近年來，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整背景下，作為經(jīng)營性業(yè)務(wù)的商管賽道，憑借穩(wěn)健的收益模型成為頭部房企轉(zhuǎn)型破局的“第二增長曲線”。

不過，商管行業(yè)本身也正經(jīng)歷著變革與重塑：

一方面商業(yè)地產(chǎn)增量市場放緩，存量競爭愈發(fā)白熱化；另一方面是頭部企業(yè)如萬達(dá)、華潤、龍湖及港資等都各自建立起差異化競爭優(yōu)勢，形成了一定的行業(yè)壁壘。

因此不少大型房企雖有心投入商管，但短期卻難以實(shí)現(xiàn)突破，而濤哥最近發(fā)現(xiàn)——

招商商管近年異軍突起，成為進(jìn)化極快的商管企業(yè)之一，正向行業(yè)頭部陣營邁進(jìn)

招商商管2020年才正式以“專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理平臺(tái)”的身份亮相，在商管圈算“后來者”，但是他們依托“百年央企”招商局的雄厚資源實(shí)力，憑借勇于創(chuàng)新的蛇口精神，短短5年就已完成蝶變，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與品牌的驚人跨越。

5月22日，招商商管2025年招商大會(huì)在上海西岸美高梅酒店舉行，多位高管分享了招商商管最新發(fā)展情況，讓行業(yè)看到了這家“商管新星”的強(qiáng)大實(shí)力與創(chuàng)新能力。

本次大會(huì)上他們不僅回顧了過去幾年的成長，也從產(chǎn)品力、品牌力、服務(wù)力等角度解析招商商管的獨(dú)特競爭優(yōu)勢，同時(shí)重磅迭新三大產(chǎn)品線也預(yù)示著——

招商商管正邁入更成熟穩(wěn)健的發(fā)展階段，進(jìn)軍行業(yè)「第一梯隊(duì)」。

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五年加速蝶變，鑄就商管行業(yè)新標(biāo)桿

五年時(shí)間，招商商管用“央企速度”改寫了商管行業(yè)的競爭格局。

短短幾年，這家秉承“以商業(yè)成功推動(dòng)時(shí)代進(jìn)步”使命的企業(yè)，以驚人的成長性撕開了商管行業(yè)本已固化的競爭壁壘——

截至2024年底，其持有及管理的商業(yè)項(xiàng)目已超80個(gè)，商業(yè)管理面積突破500萬方，覆蓋全國30余座核心城市，規(guī)模增速年均超30%；輕資產(chǎn)項(xiàng)目從零起步，已實(shí)現(xiàn)24個(gè)合作項(xiàng)目落地。

更令人矚目的是，招商蛇口年報(bào)顯示，2024年其集中商業(yè)收入同比增長超22%，存量資產(chǎn)的平均回報(bào)率躍居行業(yè)前列，用實(shí)力詮釋“逆周期下的高質(zhì)量增長”。

這種跨越式發(fā)展背后，是招商蛇口“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略的深度賦能

2021年，當(dāng)行業(yè)仍沉迷于高周轉(zhuǎn)模式時(shí)，招商蛇口率先提出從“開發(fā)為主”轉(zhuǎn)向“開發(fā)與經(jīng)營并重”、從“重資產(chǎn)壓艙”轉(zhuǎn)向“輕重結(jié)合”、從“同質(zhì)化內(nèi)卷”轉(zhuǎn)向“差異化破局”。

作為承載戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要平臺(tái)，招商商管獲得集團(tuán)資源全方位支持。其依托招商蛇口在核心城市積累的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過“X+商業(yè)”理念打破傳統(tǒng)商業(yè)的空間想象，更通過“ONE蛇口”大會(huì)員體系串聯(lián)起住宅、商業(yè)、產(chǎn)園、郵輪、會(huì)展的生態(tài)閉環(huán)。

“戰(zhàn)略賦能+資源整合”組合拳，讓招商商管在行業(yè)寒冬中實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)發(fā)布的《2024年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》中，招商商管已經(jīng)穩(wěn)居TOP10，排名連續(xù)三年躍升，進(jìn)入頭部陣營。

規(guī)模擴(kuò)張同時(shí)，真正奠定招商商管標(biāo)桿地位的是其對商業(yè)本質(zhì)的深刻洞察與創(chuàng)新實(shí)踐，以多元產(chǎn)品線與創(chuàng)造“情感聯(lián)結(jié)”重構(gòu)商業(yè)價(jià)值

