官方宣布，南京房價降了！

2025年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況今天發(fā)布，具體到南京：

4月新房價格環(huán)比降了0.4%、同比下跌1.7%；二手房價格環(huán)比降了0.7%，同比下跌4.3%。

問題來了，環(huán)比連漲5個月后，南京新房價格“踩剎車”，背后的原因是什么？二手房價持續(xù)友好，抄底撿漏的最佳時機來了嗎？

01

先看新房數據。

國家統(tǒng)計局的數據顯示，4月南京新房價格環(huán)比下降0.4%，同比下降1.7%，今年前四個月均價同比下降3%。

具體到面積段，90㎡及以下、144㎡以上戶型價格環(huán)比降幅最小，均為0.1%，90-144㎡戶型價格環(huán)比則下降了0.7%。

拉長時間線，今年前四個月，90㎡及以下戶型均價同比降了3.6%，是三個面積段里均價波動最大的。換句話來說，相較于去年同期，選擇在今年1-4月置業(yè)的剛需買家，往外掏的真金白銀更少了。

有人或許會困惑，去年11月起，南京新房價格走勢還不錯，實現環(huán)比五連漲。銀四的重要節(jié)點，怎么不漲反降呢？

銳評君認為，原因是多方面的。

第一，南京樓市行情，與全國大盤走勢基本一致。

在官方的解讀中，今年4月份70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比持平或略降；一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲轉為持平，二線城市則整體保持持平。

顯然，南京的新房價格指數，跟隨大盤走勢，出現了略降的情況。

還沒完。

今天，與房價指數數據同步發(fā)布的，還有《2025年1—4月份全國房地產市場基本情況》（國家統(tǒng)計局）。

這里面，提到了4月份的國房景氣指數為93.86。通過下面的折線圖不難發(fā)現：

去年4-12月，該指數呈較為穩(wěn)定的微漲態(tài)勢；去年12月-今年3月，該指數增幅較快，直觀反映了過去幾個月全國層面的小陽春行情；今年4月，樓市熱度回落、行情收窄，國房景氣指數環(huán)比小幅下滑。

國房景氣指數是什么意思？國家統(tǒng)計局給出了解釋：該指數直接反映樓市熱度，100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。

結合近半年來南京新房價格的環(huán)比走勢來看，此前的五連漲和4月的微降，基本與國房景氣指數的走勢吻合。

第二，銀四南京樓市熱度回落，分化明顯。

克而瑞南京的數據顯示，4月南京新房成交28.79萬㎡，同比下降12.68%，環(huán)比下降18.21%，成交均價28095元/㎡，同比上漲11.12%，環(huán)比下降0.93%。

成交量和成交均價環(huán)比雙雙下降，樓市熱度明顯回落，市場仍然處于持續(xù)修復期。

具象到在售新盤，樓盤之間的分化愈發(fā)明顯，悲歡并不相通。

熱盤如金陵月華、九廬、建發(fā)璞云等，賣得都還不錯；雖然當下不少在售新盤或多或少都有折扣，但部分遠郊板塊的樓盤卻在打骨折，比如江北的華昌金沙一品、富園玖譽府等，低至6折賣房！

客觀上來說，多數開發(fā)商的持續(xù)讓利優(yōu)惠，是4月南京新房價格環(huán)比微降的直接原因。

進入5月，南京新盤打折搶跑的情況還在繼續(xù)。就拿最近刷屏的某央企來說，其在江寧、仙林、江北的多個現房樓盤都在大幅度打折。誘人的價格面前，市場和買房人給予了熱烈回應，這幾個樓盤銷量蹭蹭漲。

我們認為，新房價格降了，對于買房人而言是好事，疊加公積金貸款利率下調、商貸利率仍處于相對低位，買房資金成本降低了不少。

而接下來，南京新房市場將呈現幾個走勢：

一個是老盤持續(xù)降價跑量，核心是縮小與二手房的價格差，在四代宅密集入市前“安全著陸”；

另一個是迭代新盤將陸續(xù)入市，比如小行金基G12、南站北谷G78、九龍湖金茂G18，以及杭州濱江、萬科、卓越等在江核代建/合作開發(fā)的新項目等。

簡而言之，接下來在南京買新房，買房人的選項就是兩類，要么價格到位，要么產品逆天，買方市場的幸福，懂的都懂。

02

接下來，說說南京二手房。

4月份，南京二手房價環(huán)比下降了0.7%，同比下降4.3%，今年1-4月均價同比下降5%。

具體到面積段，90㎡以下剛需戶型價格環(huán)比降幅最高，為0.8%；90-144㎡戶型，今年前四個月的均價同比降幅達5.2%。

與下探的價格相反的是，南京二手房成交量持續(xù)上揚，4月全市成交量達9738套，環(huán)比上漲4.2%（數據來源于我愛我家）。

成交結構和客戶畫像來看，4月份南京二手房客戶平均成交周期為39天，環(huán)比縮短10.9天；房源平均成交周期153.6天，環(huán)比減少20.4天，這得益于給力的價格、買家的置業(yè)意愿提升等。

我愛我家的進一步數據顯示：4月南京二手房成交議價空間為9.5%，環(huán)比擴大0.3%，二手房成交仍以以價換量為主。

成交總價和戶型結構上，4月份，南京200萬以下成交房源占比超6成；90㎡以下中小戶型成交占比達66.6%，剛需購房仍是目前的絕對主力。

那么，現在南京二手房價觸底沒？買房人是果斷上車，還是再觀望觀望？銳評君認為，可以瞄準時機，果斷抄底。

宏觀層面來看，全國樓市仍然處于行情修復期，短期市場表現波動較大。二手房價水平如何，更多是市場的自我調節(jié)體現，定價權更多掌握在行情和賣家手上。

具體到南京，今年樓盤交付潮+取消限售共同作用，南京二手房貨架上新了不少剛交付的優(yōu)質次新房，無形中對存量二手房、新房等形成沖擊，房價體系自然更卷。

如果買房人的心理預期是買地段配套、房齡品質、物業(yè)服務等都還不錯的優(yōu)質次新房，不妨多對比不同小區(qū)、樓層、戶型房源的價格，遇到賣家急需用錢的“割肉價”，可以果斷入手。