文/狗蛋分蛋

御翠園又降價(jià)了。

這是和記黃埔在京僅剩的存量項(xiàng)目。

趁著五一假期，御翠園“割肉”甩賣，項(xiàng)目當(dāng)初備案價(jià)10萬元/㎡，如今7萬元/㎡銷售，隨便一套房，都便宜個(gè)大幾百萬。

李超人最近一年在北京降價(jià)成癮。去年930新政，御翠園蹭熱度上了50套“特價(jià)房”，單價(jià)大概7.6萬元/㎡，當(dāng)時(shí)就有不少中介在朋友圈狂吹“北京房?jī)r(jià)跳水”。

其實(shí)圈里人都明白，壓根不是那么回事兒。

930新政出臺(tái)期間，正趕上北京宸園開盤，宸園和御翠園都是朝陽東四環(huán)的項(xiàng)目，之間直線距離約3km。

區(qū)別是，北京宸園是正兒八經(jīng)卷出來的新盤，產(chǎn)品力杠杠的。

反觀御翠園，2001年拿地，建建停停捂了20多年，雖然形式上也算新盤，但戶型設(shè)計(jì)、打造標(biāo)準(zhǔn)等，和真新盤比起來，那就是上世紀(jì)的產(chǎn)物。

說白了，如今市場(chǎng)眼光高，御翠園賣不出去了，還剩1000來套房要滯銷，壓力山大，只能降價(jià)賣房。

李嘉誠(chéng)當(dāng)年拿御翠園地塊時(shí)，樓面價(jià)僅1750元/㎡，就算7萬賣，那也不叫“割肉”，叫拔了個(gè)根毛。

御翠園這次降價(jià)，邏輯也差不多。

降價(jià)前，4月28日，朝陽黃杉木店地塊土拍，最終被中建智地+越秀+金茂+朝開組合體以126億元底價(jià)拿下，住宅部分樓面價(jià)5.45萬元/㎡。

這是朝青板塊近十五年來，首次大規(guī)模供應(yīng)。

地塊體量很大，據(jù)說，幾家房企會(huì)采取分地操盤，交叉參股的模式蓋房。

南邊的03地塊，可能由中建智地主操，打造宸園二期，路透的戶型面積段在140-300㎡之間。

北邊的01地塊，可能由越秀和金茂聯(lián)合操盤，主力戶型在180㎡左右。

如果真這么干，今年東五環(huán)附近將上演4大新盤正面碰撞：

黃杉木店01 VS 黃杉木店03 VS 朝觀天珺 VS滿曜朝陽

朝陽已經(jīng)好多年沒這么卷過了。

下面咱們簡(jiǎn)單聊聊這幾個(gè)項(xiàng)目。

1、朝觀天珺

黃杉木店地塊出來后，朝觀天珺反應(yīng)最快，率先迎來了一波戶型調(diào)規(guī)——88㎡的三居小戶型上調(diào)到91㎡，175㎡的大四居調(diào)整為156㎡。

把戶型往中間靠攏，主要還是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

不久前，項(xiàng)目開了139㎡戶型的樣板間，當(dāng)天吸引300多組客戶看房，最終120組客戶排卡，熱度可以說相當(dāng)高。

據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售說，這是朝陽北路板塊首個(gè)140㎡內(nèi)，做到四居三衛(wèi)的新盤。先不說限定詞太多，三衛(wèi)設(shè)計(jì)這個(gè)點(diǎn)，究竟實(shí)不實(shí)用就挺值得深思。

項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)可以總結(jié)為三點(diǎn)：

第一，得房率高。宣傳中139㎡戶型得房率99%，實(shí)際可能還要更高一些。朝觀天珺這次把樣板間的窗子向外凸出了20厘米，放大了空間感，不知道最后其他戶型敢不敢這樣做，這個(gè)卷法還挺有“勇氣”的。

樣板間實(shí)拍

第二，戶型相對(duì)實(shí)用。南向三面寬，同時(shí)都做了落地窗，兼顧視野和采光，此外客餐廳島臺(tái)，雙主臥套房等，現(xiàn)在“好房子”都在卷的設(shè)計(jì)，基本都有。

第三，裝標(biāo)在線。廚衛(wèi)品牌博世的，花灑漢斯格雅的，智能馬桶杜拉維特的，臺(tái)盆高儀的，主流高端改善的配置能上的都上了。

戶型也存在一些問題，比如臥室面積有些小，主臥的進(jìn)深基本告別大衣柜，側(cè)臥的面積，更考慮不了大衣柜。

對(duì)衣服多的女主人不太友好。

另外，廚房推拉門位置有些怪，不方便進(jìn)出。側(cè)掛馬桶的設(shè)計(jì)也不太實(shí)用。

當(dāng)然，這只是樣板間，無論優(yōu)勢(shì)還是劣勢(shì)，還得看最終項(xiàng)目實(shí)際怎么呈現(xiàn)。

2、金茂滿曜

金茂滿曜本來計(jì)劃在5月17號(hào)左右開樣板間，最新消息，時(shí)間推遲到了24號(hào)左右。

可能是因?yàn)槌^天珺樣板間的火爆，給了項(xiàng)目不小的壓力。

金茂滿曜在位置上，距離黃杉木店地塊更遠(yuǎn)（距離五環(huán)也更遠(yuǎn)），同時(shí)產(chǎn)品更偏剛改一些，與黃杉木店項(xiàng)目豪宅定位差異明顯，所以它的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來自朝觀天珺。

