13.5萬元/m2買入即虧500萬？上海天山板塊正在引發(fā)一場(chǎng)中產(chǎn)置業(yè)博弈。

最近長(zhǎng)寧的天山板塊出了一個(gè)新盤：和樾長(zhǎng)寧，項(xiàng)目已經(jīng)建出來了開盤在即：

關(guān)于其銷售均價(jià)很多媒體預(yù)測(cè)在13.5-14萬+元/m2，這個(gè)定價(jià)可不低：

對(duì)于這個(gè)價(jià)格，近八成網(wǎng)友認(rèn)為"不值這個(gè)價(jià)"，投票是這樣的：

無獨(dú)有偶，環(huán)線最近也接到不少粉絲留言，說13.5-14萬的價(jià)格買在這太虧了。

因?yàn)榘鍓K內(nèi)的次新房仁恒河濱花園、天山河畔花園、天山華庭等成交價(jià)才10萬元/m2左右，跟新房?jī)r(jià)差高達(dá)3.5萬元/m2。

有網(wǎng)友說：“按照和樾長(zhǎng)寧120-138-145m2最大的戶型145m2來計(jì)算，參考次新房成交價(jià)，買一套豈不是要虧500萬？”

不過新房和二手房有很多方面存在差異，不能直接這樣對(duì)比。

但更多的網(wǎng)友認(rèn)為，以這個(gè)價(jià)格買入不值。

于是，天山板塊引發(fā)的一場(chǎng)上海中產(chǎn)置業(yè)博弈，就此展開了。

最近我去實(shí)地調(diào)研了一番，發(fā)現(xiàn)和樾長(zhǎng)寧新盤有很多缺點(diǎn)，確實(shí)有些像網(wǎng)友說的那樣匹配不上14萬+的價(jià)格。

首先該盤很靠近中環(huán)高架，不到100米，有明顯的噪聲影響：

項(xiàng)目周邊城市界面也不怎么好，被公交車場(chǎng)和老破小包圍。

南邊是上海公交集團(tuán)的大型停車場(chǎng)：

一路之隔是老破小天申小區(qū)，非常殘破，旁邊缺乏一定的次新居住氛圍：

更重要的是，項(xiàng)目不靠蘇州河景觀帶，跟蘇河之畔的仁恒河濱花園等小區(qū)差異很大。

且項(xiàng)目北部的蘇河岸線被高架割裂開來，幾乎失去了景觀資源，讓項(xiàng)目?jī)r(jià)值大打折扣：

一過滬定路橋高架往東，蘇州河景觀帶就鋪上了木地板，走廊非常寬，很適合早上晨練和晚上遛彎。

這里是天山板塊蘇州河景觀帶的核心區(qū)，體驗(yàn)跟和樾長(zhǎng)寧北部的岸線很不一樣：

項(xiàng)目缺點(diǎn)很明顯，但優(yōu)點(diǎn)也很明顯：

采用三陽臺(tái)設(shè)計(jì)采光好、贈(zèng)送面積多，內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)和外立面都有升級(jí)，房齡比周邊二手房新很多。

項(xiàng)目展廳才開放，還沒正式開盤，上述價(jià)格只是媒體的預(yù)測(cè)，到時(shí)候也可能不會(huì)賣這么高的單價(jià)。

所以“買到就虧500萬”并不完全成立。

雖說和樾長(zhǎng)寧定價(jià)偏貴，但長(zhǎng)寧新房供應(yīng)一直比較短缺，疊加區(qū)位/產(chǎn)業(yè)/配套好、購(gòu)買力強(qiáng)，還是有人買的。

先來看看長(zhǎng)寧的新房供應(yīng)是多么短缺：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015-2024年整個(gè)長(zhǎng)寧區(qū)新房供應(yīng)僅1152套，尤其是天山板塊已經(jīng)斷供了10年。

天山板塊周邊的仙霞、北新涇等多是老破小集中區(qū)，地緣改善居民會(huì)肯定會(huì)看一下這個(gè)新盤。

長(zhǎng)寧的新房供不應(yīng)求，因?yàn)槿珔^(qū)產(chǎn)業(yè)非常強(qiáng)，提供的購(gòu)買力也很強(qiáng)。

天山板塊南側(cè)的金虹橋國(guó)際中心很牛X，看看入住了多少明星企業(yè)：

有拼多多全球總部、寶馬、康寶萊、亞瑟士、兄弟中國(guó)、尤妮佳、三星SDI等135家企業(yè)，其中世界500強(qiáng)企業(yè)就有8家。

2022年金虹橋國(guó)際中心成為繼上海恒隆廣場(chǎng)、上海國(guó)金中心之后上海第3幢稅收突破百億的商務(wù)樓宇，去年其稅收規(guī)模已攀升至178億元。

天山板塊西側(cè)的臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)更是臥虎藏龍，江森自控、聯(lián)合利華、博世、米其林、仲利國(guó)際等總部云集；

