剛剛，蘇州土拍市場(chǎng)再迎焦點(diǎn)時(shí)刻！位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)的蘇地2025-WG-Z07號(hào)地塊正式成交，蘇高新集團(tuán)和綠城建管以總價(jià)7.57億元、樓面價(jià)20500元/㎡成功摘得，溢價(jià)率為0%。作為獅山核心區(qū)稀缺的低密住宅用地，該地塊的成交再次印證了蘇州高端改善市場(chǎng)的持續(xù)升溫。

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此次出讓的蘇地2025-WG-Z07號(hào)位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)今創(chuàng)啟園南、規(guī)劃大運(yùn)路西（原體校地塊），土地性質(zhì)為純住宅用地，出讓面積約26368.2平方米（約39.6畝），容積率上限僅1.4，建筑限高60米。

根據(jù)規(guī)劃要求，該地塊產(chǎn)品定位明確：

• 6層以上住宅需全裝修交付，裝標(biāo)不低于3000元/㎡；6層以下鼓勵(lì)全裝修；
• 建筑風(fēng)格需簡(jiǎn)潔現(xiàn)代，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)；
• 綠地率≥30%，建筑密度≤40%。

該指標(biāo)明確指向洋房+疊墅類(lèi)低密產(chǎn)品，未來(lái)將打造為獅山片區(qū)又一高端改善項(xiàng)目。

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區(qū)位價(jià)值

地塊所處的向陽(yáng)路板塊，是當(dāng)前獅山高端項(xiàng)目聚集的核心區(qū)：

• 交通便捷性突出：距地鐵5號(hào)線石城站約500米、1號(hào)線汾湖路站約1公里，東側(cè)長(zhǎng)江路直通獅山核心區(qū)，竹園路銜接中環(huán)西線
• 教育資源密集：蘇州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、新區(qū)一中、獅山實(shí)驗(yàn)小學(xué)竹園校區(qū)等名校環(huán)伺
• 商業(yè)醫(yī)療配套完善：美羅、泉屋、獅山天街等商圈覆蓋，明基醫(yī)院舉步可達(dá)
• 高端居住氛圍成型：西側(cè)緊鄰上瑞閣小區(qū)，周邊在售新盤(pán)包括建發(fā)朗云、中海建發(fā)禧宸（備案均價(jià)約4.3萬(wàn)/㎡）
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• 獅山低密住宅集中爆發(fā)

板塊競(jìng)品：獅山低密住宅集中爆發(fā)

值得關(guān)注的是，該地塊南側(cè)正是去年由綠城+蘇高新聯(lián)合競(jìng)得的向陽(yáng)路南地塊（現(xiàn)定名瀾庭壹號(hào)院），容積率低至1.2，規(guī)劃打造205戶純低密住區(qū)：

• 產(chǎn)品涵蓋：合院（271-369㎡）、疊墅（215-259㎡）、洋房（115-135㎡）
• 目前城市展廳已開(kāi)放，即將入市；有興趣的朋友可以私信。

據(jù)可靠消息，Z07地塊南側(cè)“原科瑪化妝品地塊”也計(jì)劃年內(nèi)掛牌。加上在建的綠城項(xiàng)目，獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)正在形成總規(guī)模超500畝的低密豪宅集群，成為繼雙湖之后蘇州又一高端居住板塊。

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高新區(qū)低密浪潮席卷

區(qū)域供地：高新區(qū)低密浪潮席卷

2025年高新區(qū)土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，獅山商務(wù)區(qū)將推出5宗地塊，除已成交的Z07號(hào)地塊外，其余4宗均位于橫塘板塊：

• 橫塘地塊容積率1.2-1.3，臨近新區(qū)一中濱河路校區(qū)；
• 對(duì)比橫塘在售新盤(pán)恒棠瀾軒、保利瑯悅，位置更靠近獅山核心；

其他區(qū)域低密供應(yīng)同步放量：

• 太湖科學(xué)城：芳菲瀾院南地塊（7.47萬(wàn)㎡，容積率1.2）、前山瀾庭旁地塊（容積率1.2）
• 滸墅關(guān)：大陽(yáng)山東地塊（容積率僅1.02）、王晏嶺路北地塊（容積率1.2）

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市場(chǎng)趨勢(shì)：蘇州進(jìn)入低密改善時(shí)代

本次土拍延續(xù)了2025年蘇州土地市場(chǎng)的核心特征：

1. 核心地塊穩(wěn)健去化：盡管Z07號(hào)地塊零溢價(jià)成交，但20500元/㎡的樓面價(jià)仍處區(qū)域高位，與周邊4.3萬(wàn)/㎡的新房售價(jià)形成合理利潤(rùn)空間
2. 低密產(chǎn)品成供應(yīng)主力：從獅山1.4容積率地塊到太湖科學(xué)城1.2容積率地塊，2025年已掛牌宅地平均容積率降至1.5以下，徹底告別高層時(shí)代
3. 產(chǎn)品分化加?。航衲?月獅山核心的淮海街地塊被綠城以45455元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得（溢價(jià)率42.05%），創(chuàng)蘇州歷史新高，而同期青劍湖地塊僅底價(jià)成交
4. 第四代住宅崛起：如龍湖在高鐵新城打造的純洋房社區(qū)，創(chuàng)新采用空中花園+庭院設(shè)計(jì)，顯示房企正通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)
   

隨著改善需求持續(xù)釋放，蘇州高端住宅市場(chǎng)正迎來(lái)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)窗口期。獅山Z07地塊的成交，標(biāo)志著核心區(qū)低密住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)入加速階段。

在“房住不炒”基調(diào)下，未來(lái)土地市場(chǎng)將延續(xù)分化格局：核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍將吸引品牌房企角逐，而外圍區(qū)域需依靠產(chǎn)品創(chuàng)新打開(kāi)市場(chǎng)。蘇高新此次落子獅山，既鞏固了其在高端市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局，也為蘇州改善客群提供了更豐富的產(chǎn)品選擇。

獅山商務(wù)區(qū)作為連接高新區(qū)與吳中木瀆的樞紐地帶，其住宅產(chǎn)品的價(jià)值重構(gòu)才剛剛開(kāi)始。隨著綠城、蘇高新等品質(zhì)房企的深度耕耘，這片土地有望重塑蘇州高端人居的新標(biāo)桿。