容積率僅1.7，百家湖稀缺低密宅地上新！

繼此前第10、11號(hào)公告推出3幅低密度宅地后，南京再次掛出1幅低密度住宅用地，即百家湖G38地塊，土地出讓面積約2.52公頃，起拍總價(jià)6.65億元，起拍樓面價(jià)15513元/㎡，將于7月9日上午9:30開(kāi)始網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)。

該地塊所在的百家湖片區(qū)，歷來(lái)就是江寧的改善之地，且地塊緊鄰1號(hào)線小龍灣站，周邊配套成熟，實(shí)在是不可多得的一幅優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)關(guān)注度非常高。

今年來(lái)，江寧兩湖片區(qū)接連曝出多幅低密優(yōu)質(zhì)宅地，豪宅市場(chǎng)正面臨一場(chǎng)大變革！

01.

容積率僅1.7

百家湖稀缺宅地下月開(kāi)拍

先來(lái)看G38地塊的具體情況：

地塊名稱：江寧區(qū)天元中路以南、望河路以東地塊

地塊四至：東至二號(hào)路，南至三號(hào)路，西至望河路，北至天元中路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類(lèi)居住用地

出讓面積：25216.16㎡

容積率：1.01＜Far≤1.7

建筑高度：≤60米

起拍總價(jià)：66500萬(wàn)元

起拍樓面價(jià)：15513元/㎡

地塊體量不大，僅2.5萬(wàn)方，結(jié)合容積率1.7來(lái)看，未來(lái)可打造小高層+洋房組合，結(jié)合四代宅的優(yōu)勢(shì)，對(duì)改善群體的吸引力非常大。

從地段上來(lái)看，G38地塊的優(yōu)勢(shì)非常明顯：

論自然風(fēng)光，地塊緊鄰牛首山河，周邊有濱河體育公園、百家湖、楊家圩市民公園等自然景觀，日常觀光休閑非常方便；

論公共交通，地塊與1號(hào)線小龍灣站直線距離僅約百米，可快速抵達(dá)南京南站、祿口機(jī)場(chǎng)、新街口等地，同時(shí)地塊北側(cè)緊鄰天元中路，自駕出行也非常方便；

論商業(yè)消費(fèi)，坐擁南京第二大商圈“百家湖商圈”，地塊周邊繁華商業(yè)數(shù)不勝數(shù)，景楓KIMGMO、金鷹、太陽(yáng)城、1912、龍湖天街等多個(gè)商業(yè)綜合體環(huán)伺周邊，出門(mén)即享多元商業(yè)消費(fèi)；

論教育資源，周邊有百家湖小學(xué)、百家湖中學(xué)、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)校等多個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，可滿足全齡段教育需求；

論產(chǎn)業(yè)配套，地塊北側(cè)分布著勝泰工業(yè)園、恒永工業(yè)園、江寧開(kāi)發(fā)區(qū)總部基地、勝太科技園等多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有龐大的高端人才支撐居住需求。

值得一提的是，這幅地塊堪稱“身世曲折”，其前身為景楓正和大廈，于2004年協(xié)議出讓?zhuān)髞?lái)由工業(yè)用地調(diào)整為科研用地，由于擱置20多年一直未有實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，土地被收回。

今年4月30日，該地塊用地性質(zhì)由科研用地變更為宅地，容積率1.8，如今掛牌出讓時(shí)，容積率再度下調(diào)，變更為1.7，比之周邊的百家臻園、朗詩(shī)玲瓏嶼還要低，吸引力更大。

據(jù)了解，G38地塊在規(guī)劃調(diào)整期間就引發(fā)了市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是近兩年來(lái)百家湖片區(qū)推出的質(zhì)素最為優(yōu)質(zhì)的地塊，結(jié)合此前九龍湖G18地塊的市場(chǎng)熱度看，G38地塊出讓時(shí)預(yù)計(jì)又會(huì)引發(fā)一場(chǎng)搶地大戰(zhàn)。

02.

