前些時間，在上海地產圈有個熱度非常高的話題，將兩家大家公認的超級房企：

華潤置地和中海地產，擺上了PK臺。

原因是兩家房企都在上海中環(huán)，打造了千萬級高端項目，一個是中海云邸玖章，另一個是華潤參與打造的翡雲(yún)悅府。

兩家房企的產品力都算是行業(yè)頂尖水平，項目能級也差不多，所以也不免被人拿來比較，最終到底誰更勝一籌，每個看客估計心中都有自己的答案。

但有時候，競爭對手，也可以是“合作伙伴”。當這兩家難分伯仲的超級房企聯(lián)手，又將產生怎樣的巨大勢能？

去年年末，華潤置地聯(lián)合中海拿下了總價近200億的深圳超級地王，實際上，這也是兩家超級房企，首次聯(lián)手打造這樣一個無敵巨量級產品，市場對于這個地王項目的期待度也非常高。

就在前不久，相關設計方案出爐，雖說不是終稿，但一大波反常規(guī)的操作，也真的有點大家對于頂豪的想象力。同時從這個項目中，可以窺探到華潤置地和中海地產，聯(lián)手曝出的3個反常規(guī)信號。

今天，艷姐就很想聊聊此次華潤置地和中海地產的重磅聯(lián)手，也歡迎大家在文末留言評論，發(fā)表您的看法和觀點。

01

華潤置地和中海地產的史詩級合作

艷姐也特地去查了一下，在這個地王項目之前，華潤置地 和中海 地產的合 作寥寥無幾。

上一次的合作，則要追溯到2019年左右在上海打造的中海云麓里：

該項目是 由中海 地產 和華 潤置地聯(lián)合開發(fā)的低密住宅項目。當時對外均價不到5萬/㎡，算是剛改型樓盤，又位于勢能不算大的浦東航頭，所以當時兩者的合作，也只能算是“牽牽小手”級的合作。

此后多年，華潤置地和中海地產也很少有合作上的交集。

直到去年12月2日，深圳房地產迎來了一次史詩級的時刻！對于華潤置地和中海地產來說，也是具有重大戰(zhàn)略意義的時刻：

當天，華潤置地聯(lián)手中海地產以總價185.12億元、樓面價70388元/㎡，成功拿下南山區(qū)粵海街道地塊，溢價率達到46.3%，刷新深圳涉宅地塊成交總價紀錄。

該地塊位于深圳最核心地段之一，是深圳傳統(tǒng)的豪宅區(qū)，周邊有多個超級豪宅項目以及城市地標，比如深圳灣壹號、深圳灣萬象城、深圳人才公園等等。

而且該地塊的限高是250米，妥妥的超高層豪宅。關鍵是地塊之上建成的新房不限房價，戶型也沒有“9070”限制，預計將打造大平層產品，那么最終的價格也是具有太多的想象空間了。

此前已經有消息傳出，地塊雖由華潤置地和中海地產聯(lián)合競得，但實際運營操盤方為華潤置地，中海地產主要以財務投資為主。

實際上，此前華潤置地已經在深圳打造了諸多具有影響力的超級豪宅，比如深圳灣瑞府等項目，部分豪宅價格甚至超過20萬/㎡；

而中海地產也在深圳打造了中?！ど顬尘列虻群勒椖?，產品力也是得到了市場的認可。

整個市場都在期待，兩大資深豪宅玩家的史詩級合作，將爆發(fā)怎樣的勢能。

02

一大堆反常規(guī)操作

曝出多個炸裂信號

項目案名此前也對外公布——

后海沄璽花園

要知道的是，項目的容積率達到了非常罕見的——

7.59

這其實也是給兩家房企提出了一個具有挑戰(zhàn)性的課題：

在有限的土地之上，在如此高密度的開發(fā)強度下，如何打造出真正震撼市場的產品？

就在前不久，項目相關設計稿出爐，雖非終稿，其設計理念已引發(fā)業(yè)界極大關注。艷姐在看到下面這張效果圖的時候，真的已經感受到，這已經不算是傳統(tǒng)意義的豪宅了。

艷姐去仔細看了披露的設計方案，當中有諸多反常規(guī)的操作手法。

第一個反常規(guī)操作，就是反孤島效應：

艷姐之前也看了很多頂豪項目，但大多數(shù)項目都是城市中的“孤島”，沒有和城市系統(tǒng)產生鏈接。而此次， 后海沄璽花園卻做了大膽突破：

項目打造了東西向連廊，以高線天街鏈接當?shù)氐娜瞬殴珗@與深圳灣文化廣場，將項目嵌入到深圳后海的空中連廊系統(tǒng)中，構建了15分鐘步行生活圈。

這其實也是華潤置地自身的企業(yè)基因有關，他本身就具有片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)能力，更加會運用城市系統(tǒng)思維來打造項目。

第二個反常規(guī)操作，則是反單調主義：

一般的超高層項目，往往在底部做一些底商，意思意思就完事了，畢竟關鍵是上面的住宅賣掉就萬事大吉了。

然而此次后海沄璽花園，卻打造了復合型極強的超級立體底盤，大家看到下面的圖就能理解了，有點類似東京的麻布臺之丘的既視感：

超級立體底盤

傳統(tǒng)豪宅一般是封閉圍合模式，然而此次項目突破了傳統(tǒng)豪宅的思維局限，打造“共生街區(qū)”：

把原本割裂的商業(yè)、公園等各種業(yè)態(tài)打通，通過步行系統(tǒng)把他們串聯(lián)起來，最終呈現(xiàn)了豐盈而流動的超級立體街區(qū)。

