就在不少開發(fā)商、買家還沒從“好房子新規(guī)”中緩過神來時，最近樓市又有新動向：廣州對住宅新規(guī)執(zhí)行標準進行全面收緊，嚴控砸飄窗、偷面積等操作。

五大關鍵管控措施可以歸納如下：

天井尺寸標準化：規(guī)定100米以下住宅天井寬度不低于2.4米，超高層建筑需≥6米，杜絕壓縮消防通道的安全隱患。

結(jié)構(gòu)柱全面計容：外立面所有結(jié)構(gòu)柱必須100%計入容積率，封堵“裝飾性構(gòu)件”的規(guī)避漏洞。

飄窗設計規(guī)范化：僅允許廚衛(wèi)空間采用內(nèi)凹式飄窗，嚴禁通過樓板外伸制造“假飄窗”。

臥室面積設下限：單人臥室≥5㎡，雙人臥室≥9㎡且短邊凈寬≥1.8米，保障基本居住舒適度。

高空花池功能限定：40米以上花池禁止改造為功能空間，防范高空墜物風險。

業(yè)內(nèi)傳出廣州收緊的建筑新規(guī)以《建筑工程規(guī)劃許可證》頒發(fā)時間為界，實施差異化管控：已獲證項目可延續(xù)舊規(guī)，而未獲證項目必須執(zhí)行新標準。

此次政策調(diào)整節(jié)奏之快令人關注，距離上一版“好房子”新規(guī)落地不過數(shù)月。很多人心里都有一個問號：為什么要取消新規(guī)戶型？這到底是臨時調(diào)整還是大方向轉(zhuǎn)彎？買家是否將迎來“戶型縮水”的現(xiàn)實？

事實上，此次政策收緊并非偶然，而是行業(yè)規(guī)范發(fā)展的必然趨勢。

近兩年來被頻繁提起的“超100%使用率”，緣于2023年11月9日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》公告。

這份文件有兩個亮點：

一是，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例，由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%。

二是，允許設置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。原來進深不大于2.4米。

在這之后設計出來的房子號稱可以超過100%使用率，就是因此而來，而多出來的面積就在飄窗和陽臺里，比如把窗改成廚房，把“陽臺+花池”改成臥室等。

南方plus截圖

然而，新規(guī)出臺導致新房產(chǎn)品迭代速度過快，得房率一度從100%、110%、躍升到125%，直至140%使用率的出現(xiàn)。

為追求更高使用率來吸引購房者，不少開發(fā)企業(yè)在報建環(huán)節(jié)甚至會將承重柱、管井等建筑關鍵結(jié)構(gòu)偽裝為“裝飾柱”或“裝飾板”，這種行為不僅可能導致外墻開裂、雨水滲漏等問題，更存在高空構(gòu)件脫落的安全隱患，嚴重威脅建筑結(jié)構(gòu)安全和居住者生命財產(chǎn)安全。

更關鍵的是，盡管新規(guī)戶型對購房者具有較強吸引力，但當新規(guī)產(chǎn)品以“超高性價比”的姿態(tài)入市，既沖擊了存量新房和二手房價格，也加劇了買房人的觀望情緒，在一定程度上抑制了市場真實回暖進程。

在此背景下，收緊超新規(guī)審批、遏制非理性產(chǎn)品競爭，既是保障存量項目合理利潤的必要舉措，也是配合“現(xiàn)房銷售”試點推進、緩解開發(fā)企業(yè)成本壓力的系統(tǒng)性調(diào)整。

需要特別說明的是，廣州并未取消新規(guī)戶型，網(wǎng)上瘋傳“戶型新規(guī)取消”“新規(guī)產(chǎn)品成絕版”基本上都是誤讀。

這次政策調(diào)整并非出臺新規(guī)定，而是嚴格規(guī)范現(xiàn)有政策執(zhí)行標準，2023年以來放寬飄窗至80厘米、陽臺率提升至20%-30%等政策仍有效，但監(jiān)管尺度趨嚴，重點強化天井、花池、結(jié)構(gòu)柱等部位違規(guī)改造的管控以保障建筑安全。

與此同時，高陽臺率、共享平臺、寬飄窗等符合住宅品質(zhì)提升方向的創(chuàng)新設計仍然受到政策鼓勵，是未來發(fā)展方向。近期廣州新供地塊陽臺率維持20%，南沙土地推介會亦明確鼓勵 “大陽臺” 打造，未來不排除還會推出陽臺率20%的地塊。

總的來說，新規(guī)將重點整治砸飄窗、偷花池、偷結(jié)構(gòu)柱等等方式變相增加使用面積的行為，并將新房使用率控制在合理區(qū)間。廣州的新規(guī)產(chǎn)品、高使用率戶型，還會繼續(xù)存在，并不會大幅倒退。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露：廣州新房按照上述標準執(zhí)行后，住房使用率或維持在100%內(nèi)。

首先，“存量新房”的開發(fā)商以及二手業(yè)主壓力減少。

過度卷使用率、“偷面積”的做法剎車，大家都回到相對公平的賽道，競爭主戰(zhàn)場可能重回“地段”和“配套”，而此前被按著打的“舊規(guī)新房”和二手房，價值將有所回歸。

特別是優(yōu)質(zhì)學區(qū)、成熟配套的二手小區(qū)，將有望迎來性價比認知的修復期。

其次，現(xiàn)存的“新規(guī)產(chǎn)品”將更加搶手。

據(jù)不完全統(tǒng)計，南沙已出讓了11宗涉宅用地，其中5宗為“超新規(guī)”地塊，陽臺面積達25%-30%；其余6宗均為“新規(guī)”地塊，陽臺面積達20%。

對購房者來說，新規(guī)收緊后，已經(jīng)獲批并做到“零飄窗”、“超130%使用率”的戶型，確實成了絕版。

從長遠看，政策調(diào)整將推動開發(fā)企業(yè)聚焦產(chǎn)品品質(zhì)提升，告別盲目追求得房率的粗放模式，促使大陽臺、大露臺等設計真正服務于居住空間的采光通風需求，回歸“好房子”建設的本質(zhì)初衷。

那么問題來了，市場亂象得到整治遏制后，未來有沒有可能放寬呢？

當前政策收緊的核心是遏制“偷面積”等違規(guī)操作，而非否定合理的空間創(chuàng)新。如果未來行業(yè)能形成“以設計力替代投機性贈送” 的共識，且市場秩序與安全標準得到有效維護，政策完全可能根據(jù)居住需求升級進行動態(tài)調(diào)整。

例如，當綠色建筑、適老化設計等真正成為市場主流競爭方向時，政策或會對符合品質(zhì)提升的空間設計釋放更多彈性。換言之，當市場真正回歸到以居住體驗為核心的競爭軌道，政策自然會為優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新留出空間。

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