時(shí)光流轉(zhuǎn)至2025年，樓市依舊在調(diào)整的軌道上前行，延續(xù)著此前的發(fā)展態(tài)勢(shì)。今年1—4月的數(shù)據(jù)猶如一面鏡子，清晰地映照出市場(chǎng)的現(xiàn)狀：新建商品房銷售面積達(dá)29252萬(wàn)平方米，然而同比下降了20.2%；新建商品房銷售額為28067億元，降幅更是達(dá)到了28.3%，其中住宅銷售額下降幅度高達(dá)31.1%。

再將目光投向2025年第一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有53個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中12個(gè)城市的跌幅超過(guò)1.5%。這一系列數(shù)據(jù)，無(wú)疑都表明樓市正經(jīng)歷著深刻的變革。

回首往昔，華人首富李嘉誠(chéng)早在2018年就曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出過(guò)精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于繁榮周期，房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，很多人沉浸在樓市持續(xù)上漲的幻夢(mèng)中。

李嘉誠(chéng)卻冷靜地指出：“房子始終是用來(lái)住人的，內(nèi)地的房?jī)r(jià)一直居高不下，在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)有可能會(huì)面臨大洗牌，炒房客們應(yīng)該謹(jǐn)慎了?！比欢@一預(yù)言在當(dāng)時(shí)并未得到足夠的重視，很多人對(duì)他的觀點(diǎn)嗤之以鼻，堅(jiān)信樓市不會(huì)進(jìn)入調(diào)整周期。

但如今看來(lái)，李嘉誠(chéng)當(dāng)年的預(yù)測(cè)蘊(yùn)含著深刻的洞察。他的預(yù)言主要包含兩層深意。

其一，內(nèi)地房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下，早已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力。這種脫離實(shí)際的高房?jī)r(jià)，注定無(wú)法長(zhǎng)久維持，最終會(huì)走向去投資化、去杠桿化，逐步回歸居住屬性。這無(wú)疑是在給那些炒房客敲響警鐘，提醒他們買房需謹(jǐn)慎，以免被套在樓市之中。

其二，未來(lái)數(shù)年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一場(chǎng)大洗牌。那些高負(fù)債率、銷售業(yè)績(jī)下滑、融資困難的房企，將面臨破產(chǎn)重組的命運(yùn)；而低負(fù)債、資金充裕的房企則有望在這場(chǎng)洗牌中生存下來(lái)。同時(shí)，各地房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)分化，泡沫越大的城市，房?jī)r(jià)下跌的幅度可能就越大。

從當(dāng)前的市場(chǎng)情況來(lái)看，如果不出意外，下半年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)三大顯著變化。

首先，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯的分化。過(guò)去，二三線城市的房?jī)r(jià)下跌速度相對(duì)較快，而上海、深圳等一線城市中心城區(qū)的房?jī)r(jià)則表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性。然而，進(jìn)入2025年下半年后，這一局面或?qū)l(fā)生改變。二三線城市的房?jī)r(jià)跌幅有望收窄，而一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)則可能開始補(bǔ)跌。這是因?yàn)橐痪€城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高位，與居民收入差距過(guò)大，房?jī)r(jià)與收入比超過(guò)40的情況并不少見。隨著市場(chǎng)調(diào)整的深入，這些城市的房?jī)r(jià)也難以獨(dú)善其身。

其次，政策救市的力度將進(jìn)一步加大。自2024年以來(lái)，國(guó)內(nèi)已經(jīng)出臺(tái)了各種救市政策。大多數(shù)城市取消了限購(gòu)，銀行大幅下調(diào)了房貸利息和首付比例，稅務(wù)部門也減免了購(gòu)房者的契稅、增值稅。

但遺憾的是，這些政策的效果并不明顯。預(yù)計(jì)下半年，還將有更多的救市政策出臺(tái)。取消限購(gòu)的城市可能會(huì)進(jìn)一步增加，銀行房貸利率仍有下調(diào)的空間。這對(duì)于剛需家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)購(gòu)房的好機(jī)會(huì)。在政策的支持下，購(gòu)房成本有望降低，購(gòu)房門檻也會(huì)相應(yīng)降低。

最后，房企將面臨一場(chǎng)前所未有的大洗牌。從2023年開始，像恒大、碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企都出現(xiàn)了爛尾樓以及債務(wù)違約的情況。下半年，這一趨勢(shì)可能會(huì)進(jìn)一步加劇。那些前些年瘋狂拿地?cái)U(kuò)張、負(fù)債率高達(dá)70%-80%以上的房企，將面臨債務(wù)集中到期、銷售業(yè)績(jī)下行、融資渠道不暢等多重壓力，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)大增，最終可能被淘汰出局。

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)，早在2018年就被李嘉誠(chéng)所預(yù)言。如今，預(yù)言正在一步步成為現(xiàn)實(shí)。進(jìn)入2025年下半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)房?jī)r(jià)分化、政策救市力度加大、房企大洗牌這三大變化。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，理性做出購(gòu)房決策；對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，則需要加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，降低負(fù)債率，提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在這場(chǎng)樓市的變革中，唯有順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。