在廈門海上世界，以摩天輪與冰雪王國構(gòu)成的“濱水歡樂場”，讓商業(yè)空間升維為城市微度假目的地；在長沙觀沙嶺招商花園城，“本土文化+國際潮流”混搭場景，激活了區(qū)域客群的深層歸屬感。

2024年，招商商管旗下新開業(yè)10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，全年接待顧客超2.7億人次，同比增長30%，顧客滿意度達(dá)97.2%，銷售同比增長超26%。不僅發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，很多項(xiàng)目也成為政府推動(dòng)消費(fèi)升級、煥新城市界面的戰(zhàn)略伙伴。

例如珠海斗門招商花園城，以“一站式超級家庭親子歡聚場”的定位踩準(zhǔn)了珠海西部商業(yè)提質(zhì)的步伐，實(shí)現(xiàn)一炮而紅；成都金牛招商花園城作為成都城北近三年來唯一新開大型商業(yè)項(xiàng)目，以“城市頭號好耍地”的定位，回答了成都北部城區(qū)改造升級、商業(yè)形態(tài)革新的命題。

更值得關(guān)注的是其組織能力的進(jìn)化，從濤哥觀察看，從起步階段對外引進(jìn)廣納人才，到后來的內(nèi)部人才梯隊(duì)建立完善——

招商商管已經(jīng)構(gòu)建起一支“懂商業(yè)更懂資產(chǎn)”的復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，在增量拓展和存量煥新中均創(chuàng)造出非凡業(yè)績

數(shù)據(jù)顯示，在招商商管500萬方管理規(guī)模中，重點(diǎn)城市代表性項(xiàng)目平均出租率超97%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

站在成立五周年的節(jié)點(diǎn)回望，招商商管已悄然完成從“商業(yè)黑馬”到“價(jià)值標(biāo)桿”的極速進(jìn)化，書寫出一份令業(yè)界矚目的發(fā)展答卷。

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差異化競爭力，獨(dú)特產(chǎn)品與經(jīng)營體系

競爭愈發(fā)激烈的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，招商商管憑借“X+商業(yè)”戰(zhàn)略，構(gòu)建起產(chǎn)品力、品牌力、服務(wù)力三位一體的堅(jiān)固護(hù)城河，形成了獨(dú)樹一幟的差異化競爭優(yōu)勢。

一是產(chǎn)品力，迭新精準(zhǔn)錨定市場的三大產(chǎn)品線

招商商管以“場景創(chuàng)新+在地文化+業(yè)態(tài)融合”為核心，三大產(chǎn)品線精準(zhǔn)切分市場，形成覆蓋城市地標(biāo)、家庭消費(fèi)及細(xì)分市場的全場景布局。

海上世界定位「城市歡樂場」，打造都市微度假目的地。

深圳海上世界依托地標(biāo)“明華輪”，打造集商業(yè)辦公、購物休閑、文化藝術(shù)于一體的濱海特色開放型街區(qū)，年接待量高達(dá)3800萬人次，成為深圳乃至華南片區(qū)的城市會(huì)客廳；

去年開業(yè)的上海海上世界則依托亞洲最大郵輪母港資源，以郵輪主題、濱水文旅為特色，集總部辦公、五星級酒店、親子度假公寓、主題商業(yè)于一身，開業(yè)引發(fā)全上海的關(guān)注，甚至被網(wǎng)友戲稱為“半個(gè)上海的人都來了”。

招商花園城定位「親子家庭場」，打造家庭消費(fèi)的超級樞紐。

深圳蛇口招商花園城去年煥新定位“南山都市生活新地標(biāo)”，引入多家全國及南山區(qū)首店，新進(jìn)品牌98家，2024年客流同比增長81%，銷售額同比增長50%。

廈門海滄招商花園城作為區(qū)域首個(gè)一站式大型商業(yè)綜合體，以50%區(qū)域首店矩陣及魚躍浮島等創(chuàng)新主題空間，迅速成為區(qū)域商業(yè)新地標(biāo)，2024年創(chuàng)1530萬客流、7.5億銷售佳績。

招商花園里定位「非標(biāo)特色街」，實(shí)現(xiàn)細(xì)分市場的輕資產(chǎn)破局。通過“小而美、美而精”策略切入多元化場景，實(shí)現(xiàn)快速落地與精準(zhǔn)運(yùn)營。

