代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2025年5月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅繼續(xù)收窄。

其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%。

廣州方面，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%。

對(duì)此，小編深扒了今年5月廣州各區(qū)二手房成交均價(jià)情況，有了不一樣的發(fā)現(xiàn)。

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克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，5月廣州二手房成交均價(jià)26714元/㎡，環(huán)比上月變化不大。

在11區(qū)中，有黃埔、海珠、南沙、越秀四區(qū)成交均價(jià)環(huán)比漲幅高于全市平均水平。

與上月相比，黃埔、海珠兩區(qū)環(huán)比漲幅最高，達(dá)到了3%，而黃埔區(qū)表現(xiàn)相對(duì)更出色，近三月二手房成交均價(jià)實(shí)現(xiàn)了月度兩連漲。

究竟是什么原因，促使黃埔成為了十一區(qū)“獨(dú)苗”？

在成交結(jié)構(gòu)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，5月黃埔二手房成交主力單價(jià)段為2-4萬(wàn)元/㎡，成交269套，占比達(dá)到48%，環(huán)比上月增長(zhǎng)4%。

均價(jià)4萬(wàn)元/㎡以上二手房項(xiàng)目成交40套，占比7%，環(huán)比上月增長(zhǎng)2%。

其余單價(jià)段5月成交規(guī)模均較4月有所回落。

擴(kuò)大范圍看今年1-5月的成交情況，克而瑞監(jiān)測(cè)到，黃埔均價(jià)4萬(wàn)元/㎡以上二手房成交規(guī)模、占比呈逐月增長(zhǎng)的走勢(shì)，并在五月達(dá)到了最高峰。

而這些均價(jià)段的主力戶型為120㎡以上，克而瑞監(jiān)測(cè)到，今年以來黃埔區(qū)120㎡以上戶型成交規(guī)模持續(xù)走高。

與此同時(shí)，小編還發(fā)現(xiàn)，今年以來黃埔區(qū)120㎡以上二手房?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺。

小編選取了今年1-5月黃埔區(qū)120㎡以上戶型成交TOP10項(xiàng)目，分析它們的議價(jià)空間后發(fā)現(xiàn)，議價(jià)空間高于10%的項(xiàng)目，僅有4個(gè)。

在物業(yè)類型上，克而瑞監(jiān)測(cè)到，今年1-5月黃埔區(qū)120㎡以上二手房成交的物業(yè)類型中，別墅成交31套，同樣呈現(xiàn)逐月走高的特征。

從上述市場(chǎng)表現(xiàn)可見，得益于高價(jià)大戶型二手房項(xiàng)目的集中網(wǎng)簽，推動(dòng)了黃埔近兩月二手房成交均價(jià)持續(xù)回升。

02

黃埔120㎡以上二手房短暫迎來“春天”，或許有以下幾個(gè)方面的原因：

在價(jià)格上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-5月黃埔區(qū)120㎡以上二手房成交均價(jià)32578元/㎡，較去年同時(shí)期下跌6%。

與新房的37425元/㎡相比，性價(jià)比明顯。

這也間接影響了今年以來黃埔區(qū)120㎡以上新房成交516套，占比不足2成，較去年同時(shí)期減少7%。

另一方面，隨著改善需求的持續(xù)旺盛，黃埔別墅的出現(xiàn)很好的滿足了這類購(gòu)房者的需求。

例如這套越秀嶺南林語(yǔ)別墅，加上花園的贈(zèng)送面積后，實(shí)用面積高達(dá)450㎡，加上背靠山脈，容積率2.0等優(yōu)勢(shì)，居住舒適度得到了進(jìn)一步的提升。

此外，地段優(yōu)勢(shì)也在一定程度上鑄就了今年黃埔120㎡以上二手房的熱銷。

可以看到，熱銷套數(shù)TOP10的二手房項(xiàng)目中，來自科學(xué)城板塊的項(xiàng)目就已占據(jù)了八個(gè)。

在這里，業(yè)主擁有著黃埔更為完善的城市界面、充足的配套設(shè)施、與市中心相對(duì)友好的距離，以及充滿想象力的發(fā)展空間,吸引力充足。

整體來看，黃埔區(qū)120㎡以上二手房局部的回溫，不僅展現(xiàn)了在市場(chǎng)周期變化中改善物業(yè)相對(duì)抗跌的屬性，同時(shí)也有望“以點(diǎn)帶面”，推動(dòng)區(qū)域二手房的止跌企穩(wěn)，拉升市場(chǎng)信心。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。