全球盤點(diǎn):2025年5月全球長租公寓大宗交易市場活力強(qiáng)勁。美國雖受特朗普關(guān)稅政策影響，長租公寓市場銷售總額仍同比增20%至92億美元，REIT機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)輪動交易。中國、東南亞和西班牙市場投資活躍，中國多城市收購房產(chǎn)轉(zhuǎn)保障性住房，新加坡公寓酒店2.8億新元成交。全球資本加速投向增值型公寓資產(chǎn)與穩(wěn)定現(xiàn)金流產(chǎn)品，44%非美投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃明年增加配置，聚焦美國達(dá)拉斯、紐約和邁阿密，住房供需、資產(chǎn)穩(wěn)定性與可持續(xù)戰(zhàn)略是吸引資本的主因。

快訊背景：據(jù)2025年5月16日消息，上海本土企業(yè)(上海綠洲怡豐投資有限公司）收購中駿集團(tuán)位于中環(huán)真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓，交易方式為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易價(jià)格約2億元。URI認(rèn)為該交易是中駿集團(tuán)財(cái)務(wù)壓力下的無奈止損，此次折價(jià)，反映市場環(huán)境及企業(yè)自身資金狀況等因素對大宗交易的影響。

大宗交易詳情

項(xiàng)目名稱：中駿天悅方隅公寓

成交價(jià)：按2億交易價(jià)計(jì)算 單價(jià)約2.68萬/平

項(xiàng)目地址：上海

建筑面積：7457平米

建筑用途：旅館

土地歷史成交：2015年9月，中駿置業(yè)以樓板價(jià)20,654元/㎡競得真如鎮(zhèn)街道W060802-B3-01a東北塊（商住辦用地），溢價(jià)率僅0.12%?

房量：152間復(fù)式公寓

出租率：近滿租

房間價(jià)格：月租金9000～12000

租金收益：約1500萬/年

層高：地上11層總高49米，單層4.5米

房間類型：loft（一居室12%，2居室88%）

年租金回報(bào)率：約7%（按真實(shí)出租率計(jì)算）

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URI城市租住公寓交易點(diǎn)評

URI從多維度分析：這筆交易存在積極面，但也伴隨著不可忽視的消極影響

解讀一：積極面

（一）對中駿集團(tuán)而言

緩解資金壓力：近年來房地產(chǎn)市場調(diào)整，中駿集團(tuán)面臨資金困境。2023年10月，中駿集團(tuán)因無法如期支付 6100 萬美元本金及利息正式暴雷，2025年4月 30日,公司透露預(yù)計(jì)無法如期支付CHINSC705/02/25到期本息（該票據(jù)未償還本金額為5億美元）。此次出售資產(chǎn)能快速回籠資金，緩解短期償債壓力，優(yōu)化財(cái)務(wù)狀況，對維持企業(yè)運(yùn)營、避免資金鏈斷裂有重要意義，為企業(yè)后續(xù)調(diào)整爭取時(shí)間與資金空間。

圖片來源:公開信息

聚焦核心業(yè)務(wù)：中駿集團(tuán)通過剝離非核心或表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期資產(chǎn)，有助于聚焦資源發(fā)展核心業(yè)務(wù)。方隅公寓作為其旗下公寓業(yè)務(wù)，可能并非當(dāng)前集團(tuán)資源傾斜的重點(diǎn)方向。出售該公寓后，中駿集團(tuán)可將資源集中于更具戰(zhàn)略意義的房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等核心板塊，提升核心業(yè)務(wù)競爭力，實(shí)現(xiàn)資源更高效配置。

加速資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：從資產(chǎn)運(yùn)營策略看，方隅公寓作為投資機(jī)構(gòu)需對旗下項(xiàng)目進(jìn)行評估與資產(chǎn)輪動。中駿天悅方隅公寓的出售是其 “投融建管退” 資產(chǎn)管理閉環(huán)的體現(xiàn)。2022年，方隅旗下蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓均通過出售資產(chǎn)方式實(shí)現(xiàn)退出。通過這種有節(jié)奏的資產(chǎn)處置，中駿集團(tuán)能夠優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，淘汰低效益或不符合長期戰(zhàn)略的資產(chǎn)，提升整體資產(chǎn)質(zhì)量。

（二）對收購方上海綠洲怡豐投資而言

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲取：中駿天悅方隅公寓地處中環(huán)真如城市副中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯。1 公里覆蓋3軌交站（真如、銅川路、上海西站），交通通達(dá)性強(qiáng)；周邊綠地繽紛城、復(fù)悅薈等商業(yè)體成熟，京東總部等產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入穩(wěn)定客源。項(xiàng)目按2億交易價(jià)計(jì)算，成交單價(jià)約為2.68萬/平，毛回報(bào)率約為7%，略高于上海商業(yè)地產(chǎn)平均回報(bào)率（約4%-6%）。以相對合理價(jià)格收購這樣核心地段、高回報(bào)率的資產(chǎn)，為收購方帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力。