上海傳媒港花園里作為招商商管上海首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，以“TOD多元能量站”為定位滿足在地企業(yè)客群需求，開業(yè)招商率95%，獲得周邊白領(lǐng)的青睞；

蘇州昆山國創(chuàng)璀璨招商花園里用6個(gè)月落地、40%首店占比的“閃電戰(zhàn)”，實(shí)現(xiàn)招商商管在縣域市場的首次精準(zhǔn)突破。

二是品牌力：構(gòu)建共生共贏的商業(yè)生態(tài)體系

招商商管借助品牌矩陣與數(shù)字化運(yùn)營，全力打造閉環(huán)生態(tài)，實(shí)現(xiàn)從“品牌聚合” 到“生態(tài)共建”的華麗跨越。

一方面與品牌商家共贏，超7000家品牌合作+自有品牌孵化。

已與超7000家品牌商家建立深度合作，形成“首店+主力店+特色店”組合。并積極孵化自有品牌強(qiáng)化差異化，廈門海上世界的冰雪世界、海洋王國等已成為親子客群的必選項(xiàng)。

另一方面與客戶共贏，構(gòu)建數(shù)字化驅(qū)動(dòng)的會(huì)員與營銷體系。

ONE蛇口大會(huì)員體系覆蓋3000萬會(huì)員，整合多業(yè)態(tài)權(quán)益，線上新媒體粉絲超 700 萬，社群粉絲超50萬，2024年線上直播GMV超1億，有效提升了客戶黏性與商場活躍度。

三是服務(wù)力：從功能到情感的服務(wù)全維升級

招商商管打造【Love】系列特色服務(wù)貫穿運(yùn)營全程，細(xì)致洞察不同客群的消費(fèi)需求，以特色服務(wù)與消費(fèi)者建立情感紐帶，讓消費(fèi)者的需求都被看見、被重視，實(shí)現(xiàn)從“空間運(yùn)營”到“情感聯(lián)結(jié)”的深刻躍遷。

如長沙觀沙嶺招商花園城貼心提供女性特權(quán)、嬰童關(guān)懷、寵物友好等特色服務(wù)；上海森蘭招商花園城以森蘭湖綠地為載體打造文化活動(dòng)空間；廈門海上世界設(shè)立游客服務(wù)中心，將商業(yè)打造成城市公益空間。

憑借著產(chǎn)品、品牌、服務(wù)三位一體的護(hù)城河，招商商管不僅實(shí)現(xiàn)“規(guī)模與質(zhì)量”的雙進(jìn)階，更成為城市進(jìn)化、消費(fèi)升級的積極參與者與有力推動(dòng)者。

正如招商蛇口總經(jīng)理朱文凱所言：

招商商管正以“長期主義”重塑商業(yè)生態(tài)，以“可持續(xù)基因”踐行向善商業(yè)，以“資源聚合”與合作伙伴攜手共創(chuàng)商業(yè)價(jià)值，書寫商業(yè)與城市共生長的新篇章。

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賦能城市發(fā)展，以商業(yè)煥新區(qū)域價(jià)值

招商商管的快速發(fā)展，濤哥在上海有非常清晰強(qiáng)烈的感知，最近幾年他們的海上世界、招商花園城、招商花園里三大產(chǎn)品線都已先后落地上海，賦能上海城市發(fā)展。

這種賦能不僅體現(xiàn)在物理空間的升級，更在于激活區(qū)域發(fā)展動(dòng)能、重構(gòu)城市消費(fèi)生態(tài)、推動(dòng)產(chǎn)城融合的深度實(shí)踐。

上海海上世界的落地，徹底改寫寶山吳淞口國際郵輪港的商業(yè)格局

作為招商商管“文旅融合”戰(zhàn)略的標(biāo)桿項(xiàng)目，整合郵輪母港、五星級酒店、度假公寓等多元業(yè)態(tài)，打造“海上歡樂場”的微度假目的地，屋頂花園、親子樂園、濱江休閑帶等特色空間，將商業(yè)轉(zhuǎn)化為城市級文化事件的發(fā)生地。

2024年開業(yè)后，海上世界吸引全上?？土鲗?dǎo)入，帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)能級提升，成為上海國際郵輪旅游度假區(qū)煥新的核心引擎，更推動(dòng)吳淞口從單一交通樞紐向“國際郵輪旅游目的地” 轉(zhuǎn)型。