攜程、愛奇藝領(lǐng)銜的互聯(lián)網(wǎng)公司集群，以及大量的航空航運(yùn)公司，都給天山導(dǎo)入了雄厚的購(gòu)買力。

放眼整個(gè)長(zhǎng)寧，有87家跨國(guó)公司地區(qū)總部，6500余家外資企業(yè)，給天山的產(chǎn)業(yè)支撐是非常強(qiáng)大的。

這里的新房除了不夠本區(qū)客群購(gòu)買外，天山板塊還憑借著優(yōu)越的區(qū)位交通吸引了很多市區(qū)客過來買。

天山板塊的區(qū)位交通非常好，一條黃金2號(hào)線把天山與虹橋樞紐、市中心城區(qū)緊密相連，去哪都方便。

天山處在上海東西發(fā)展主軸和長(zhǎng)寧東西發(fā)展主軸上，是一個(gè)C位的存在：

天山板塊所處的天山路-2號(hào)線東西發(fā)展軸帶是長(zhǎng)寧重點(diǎn)打造的文化活力帶。

這條軸帶串聯(lián)起了中山公園、上海國(guó)際體操中心、虹橋文化藝術(shù)中心等重要文化節(jié)點(diǎn)。

貫穿這條軸帶的2號(hào)線沿線打造的都有TOD，讓天山可以共享到豐富全面的商業(yè)商務(wù)和文化資源。

天山如此交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了市區(qū)源源不斷的置業(yè)客群。

為了承接大量的購(gòu)買客群，天山把生活配套設(shè)施做得非常好、環(huán)境非常宜居。

雖然板塊內(nèi)僅有一個(gè)繽谷廣場(chǎng)商業(yè)，但不能割裂的來看，板塊周邊都有很多好商場(chǎng)，大家都是共享的。

繽谷廣場(chǎng)

板塊東部有巴黎春天、匯金百貨、百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)、金虹橋商場(chǎng)、尚嘉中心等，去中山公園商圈也近；

其中不乏有很多奢侈品店，長(zhǎng)寧的商場(chǎng)處處洋溢著低調(diào)奢華。

而且板塊的配套還在升級(jí)——婁山關(guān)路地鐵站正在建一個(gè)新的商辦：

天山的文化設(shè)施配套做得也很好。

板塊內(nèi)及周邊有長(zhǎng)寧圖書館、虹橋藝術(shù)中心、上海國(guó)際舞蹈中心；

劉海粟美術(shù)館、程十發(fā)美術(shù)館、王小慧藝術(shù)館等諸多重要文化設(shè)施。

帶小孩子來這里來玩耍學(xué)習(xí)，可以當(dāng)作一個(gè)很好的第二課堂。

天山除了有蘇州河觀光帶外，板塊內(nèi)部的道路綠化做得也很好，整體環(huán)境非常宜居：

天山周邊的醫(yī)療配套也齊全，看病不用跑很遠(yuǎn)。

板塊東部有天山中醫(yī)醫(yī)院、社衛(wèi)中心，南邊有同仁醫(yī)院，北部有兒童醫(yī)院，都很近。

其實(shí)天山新房和樾長(zhǎng)寧的開盤，是在給板塊的次新房抬轎子，讓次新房變得更有性價(jià)比了，更加值得買了。

看一下天山幾個(gè)成交熱門的次新房，性價(jià)比有多凸顯：

仁恒河濱花園10.6萬元/m2

新天地河濱花園10.6萬元/m2

天山河畔花園9.6萬元/m2

天山華庭9.6萬元/m2

天山怡景苑10萬元/m2

這些次新房集中于2005-2010年建造，當(dāng)然跟新房比確實(shí)上了一定年紀(jì)。

但是要辯證地看，2005-2010年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)工程建造質(zhì)量最好的一個(gè)年代。

上述的次新房質(zhì)量很好，且戶型設(shè)計(jì)和公區(qū)配套都不算落后，在市場(chǎng)上依然保持著很高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

仁恒放在以前就是質(zhì)量的代名詞，仁恒河濱城、仁恒河濱花園堪稱浦東與浦西的兄弟項(xiàng)目。

仁恒河濱花園、新天地河濱花園實(shí)拍

只是近些年仁恒的口碑做爛了，包括其它很多開發(fā)商新開發(fā)的項(xiàng)目都出現(xiàn)了“質(zhì)量門”維權(quán)事件。

那個(gè)慢工出細(xì)活的年代早已一去不復(fù)返了。

至于和樾長(zhǎng)寧新房未來交付后是否會(huì)引發(fā)維權(quán)，質(zhì)量到底怎么樣，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