將來漫步在這樣的底盤中，可以在上下樓梯來回切換，移步異景，會感受到非常豐富的層次感和多元化的生活業(yè)態(tài)。

這背后其實要調用大量的規(guī)劃設計資源，進行各種繁瑣的業(yè)態(tài)統(tǒng)籌和布局。而華潤置地和中海地產之前也打造過諸多大型商業(yè)業(yè)態(tài)，完全有能力hold住。

第三個反常規(guī)操作，就是反平庸主義：

大家看大多數(shù)豪宅社區(qū)，每棟樓的設計外貌以及高度都是統(tǒng)一的，而此次后海沄璽花園卻做到了每棟樓的定制化，從下圖可以看到每棟樓的高度都是不同的。

項目最高樓棟250米于兩側微微抬升，中部塔樓漸次降低，從遠處看就真的有種音符的韻律感。

在深圳豪宅市場，玻璃幕墻同質化現(xiàn)象比較嚴重，此次項目外立面設計也是突破傳統(tǒng)：

以“竹境”為意象，采用細密垂直線條，結合玻璃幕墻與金屬構件，讓外立面更具先鋒藝術氣質。

還有諸多設計亮點，也有待后續(xù)更多設計細節(jié)的披露。但艷姐覺得有一點可以肯定的是，此次華潤置地和中海地產聯(lián)合打造的這個創(chuàng)世紀項目，將凝聚華潤置地以及中海地產過往所有的超級能力：

尖端設計力、片區(qū)統(tǒng)籌力、全業(yè)態(tài)運營力、超級服務力等一系列的集合。

未來，這個項目也注定將會在國內豪宅發(fā)展史上，寫下非常重要的一筆。

03

華潤置地和中海地產的競合

說實話，像這種本就是競爭關系的頭部房企，聯(lián)手合作如此氫彈級的項目，真的是非常罕見。

過去很長一段時間，大家都習慣于把華潤置地和中海地產進行對比，因為兩者都是超級頭部央企，都有集團的超級背書，兩者融資成本都很低。

關鍵是又都布局于一線城市以及熱點二線城市，所以總有人把他們在同一城市打造的項目進行對比。

比如艷姐身在上海，就深刻感受到了華潤置地和中海地產的雙峰對峙，也是各有其特色路線：

中海地產給到艷姐非常明顯的特點就是爆款豪宅制造機，比如新天地的中海順昌玖里和徐匯濱江的領邸玖序，都創(chuàng)造了創(chuàng)世紀的銷售神話，去年引爆了整個上海豪宅市場；

而華潤置地走的則是精品高端住宅路線，在上海的每個作品都非常注重產品品質和細節(jié)，在上海開創(chuàng)了華潤置地式的品質影響力。

在前不久，在上海戰(zhàn)場有個非?；馃岬脑掝}——

中海云邸玖章以及華潤置地參與的翡雲(yún)悅府之間的PK。

兩者都是位于上海內中環(huán)的千萬級別項目，產品力其實不分上下，兩個項目銷售也是比較火爆：云邸玖章一期項目最終認購率約203%；而翡雲(yún)悅府目前已經推出了二期項目，認購率都超過了300%。

華潤置地和中海地產未來還將繼續(xù)在上海深耕，兩者之間的PK賽估計還是會越來越精彩。

如果放大到整個公司層面，華潤置地和中海地產也是各有自己的優(yōu)勢：

比如從銷售層面來看，華潤置地2024年銷售額約2611億，而中海地產在2024年銷售額3106.9億，中海地產更勝一籌；

但如果從利潤層面來看，華潤置地在2024年歸母凈利潤約為255.77億元，毛利率約為21.64%，凈利率約為12.08%，盈利能力較強，而且擁有穩(wěn)定的經營性不動產業(yè)務，也是貢獻了比較客觀的利潤；

而中海地產去年歸母凈利潤約為156.4億，毛利率約為17.70%，凈利率約為9.61%，雖然盈利能力也不錯，但相對華潤置地，還是有一定的上升空間。

實際上，艷姐此前也了解到，華潤置地和中海地產，過去幾年都是在彼此對標和超越：

在2多年之前，華潤置地內部就開始對標當時的“利潤王”中海地產，在成本管理、人均效益層面都向中海地產看齊；

也大概是在2、3年前，中海地產也似乎想要在產品層面發(fā)力，引入了諸多來自龍湖，萬科，旭輝的產品中高管加盟中海地產。

華潤置地和中海地產之間，真的可以用“相競相愛”來形容，既是競爭對手關系，又是互相學習敬佩的對象，此前雙方也都進行過多次內部對標學習交流會，雙方的員工都匯聚一堂，互通有無。

圖片來源：華潤置地官微

這些年來，華潤置地憑借其在超高利率商業(yè)領域的深厚積累和卓越運營能力，實現(xiàn)了加速崛起；而中海地產則頻頻創(chuàng)造豪宅銷售神話，不過也面臨著利潤下滑的承壓。

在如今華潤置地強勁的發(fā)展勢頭下，中海地產仍需持續(xù)突破自我，升級企業(yè)運營打法，才能在激烈的市場競爭中繼續(xù)保持頭部房企優(yōu)勢。

目前市場格局時刻在發(fā)生變動，兩大房企的競爭態(tài)勢也將更加復雜多變，也或許未來兩家房企會有更多項目、更高維度的合作，也是非常值得期待。

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主編：張艷

責編：marl

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