招商花園城在上海多點(diǎn)開花，“X+商業(yè)”的TOD樞紐激活區(qū)域消費(fèi)潛能

招商商管在上海已經(jīng)布局5座花園城，逐步形成規(guī)模優(yōu)勢與品牌優(yōu)勢。例如上海曹路招商花園城，以“潮玩空間站”的定位成為區(qū)域公共生活樞紐的典范。

這個(gè)與軌交9號線無縫銜接的TOD綜合體，首年客流突破1500萬，銷售額達(dá) 8.3億元，其中超50%區(qū)域首店形成強(qiáng)大引流效應(yīng)，不僅激活區(qū)域消費(fèi)，更推動(dòng)曹路從“睡城”向“活力新城”蛻變。

通過“曹路市集 + 天環(huán)飛瀑 + 星際跑道”三大原創(chuàng)場景，打破傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)，將購物中心轉(zhuǎn)化為市民社交、文化活動(dòng)的核心場所，甚至有效帶動(dòng)了周邊二手房價(jià)格上漲，形成“商業(yè)-消費(fèi)-城市價(jià)值”的正向循環(huán)。

未來他們還將開業(yè)體量達(dá)28.5萬方的上海北城招商花園城X，作為寶山首個(gè)TOD大型商業(yè)綜合體，融合“三大空中之旅+五大主題紀(jì)元+三大室內(nèi)秘境”打造全時(shí)態(tài)微度假體驗(yàn)中心。

還有商業(yè)面積約20萬㎡上海泗涇招商花園城，是松江區(qū)域首個(gè)連接軌交站的大型購物中心，將以“千年古鎮(zhèn)+松江文化+TOD”引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)市場迭新，重塑松江片區(qū)商業(yè)格局。

招商花園里以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)了在上海的快速布局，填補(bǔ)板塊細(xì)分商業(yè)空白

在徐匯濱江，上海傳媒港花園里這個(gè)3.6萬方的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，簽約到開業(yè)僅用半年，招商率高達(dá)95%，餐飲占比近 80%，精準(zhǔn)匹配周邊50萬+白領(lǐng)客群的需求，日均客流超2萬，將商業(yè)空間轉(zhuǎn)化為職場人群的“治愈充電站”。

這種“小而美”的輕資產(chǎn)模式，正在上海各區(qū)域形成星火燎原之勢。位于趙巷的上海綠洲智谷花園里，集合人氣餐飲、潮流娛樂、數(shù)碼科技、形象美學(xué)等四大業(yè)態(tài)，為園區(qū)及周邊客群創(chuàng)造一個(gè)開放、自在、豐富、放松的活力場。

招商商管的上海實(shí)踐，是一場“商業(yè)賦能城市”的共生共榮與深耕價(jià)值探索。

無論是海上世界的濱水文旅重構(gòu)，還是花園城的TOD樞紐打造，亦或花園里的輕資產(chǎn)落地，其底層邏輯都指向“商業(yè)與城市共生長”的核心理念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值與城市價(jià)值的同頻共振。

招商蛇口副總經(jīng)理劉曄在招商大會(huì)上說：招商商管將從穩(wěn)健發(fā)展進(jìn)一步轉(zhuǎn)向質(zhì)量深耕，以價(jià)值創(chuàng)造為核心使命，重新定義引領(lǐng)城市發(fā)展的商業(yè)模式，為行業(yè)提供可復(fù)制的升級樣本。

當(dāng)行業(yè)在為“規(guī)模焦慮”與“存量困局”糾纏時(shí)，招商商管用五年時(shí)間寫就了一部“破界生長”的商業(yè)史詩。

從2020年成立之初蓄勢待發(fā)，到2025年手握80+項(xiàng)目、500萬方管理體量的商管新銳。

這場跨越式進(jìn)化背后，是央企基因與市場邏輯的完美共振，更是對「商業(yè)向善」命題的深度解答。

站在五周年節(jié)點(diǎn)，招商商管已從“商業(yè)黑馬”蛻變?yōu)椤皟r(jià)值標(biāo)桿”，以差異化產(chǎn)品力、品牌力、服務(wù)力構(gòu)建護(hù)城河，成功穿越周期躋身頭部。

正如2025年招商大會(huì)釋放的信號：從穩(wěn)健發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量深耕。隨著三大產(chǎn)品線的持續(xù)迭代、輕資產(chǎn)戰(zhàn)略深化落地，這家央企商管新星有望在「第一梯隊(duì)」的競爭中占據(jù)更核心的位置。

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