朝觀天珺宣布99%得房率后，金茂滿曜也盡力補(bǔ)足差距，原本平均85%左右，現(xiàn)在拉到了：

159㎡：97.85%

133㎡：98.24%

148㎡：90.4%

115㎡：92.6%

金茂滿曜133㎡戶型可能對(duì)標(biāo)朝觀天珺的139㎡，單從戶型上看兩個(gè)項(xiàng)目就像一個(gè)模子刻出來的。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)應(yīng)該最后都差不多。

大膽預(yù)測(cè)，金茂滿曜樣板間估計(jì)也要“凸”窗戶。

既然產(chǎn)品上拉不開差距，那決定因素就是價(jià)格了，朝觀天珺大概8.5萬元/㎡，金茂滿曜8萬元/㎡，粗略算下來，朝觀天珺139㎡戶型，比金茂滿曜133㎡戶型貴了小一百萬。

購房人考慮朝北路，考慮三間房板塊，其實(shí)主要就兩個(gè)點(diǎn)，一是交通，二是性價(jià)比。

三間房板塊借助6號(hào)線和即將開通的22號(hào)線，可以快速到達(dá)國(guó)貿(mào)，望京等核心區(qū)域，但是周圍城市界面差，沒像樣的學(xué)區(qū)，也沒有大商場(chǎng)，意味著這里就是個(gè)通勤睡區(qū)。

單看性價(jià)比，金茂滿曜優(yōu)勢(shì)很大。

不過交通上，金茂滿曜到最近的地鐵站步行實(shí)測(cè)15分鐘以上，朝觀天珺緊鄰塔鏈坡站，優(yōu)勢(shì)明顯。

是追求極致性價(jià)比，還是回歸通勤本質(zhì)要求，對(duì)片區(qū)的購房者來說是個(gè)難題。

3、黃杉木店兩個(gè)項(xiàng)目

黃杉木店地塊屬于朝青板塊的“十年等一回”，稀缺性拉滿，最后地塊以底價(jià)成交，超出不少人的預(yù)料。

住宅部分樓面價(jià)5.45萬元/㎡，意味著幾個(gè)項(xiàng)目有機(jī)會(huì)上9萬/㎡的售價(jià)，甚至狠一點(diǎn)能上8字頭。如果8字頭，那朝觀天珺和金茂滿曜就沒得玩了，完全沒必要，大概率還是9萬-10萬。

9萬對(duì)比周邊二手也有倒掛。

黃杉木店地塊基本沒啥競(jìng)品，值得對(duì)比的只有星河灣， 目前均價(jià)9-10萬左右，超過15年的老社區(qū)，總價(jià)2000萬左右起。

直接競(jìng)爭(zhēng)，主要可能發(fā)生于兩個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部。

雖然從目前市場(chǎng)透露的消息，一個(gè)做豪宅，一個(gè)做高端改善，但終究還是會(huì)有面積段重疊的部分，貼面競(jìng)爭(zhēng)很難避免。

既然是高端盤，競(jìng)爭(zhēng)的要點(diǎn)，就回歸到產(chǎn)品力了。

相比之下，狗蛋更看好03地塊。

首先面積更大，做園林更容易出效果，戶型、會(huì)所等設(shè)計(jì)空間多，容易做出圈層感。其次，中建智地這幾年在北京的實(shí)力有目共睹，相當(dāng)能卷，產(chǎn)品力、交付力都經(jīng)過了市場(chǎng)驗(yàn)證。

說完項(xiàng)目，有幾個(gè)點(diǎn)狗蛋還想再強(qiáng)調(diào)一下：

1、最近看到不少中介，拿朝青板塊宣傳朝觀天珺和金茂滿曜，注意他們完全是兩個(gè)概念。三間房的位置、板塊情況、規(guī)劃定位在那明擺著，它不可能成為朝青，也沒必要成為朝青。

買三間房，就像上文說的，回歸通勤和性價(jià)比的本質(zhì)即可。看到胡說八道的可以拉黑了。

2、朝觀天珺和金茂滿曜目前的陽臺(tái)、設(shè)備間，是按照封閉來搞的。但規(guī)自委對(duì)實(shí)施方案的答復(fù)，是不能封閉，開發(fā)商的書面承諾，也是不封閉陽臺(tái)。

如果后續(xù)不能封，或者封后算違建要拆除，那現(xiàn)在我們?cè)跇影彘g看到的很多優(yōu)勢(shì)，將變成劣勢(shì)。

一個(gè)開發(fā)商朋友跟狗蛋說，黃杉木店項(xiàng)目的目標(biāo)，是挑戰(zhàn)酒仙橋。而朝觀天珺和金茂滿曜的目標(biāo)，是拿下朝陽剛改。

其實(shí)兩邊都有自己的節(jié)奏，互不沖突。

幾個(gè)項(xiàng)目的消息陸續(xù)放出后，小紅書上有之前準(zhǔn)備在十八里店買婚房的網(wǎng)友表示，要上點(diǎn)預(yù)算考慮考慮三間房項(xiàng)目了。

最近一段時(shí)間，十八里店新盤去化表現(xiàn)都不太理想。

朝北路內(nèi)卷大戰(zhàn)，沒想到，壓力率先給到了十八里店的開發(fā)商們。