01

鄭氏家族，急需875億救命

許家印背后的大佬，這回也挺不住了。

鄭裕彤家族旗下的新世界發(fā)展，曾作為與李嘉誠(chéng)家族比肩的香港傳奇財(cái)閥，正經(jīng)歷著嚴(yán)峻考驗(yàn)。

6月23日一早，鄭氏掌舵的新世界發(fā)展發(fā)出公告：

就現(xiàn)有貸款的再融資，仍在與債權(quán)人進(jìn)行積極磋商。

這份看似常規(guī)的公告背后，是香港超級(jí)豪門(mén)與債務(wù)危機(jī)的生死博弈。

截至2024年底，其借貸總額高達(dá)1510億港元，其中322億港元需在一年內(nèi)償還，而賬上現(xiàn)金僅218億港元，根本不夠還債。

更致命的是，今年6月，公司宣布延遲支付34億美元永續(xù)債利息（約7720萬(wàn)美元），盡管未觸發(fā)違約，但也只能厚著臉皮說(shuō)“再寬限幾天”。

這場(chǎng)關(guān)乎鄭氏家族存亡的生死局，在業(yè)內(nèi)早已不是秘密。

月初，有媒體報(bào)道，新世界即將達(dá)成一項(xiàng)高達(dá)875億港元的貸款再融資協(xié)議。

為了湊錢(qián)度過(guò)危機(jī)，鄭家已經(jīng)急賣(mài)資產(chǎn)，深圳的周大福大廈、香港的商場(chǎng)，估計(jì)連爺爺輩留下的家當(dāng)都要拿出來(lái)賣(mài)了。

現(xiàn)在鄭氏家族面前就兩條路——若6月30日前能搞到875億，這筆資金將覆蓋2025-2027年到期的債務(wù)。

若失敗，這家由“珠寶大王”鄭裕彤創(chuàng)立的千億帝國(guó)，或?qū)⒚媾R資金鏈斷裂的至暗時(shí)刻，有可能成為香港首個(gè)“爆雷”的頭部開(kāi)發(fā)商！

遙想幾年前，作為港資房企的代表之一，新世界是很多內(nèi)地房企模仿的對(duì)象。

學(xué)的是，以多元化業(yè)務(wù)組合增厚利潤(rùn)、低杠桿擴(kuò)張模式。

前幾年討論內(nèi)地房企的“爆雷潮”，也總是以港資房企作為正面例子。

現(xiàn)如今，曾經(jīng)的“三好學(xué)生”也要坐到差生那一排去了，真是令人唏噓不已。

02

鄭家的發(fā)家之路

鄭家曾經(jīng)是許家印的貴人，也是恒大背后大佬。

恒大上市時(shí)，鄭裕彤、劉鑾雄、張松橋、楊受成等為許家印助威，這些人都是以鄭裕彤為圈子的。

一切都是人脈。

2016年之前，許家印特別仰仗這位喜歡玩撲克牌的超級(jí)大佬和他背后的港資圈子。鄭裕彤被香港人“親切”的稱(chēng)為“彤叔”。

當(dāng)然他還有另一個(gè)外號(hào)“鯊膽彤”，這個(gè)外號(hào)的由來(lái)和他發(fā)家史息息相關(guān)。

1925年8月27日他出生于廣東順德一個(gè)貧寒的家庭。13歲那年被父親送到周至元開(kāi)的“周大?！苯痄伻ギ?dāng)伙計(jì)。三年后，在周至元的主持下，鄭裕彤與周家的掌上明珠周翠英結(jié)為連理。

其后，鄭裕彤在周家的幫助下到香港設(shè)立了“周大福分行”。當(dāng)時(shí)在香港，金鋪比比皆是，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。那時(shí)，黃金成色一律為九九金，而鄭裕彤卻大膽投入資金，首創(chuàng)“四條九足金”（99.99%純度）打破行業(yè)潛規(guī)則，雖短期少賺數(shù)百萬(wàn)，卻讓周大福成為信譽(yù)代名詞。

“鯊膽彤”的第一桶金就是從這來(lái)的，隨著周大福越做越大，1970年代，他豪賭鉆石牌照，收購(gòu)南非戴比爾斯持牌公司，將周大福推向全球頂級(jí)珠寶商之列。

不過(guò)真正讓鄭氏躋身香港四大家族的，是鄭裕彤的地產(chǎn)野心。

1967年，香港發(fā)生動(dòng)亂，許多人紛紛將土地、房產(chǎn)低價(jià)拋售。鄭裕彤卻反其道而行之，大肆收購(gòu)?fù)恋亍?/p>

在囤積了大量土地后，1970年，鄭裕彤牽頭創(chuàng)立新世界發(fā)展有限公司，全力進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1984年，他以18億港元拿下香港會(huì)展中心項(xiàng)目，并邀請(qǐng)英女王出席動(dòng)工儀式，一戰(zhàn)封神。

由此，鄭裕彤與郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)、李兆基的恒基地產(chǎn)以及李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)和，并稱(chēng)為香港四大家族。

鄭家氣運(yùn)的轉(zhuǎn)折發(fā)生在第三代接班人鄭志剛掌舵后。

這次新世界出事，就有媒體人把鄭志剛和尹明善拿出來(lái)對(duì)比。說(shuō)是，力帆太子爺尹喜地，出生就躺平，就愛(ài)玩豪車(chē)。他曾經(jīng)擁有30多輛世界限量版的豪車(chē)，3輛布加迪，從來(lái)不怎么理會(huì)力帆公司的事務(wù)。