長(zhǎng)寧老房子太多了，使得天山這樣的次新房跟新房一樣在整個(gè)長(zhǎng)寧比較稀缺，具有極高的市場(chǎng)站位。

周邊仙霞、北新涇都是老破小板塊，西郊以別墅為主，鎮(zhèn)寧路、新華路都是老房子一片；

古北、中山公園都上了年紀(jì)，長(zhǎng)寧全區(qū)像天山這樣的次新板塊非常少。

長(zhǎng)寧全域開發(fā)都比較飽和，土地很有限，不會(huì)再有哪個(gè)新建的片區(qū)去取代天山的次新地位。

可以說，天山永遠(yuǎn)是長(zhǎng)寧最次新的板塊，市場(chǎng)站位很高。

在天山不到1000萬可以買到兩房，不到1400萬可以買到三房，是一個(gè)很好的中產(chǎn)次新社區(qū)。

這樣的總價(jià)段位，在2號(hào)線的上游都很難買到，突出了天山次新房同樣的稀缺性。

靜安寺、南京西路、人民廣場(chǎng)、南京東路都沒有啥好房子；

在這些2號(hào)線沿線上班的客群很多都外溢到了天山。

老靜安、黃浦其它地方同樣總價(jià)的二手房可能房齡更高，或者買到的面積更小。

而且天山次新房在板塊周邊也形成了一個(gè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

1、跟中山公園PK：

中山公園商圈比天山好，但商品房房齡更高，戶型不規(guī)整，塔樓產(chǎn)品較多；

加之3、4號(hào)地鐵高架的噪聲影響，使得中山公園的宜居程度反而不如天山好。

環(huán)線有不少客戶去看了看中山公園的房子后，最終決定買在了天山，感受到了天山的好。

2、跟古北PK：

天山是古北的延續(xù)，但是在戶型、房齡以及總價(jià)上比古北更契合中產(chǎn)需求。

古北一期太老，戶型古怪無比，塔樓產(chǎn)品也是很多，已經(jīng)快成了被時(shí)代拋棄的社區(qū)。

古北一期的開發(fā)時(shí)期恰逢商品房剛剛市場(chǎng)化，那時(shí)候的產(chǎn)品設(shè)計(jì)放在今天很“古董”。

古北開發(fā)完后，長(zhǎng)寧把天山的部分化工廠拆遷改造后打造了新的一片國(guó)際社區(qū)。

天山次新房很幸運(yùn)，已經(jīng)經(jīng)過了成熟的商品房市場(chǎng)化運(yùn)作，開發(fā)的產(chǎn)品緊跟時(shí)代，進(jìn)化了很多。

古北二期房齡和天山接近，但是單價(jià)高、面積大，總價(jià)整體比天山高很多。

3、跟長(zhǎng)風(fēng)PK：

長(zhǎng)風(fēng)是普陀的天花板，基本算是入門級(jí)的豪宅區(qū)了。

長(zhǎng)風(fēng)普通改善三房要2000萬以上，性價(jià)比不如天山。

不過天山也并不全是優(yōu)點(diǎn)，缺乏高端改善和剛需產(chǎn)品，且XQ不強(qiáng)，沒有全面留住客戶。

正因?yàn)樘焐绞且粋€(gè)定位中產(chǎn)的板塊，在高端改善和剛需市場(chǎng)上都缺乏對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。

這導(dǎo)致長(zhǎng)寧內(nèi)部區(qū)域的改善客群一部分外溢到了長(zhǎng)風(fēng)；

整個(gè)長(zhǎng)寧沒有6萬的次新板塊，剛需購(gòu)房者只能外溢到大虹橋。

長(zhǎng)寧因?yàn)樯嫱獍l(fā)展而起勢(shì)，居住的國(guó)際友人比較多，配備的國(guó)際學(xué)校和私校比較多，擠壓了公辦。

天山XQ不強(qiáng)并不能怪天山，整個(gè)長(zhǎng)寧都是這樣，實(shí)行電腦派位搖號(hào)，長(zhǎng)寧是快樂教育的天堂。

當(dāng)然要是附上XQ的溢價(jià)，天山次新房就不止這個(gè)價(jià)了，給了市區(qū)中產(chǎn)一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)。

不過瑕不掩瑜，天山板塊的綜合競(jìng)爭(zhēng)力還是很高的。

綜合來看，天山“高價(jià)”新房的問世引發(fā)了板塊次新房的價(jià)值重估，二手性價(jià)比更高更值得買了；

雖說新房定價(jià)高，但長(zhǎng)寧購(gòu)買力強(qiáng)、供應(yīng)稀少，到時(shí)候開盤還是有人買。

對(duì)于考慮性價(jià)比、認(rèn)為“買到就虧”的客群來說，天山次新房同樣很香。

不管買什么產(chǎn)品，天山這個(gè)板塊置業(yè)都沒錯(cuò)，板塊的交通、商業(yè)、醫(yī)療、文化設(shè)施等配套很齊全，居住環(huán)境挺好。

不過到底是買新房還是次新房，接下來肯定要引發(fā)一輪中產(chǎn)選籌博弈了，你會(huì)怎么考慮？