豪宅格局生變！

江寧雙湖片區(qū)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目待上市

作為江寧的改善板塊，九龍湖、百家湖的熱度從來(lái)都不低，但新房市場(chǎng)的選擇并不多。

目前片區(qū)內(nèi)僅有仁恒龍灣和嘉和華府在售，仁恒龍灣打造為江寧濱水改善大宅，自2024年8月首開(kāi)以來(lái)持續(xù)領(lǐng)跑江寧高端改善市場(chǎng)；嘉和華府主打12-18層小高層產(chǎn)品，是板塊內(nèi)的銷(xiāo)冠盤(pán)，目前去化已超7成。

兩個(gè)新盤(pán)房源數(shù)量逐漸減少，但也無(wú)需緊張，接下來(lái)還有多個(gè)項(xiàng)目要入市：金茂G18地塊、竹山路地塊、自來(lái)水廠地塊都將為片區(qū)改善注入新活力。

• 江寧金茂府：九龍湖首個(gè)四代宅，預(yù)計(jì)9月上市

金茂G18地塊是今年九龍湖拍出的首幅宅地，土拍時(shí)競(jìng)價(jià)72輪才成交。地塊進(jìn)展較快，出讓不到20天就出了規(guī)劃，將打造為8棟10-17層住宅，低樓層的洋房均位于東側(cè)，可近距離觀賞九龍湖景觀。

江寧金茂府將是九龍湖板塊的首個(gè)四代宅，內(nèi)部有下沉式庭院，同時(shí)有4棟住宅為首層架空設(shè)計(jì)，品質(zhì)較高。有小道消息稱，項(xiàng)目未來(lái)主力戶型建面約140-220㎡，共約400套房源。

據(jù)了解，項(xiàng)目預(yù)計(jì)本月公開(kāi)展廳，最快9月上市。

• 竹山路地塊：體量超大、區(qū)位優(yōu)越

該地塊體量很大，出讓面積高達(dá)6.69公頃，目前地塊控規(guī)容積率2.2，限高80米，其中商業(yè)辦公建筑占地上總建筑面積比例為15%-30%。

事實(shí)上，該地塊也是調(diào)整規(guī)劃而來(lái)，地塊2020年被景楓拿下，用地性質(zhì)為商辦用地，然而地塊出讓多年后并無(wú)進(jìn)展，2024年列為閑置用地，于今年4月30日調(diào)整為商住用地。

該地塊緊靠竹山路地鐵站，與仁恒龍灣僅一街之隔，周邊有龍灣天街等齊全配套。地塊體量大且含商辦，對(duì)于房企的拿地要求會(huì)比較高，目前還未掛牌出讓。

• 自來(lái)水廠地塊：直面牛首山河，容積率僅1.6

5月23日，百家湖41-11地塊由供水用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地，面積32879㎡，容積率≤1.6，是目前幾幅地塊中容積率最低的一幅。

地塊左側(cè)緊鄰中國(guó)人家、玉鑒園別墅區(qū)，南側(cè)直面牛首山河，周邊有21世紀(jì)太陽(yáng)城、景楓中心等商業(yè)體，生活配套很齊全。

百家湖商圈作為南京第二大商圈，周邊的城市資源非常豐富，加之九龍湖、百家湖的優(yōu)越自然條件，片區(qū)宜居指數(shù)非常高，周邊的改善市場(chǎng)也很旺盛，新出的這幾幅地塊位置、土地質(zhì)素都不錯(cuò)，入市后將為片區(qū)樹(shù)立新的人居標(biāo)桿。

當(dāng)然，從目前南京的供地節(jié)奏看，幾幅地塊不會(huì)同時(shí)上市，多盤(pán)同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)的可能比較小。金茂G18最先土拍，上市節(jié)奏也比較快，G38地塊7月拍出，快的話預(yù)計(jì)也要到四季度，至于其他兩幅地塊，目前還未掛牌，還需再等一等。

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