而鄭志剛則讓人想起了《茶館》電影里頭那個(gè)年輕時(shí)有錢(qián)有理想秦二爺：有錢(qián)就該吃喝嫖賭胡作非為，可千萬(wàn)別做好事，告訴他們，秦某人七十多了，才明白過(guò)來(lái)這個(gè)道理，他是個(gè)天生來(lái)的笨蛋。

其實(shí)鄭志剛這人還真不是那個(gè)“天生來(lái)的笨蛋”。這位哈佛畢業(yè)的“創(chuàng)二代”也曾以藝術(shù)商業(yè)顛覆傳統(tǒng)地產(chǎn)：2009年，全球首個(gè)“藝術(shù)購(gòu)物中心”K11在香港誕生。標(biāo)價(jià)90億港元的K11 Art Mall，開(kāi)業(yè)首年便實(shí)現(xiàn)盈利，客流量超千萬(wàn)人次。

之后，鄭志剛更將這一模式復(fù)制到上海、武漢，成為家族“新貴”，人家是有能力的，并非紈绔子弟。

他的盲區(qū)在于沒(méi)有爺爺那一輩看清歷史大勢(shì)的眼光。

2019年，鄭志剛以近百億拍下杭州地王；2022年恒大暴雷前夕，新世界仍在內(nèi)地豪擲百億拿地。彼時(shí)，香港樓市已現(xiàn)頹勢(shì)，但鄭志剛堅(jiān)信“逆周期抄底”。結(jié)果，新世界凈負(fù)債率飆升至57.5%。

鄭氏家族的危機(jī)，本質(zhì)是地產(chǎn)黃金時(shí)代落幕的插曲。

《孟子·離婁章句下》有云：君子之澤，五世而斬。如今看來(lái)，即便是超級(jí)豪門(mén)，也難逃周期律??！

03

如何破局？

鄭裕彤生前，部署的接班路徑很清晰，長(zhǎng)子鄭家純主攻地產(chǎn)，次子鄭家成專(zhuān)注珠寶，第三代鄭志剛接手父輩鄭家純的事業(yè)，在家族內(nèi)部留下了轉(zhuǎn)圜空間。

鄭氏家族現(xiàn)在還沒(méi)到山窮水盡的地步。

其一，之前媒體爆料的融資計(jì)劃。

在本月底之前很有可能達(dá)成875億港元的貸款再融資協(xié)議，這筆巨額融資的成敗將直接決定企業(yè)能否緩解債務(wù)壓力，將決定這家地產(chǎn)豪門(mén)是否會(huì)獲得喘息之機(jī)。

其二，債務(wù)是可以談判的。

如果新世界真的被逼死了，債權(quán)人拿不到錢(qián)，只要鄭家可以給出大家都能接受的方案，一切都可以談。

若能將短期債務(wù)置換為中長(zhǎng)期貸款，可暫解燃眉之急。但57.5%的凈負(fù)債率仍高于行業(yè)平均水平，一旦銷(xiāo)售不及預(yù)期，危機(jī)可能卷土重來(lái)。

其三，壯士斷腕，積極自救。

參考李嘉誠(chéng)2013年起拋售內(nèi)地資產(chǎn)、轉(zhuǎn)投歐洲基建的路徑，鄭氏也可以“斷臂求生”。

新世界已在出售非核心資產(chǎn)，但相比長(zhǎng)江實(shí)業(yè)超過(guò)6000億港元的現(xiàn)金儲(chǔ)備，鄭家的流動(dòng)性顯然捉襟見(jiàn)肘。

其四，就得依靠鄭家地產(chǎn)之外的另一條生命線(xiàn)——珠寶。

2024年以來(lái)金價(jià)一路飆升，周大福足金飾品價(jià)格，也成為消費(fèi)者“淘金”的晴雨表。

今年4月，周大福足金價(jià)格一夜上漲16元/克，曾一度沖到1082元/克高峰。

毫無(wú)疑問(wèn)，珠寶成了地產(chǎn)沒(méi)落之后，鄭家的主力印鈔機(jī)。

從周大福的財(cái)報(bào)來(lái)看，2024財(cái)年周大福實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總額1087.13億港元，同比增長(zhǎng)14.8%；主要經(jīng)營(yíng)溢利錄得121.63億港元，較2023財(cái)年增長(zhǎng)28.9%；內(nèi)地三線(xiàn)城市門(mén)店突破7000家，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流達(dá)百億級(jí)。

報(bào)表雖然不夠驚艷，但賬面起碼是健康的，可以擔(dān)當(dāng)輸血主力，可為地產(chǎn)板塊提供持續(xù)的現(xiàn)金流。

其五，基建、物流板塊。

鄭家最后的底牌，由鄭家純次子鄭志明操盤(pán)的基建、物流板塊，2025財(cái)年上半年凈利11.6億港元，凈負(fù)債率僅39%，也可緊急輸血地產(chǎn)。

沒(méi)有永遠(yuǎn)屹立的豪門(mén)，只有不斷進(jìn)化的生存者。這一次的危機(jī)，或許要不了鄭氏家族的命，但擺在他們面前更大的命題是：房地產(chǎn)不再“躺賺”，傳統(tǒng)豪門(mén)該如何重生？

若干年以后，我們?cè)倩赝?025年的夏天，這場(chǎng)875億的融資拉鋸戰(zhàn)，或?qū)⒊蔀橄愀凵虡I(yè)史的分水嶺。

鄭氏家族的命運(yùn)，不僅關(guān)乎一個(gè)豪門(mén)興衰，更預(yù)示著舊經(jīng)濟(jì)模式與新時(shí)代浪潮的碰撞。