市場拓展與布局：收購該項(xiàng)目有助于上海綠洲怡豐投資有限公司拓展在長租公寓領(lǐng)域布局。真如城市副中心未來發(fā)展?jié)摿Υ?，承載虹橋拓展區(qū)與長三角一體化戰(zhàn)略支點(diǎn)功能，土地稀缺性將持續(xù)提升資產(chǎn)溢價(jià)空間。通過收購成熟項(xiàng)目，收購方能夠快速進(jìn)入該區(qū)域市場，利用現(xiàn)有資源與運(yùn)營基礎(chǔ)，降低市場進(jìn)入成本與風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)版圖與市場份額。

解讀二：消極面

（一）對中駿集團(tuán)而言

資產(chǎn)價(jià)值損失：標(biāo)的在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上打了七折。盡管在當(dāng)前市場環(huán)境下有一定議價(jià)空間，但如此大幅度折價(jià)仍意味著中駿集團(tuán)在資產(chǎn)價(jià)值上的損失。若市場環(huán)境改善或企業(yè)資金狀況允許，該資產(chǎn)未來可能有更大增值空間，此次折價(jià)出售錯(cuò)失潛在收益。

戰(zhàn)略調(diào)整陣痛：雖然出售資產(chǎn)可緩解資金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但也反映出企業(yè)在戰(zhàn)略執(zhí)行過程中的調(diào)整與無奈。頻繁出售資產(chǎn)可能影響企業(yè)原有戰(zhàn)略布局連貫性，對企業(yè)長期品牌形象與市場聲譽(yù)或產(chǎn)生負(fù)面影響，尤其在投資者與合作伙伴眼中，可能降低對企業(yè)戰(zhàn)略穩(wěn)定性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力的評價(jià)。

（二）對收購方上海綠洲怡豐投資而言

市場競爭加劇風(fēng)險(xiǎn)：真如板塊未來有新的房產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)，如招商蘇河璽、金茂府等，可能會稀釋租賃需求。中駿天悅方隅公寓雖有一定優(yōu)勢，但面對新增競爭，收購方需投入更多資源進(jìn)行差異化運(yùn)營，如提升服務(wù)品質(zhì)、優(yōu)化租金策略等。若運(yùn)營不善，可能影響項(xiàng)目出租率與租金收益，使收購預(yù)期回報(bào)率難以實(shí)現(xiàn)。

整合挑戰(zhàn)：收購后涉及資產(chǎn)、人員、運(yùn)營模式等多方面整合。不同企業(yè)在管理文化、運(yùn)營流程上存在差異，整合過程中可能出現(xiàn)沖突與摩擦，影響運(yùn)營效率與服務(wù)質(zhì)量。例如人員融合不暢可能導(dǎo)致關(guān)鍵崗位人才流失，運(yùn)營模式整合不當(dāng)可能導(dǎo)致成本增加、客戶滿意度下降等問題，增加收購后項(xiàng)目運(yùn)營管理難度與風(fēng)險(xiǎn)。

URI城市租住觀點(diǎn)：

積極信號1：在當(dāng)前相對低迷的房地產(chǎn)大宗交易市場環(huán)境下，該交易案例能為市場注入活力，提供交易活躍示范效應(yīng)。一定程度上提振市場信心，激發(fā)更多潛在交易，促進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的合理流動與配置。

積極信號2：該標(biāo)的成交反映市場價(jià)格發(fā)現(xiàn)過程。折價(jià)出讓價(jià)格體現(xiàn)市場供需關(guān)系、資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值與企業(yè)資金狀況等多因素博弈，為市場提供關(guān)于長租公寓資產(chǎn)定價(jià)的參考案例，有助于完善房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，使后續(xù)交易定價(jià)更趨合理。

消極信號1：中駿集團(tuán)作為全國性房企，大幅折價(jià)出售核心地段資產(chǎn)，向市場傳遞出房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻資金困境的信號，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)困境。這可能導(dǎo)致投資者、消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場信心進(jìn)一步受挫，影響市場復(fù)蘇進(jìn)程，使房地產(chǎn)企業(yè)融資、銷售等環(huán)節(jié)面臨更大困難。

消極信號2：該交易的折價(jià)情況可能引發(fā)市場對長租公寓資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性的擔(dān)憂，帶動類似資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期下降，引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)。對于持有長租公寓資產(chǎn)的企業(yè)或投資者，資產(chǎn)賬面價(jià)值可能縮水，影響資產(chǎn)負(fù)債表健康；對于潛在購房者或租房者，價(jià)格波動可能導(dǎo)致觀望情緒加重，不利于市場平穩(wěn)發(fā)展。

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數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: UR城市租住I研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:王佳儀

運(yùn)營編輯:樹懶