這兩天的社交平臺上，出現(xiàn)一套被中介強(qiáng)推的高性價(jià)比房源：

海珀星暉二期1樓，建面約132.06㎡的三房兩廳兩衛(wèi)，報(bào)價(jià)390萬，折合單價(jià)約2.95萬/㎡。

敲重點(diǎn)：總價(jià)390萬還能“小刀”，意味著這套房子在2.95萬/㎡的基礎(chǔ)上還能更低。

要知道，憑借河西南地段、南師附中鄴城路學(xué)校（初中+小學(xué)）等優(yōu)勢，哪怕是在這兩年“跌跌不休”的市場行情下，海珀星暉二期成交價(jià)也多在4萬/㎡上下徘徊，幾乎沒有低于3.6萬/㎡的單價(jià)出現(xiàn)。

而這套被中介冠以超高性價(jià)比的“2”字頭房源，自然吸引了不少關(guān)注度，有人感嘆短短幾年業(yè)主虧了近百萬，也有人求問“大神”能不能抄底。具體情況，我們接著看。

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被高度關(guān)注的這套房源，位于海珀星暉二期1樓，但好在“最前排、采光不影響”；建面約132.06㎡的三房兩廳兩衛(wèi)，戶型方正無變異，精裝修。

在二手房平臺上可以看到，屋內(nèi)廚房灶具、衛(wèi)生間浴缸等基本的家電、家具一應(yīng)俱全。

雖然房子有明顯的居住痕跡，但整體維護(hù)良好，基本可以實(shí)現(xiàn)拎包入住。

我們重點(diǎn)看一下價(jià)格。

根據(jù)中介描述的“最前排”的信息，我們以11棟1樓房源作參考，建面約132.06㎡戶型當(dāng)年開盤價(jià)約32361元/㎡，總價(jià)約427萬。

不算持有成本，這套報(bào)價(jià)390萬、單價(jià)2.95萬/㎡的“優(yōu)質(zhì)好房”，比當(dāng)年開盤價(jià)還要低，直接讓業(yè)主虧了近40萬。

再來看二手房市場。

平臺顯示，海珀星暉二期今年以來的成交單價(jià)在3.7萬-4.5萬/㎡之間。而同樣是低樓層、建面132㎡左右的房源，在去年9月份還賣出過4.02萬/㎡、總價(jià)531萬的價(jià)格。

對比來看，這套急售的房源短短幾個(gè)月時(shí)間，市值就縮水了約140萬。

值得一提的是，這套房子從2023年4月底掛牌至今，累計(jì)降價(jià)300萬。

無論是當(dāng)年開盤價(jià)、如今市場價(jià)，還是業(yè)主最初的心理價(jià)，這套“2”字頭房源的性價(jià)比都非常高，再加上河西南地段和南師附中（鄴城路學(xué)校）雙學(xué)區(qū)的優(yōu)勢，能吸引諸多關(guān)注也不足為奇了。

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這邊是業(yè)主急賣“砸”出小區(qū)歷史低價(jià)，那邊法拍房不甘示弱，掛出了一套比2.95萬/㎡更低的房源。

阿里法拍網(wǎng)顯示，海珀星暉一期一套建面約133.76㎡房源正在拍賣，加上地下車位產(chǎn)權(quán)和室內(nèi)一臺冰箱，起拍價(jià)僅372萬。

從評估報(bào)告可以看到，標(biāo)的物市場評估總價(jià)約580萬，相當(dāng)于以6.4折起拍。

刨去車位及冰箱，房子的市場評估價(jià)為560萬，按市值與起拍價(jià)比例計(jì)算，房子的起拍價(jià)約為358.4萬，折合單價(jià)為26794.3元/㎡。

目前，海珀星暉一期二手房成交單價(jià)多在3.4萬-4萬/㎡，同樣是低樓層、建面133㎡左右的房源，去年10月賣出過3.84萬/㎡、總價(jià)515萬的價(jià)格。

與這套正在拍賣的房子相比，有156萬的價(jià)差（僅對比起拍價(jià)）。

那么問題來了，海珀星暉接連兩套“2”字頭房源的出現(xiàn)，會讓小區(qū)房價(jià)進(jìn)一步下跌嗎？

銳評君認(rèn)為影響不大。

首先，海珀星暉的優(yōu)勢非常扛打。小區(qū)位于河西南板塊，靠近S3號線吳侯街站，周邊有商業(yè)、醫(yī)院、公園等完善配套，又有南師附中鄴城路學(xué)校（初中+小學(xué)）的教育資源，項(xiàng)目一期、二期全戶型都在100㎡以上，改善格調(diào)頗高，交付后在二手房市場向來吃香。

其次，海珀星暉今年以來的市場行情還算穩(wěn)定。近兩年來，雖然在大環(huán)境的影響下，小區(qū)房源流速開始放緩、成交價(jià)也開始走低，但大多在4萬/㎡上下徘徊，偶有低于3.5萬/㎡房源出現(xiàn)，也是房主急賣的高性價(jià)比房源，很快就能成交。

最后，這兩套“2”字頭房源屬于特殊情況。這兩套房源，一個(gè)是低樓層、房主急賣，一個(gè)是法院查封拍賣，并非是蓄意降價(jià)、砸盤的行為，對已經(jīng)掛牌的常規(guī)房源價(jià)格影響并不大。

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上周，銳評君曾盤點(diǎn)過河西南的二手房成交情況，并梳理了板塊最新房價(jià)梯隊(duì)，可以發(fā)現(xiàn)板塊已有3萬/㎡以下房源可撿漏，同時(shí)3萬-4萬/㎡梯隊(duì)的名單還在增加。

相比2年前，河西南的置業(yè)成本大大降低。

數(shù)據(jù)收集日期：2025.6.6

從表格可以看到：

5萬/㎡以上，以中國府、萬科翡翠濱江、河西金茂府二期為代表；

4萬-5萬/㎡，匯聚了正榮濱江紫闕、金鼎灣和禧、河西金茂府一期、融創(chuàng)濱江ONE、建發(fā)珺和府、華僑城天鵝堡、綠地海珀星暉二期、頤和云臺源筑、正榮潤峯等小區(qū)；

3萬-4萬/㎡，以深業(yè)龍灣上府、魚嘴金茂悅、魚嘴潤府、佳兆業(yè)城市廣場、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、魯能公館等為主力；

3萬/㎡以下，則被房齡更久的海峽城“包圓”。

南京住房產(chǎn)品迭代速度快，隨著新房陸續(xù)交付、限售取消，河西南二手房的選擇面越來越廣，次新房的沖擊、庫存不斷攀升，價(jià)格戰(zhàn)自然無可避免。

對于買房人來說，當(dāng)下二手房市場不僅能貨比三家，更能價(jià)比三家還能“小刀”，減輕置業(yè)壓力。

同樣受政策、金融利好，市場也在逐步恢復(fù)信心，被價(jià)格戰(zhàn)“傷透心”的賣家開始轉(zhuǎn)變心態(tài)，抵制“砸盤”、“破價(jià)”行為拉低整體房價(jià)，核心板塊房價(jià)大多以小幅波動、整體趨穩(wěn)為主。

最后，你認(rèn)為河西南這套“2”字頭房源，能不能撿漏呢？歡迎留言討論。