南京這幾年的房價依然不太樂觀，各種現(xiàn)實中的無奈不斷沖擊著大家的心理防線，房價回到七八年前已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象了，很遺憾，也很尷尬。當(dāng)然這不單是南京的問題，全國都是如此，而且比南京表現(xiàn)差的城市也更多，問題是如何解決或者緩解？

01 房價

導(dǎo)致房價變動的因素很復(fù)雜，不單單是供需和金融的影響，背后更有國運的體現(xiàn)。其實遠(yuǎn)期來看，我是很樂觀的，我們現(xiàn)在國力蒸蒸日上，中國制造、智造已經(jīng)深入人心，各種尖端裝備也層出不窮，對于西方的經(jīng)濟(jì)制裁和科技封鎖，我們也越來越不受影響，甚至走出了自己的技術(shù)路線。

從全世界的角度來說，中國到處都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是一二線城市，這是顯而易見的。因此在國家總體實力如此蓬勃發(fā)展的當(dāng)下與未來，以后的房價不可能一直糟糕下去，這不符合常規(guī)邏輯。

而且6月18日，國家外匯管理局發(fā)布《關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》征求意見稿，刪除了外匯收入及結(jié)匯所得使用負(fù)面清單中，不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的要求。這意味著未來外資在國內(nèi)購房的限制或?qū)⒒旧系玫浇獬?/p>

當(dāng)國內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)面向國際的時候，他的價值會隨著國力的提升而同步向上，這是宏觀上大的趨勢。長期來看，我確實不擔(dān)心。但中短期來說，南京房價的疲軟，我認(rèn)為還是需要去動一動腦筋的。

02 人口與產(chǎn)品

當(dāng)金融功能失效的時候，房產(chǎn)的投資屬性就下降了，因此大家更看重的是產(chǎn)品本身，這是這兩年房地產(chǎn)商內(nèi)卷加劇的原因之一，戶型上的創(chuàng)新又開始涌現(xiàn)了，所謂四代住宅也來了。

但根據(jù)我的觀察，整體產(chǎn)品的吸引力還是不太夠，即便是四代宅，其個性化的表達(dá)依然十分局限，功能性也很單一，且本身也存在隱私采光方面的缺陷。我認(rèn)為在這個時代大家對于個性化的表達(dá)是非?？粗氐模壳皣鴥?nèi)整地塊出售，開發(fā)商建設(shè)，再售賣給個人的模式卻是典型的反個性化模式，這也是我們的街道缺失特色的原因之一。

而且再怎么豪華依然只有單一的居住功能屬性，有什么附加功能。主城區(qū)由于資源匯聚，供需相對平衡，問題不大，但郊區(qū)尤其是遠(yuǎn)郊呢，在很多人看來并沒有多少實際價值。

站在外地人或南京老主城人的角度來思考問題，南京的郊區(qū)尤其是遠(yuǎn)郊的住宅，到底有什么吸引力？想來想去可能也就只有價格低這一條。但南京高端工業(yè)化之后，本身也不需要多少勞動人口，這導(dǎo)致郊區(qū)尤其是遠(yuǎn)郊幾乎不具備典型的人口吸引力，如果一直這樣下去南京靠什么大規(guī)模吸引外地人口同時疏解老主城過于密集的人口。

03 需求與吸引力

怎樣才能重新獲得吸引力呢？我認(rèn)為可以積極的嘗試新的思路，比如我們在很多國家或地區(qū)都看到了完全不同于國內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)模式。

他們會把一個區(qū)域的路網(wǎng)完全建設(shè)好，然后將道路圍合出的一個大地塊分割成很多小地塊，然后單獨出售。

這種開發(fā)模式的好處在于，它充分激活了大家的個性化表達(dá)，街道整整齊齊，但建筑因為可以在一定的規(guī)范下（比如限高、不可超出土地紅線等）自由發(fā)揮。而且這種模式往往是上住下商的模式，即所謂的混合業(yè)態(tài)，所以活力感很強(qiáng)，很多時候扮演的是中低密度商業(yè)居住混合區(qū)的角色。

這種模式很受中小規(guī)模企業(yè)、工作室或家庭個體戶的青睞。如果其能夠成為南京乃至未來全國地產(chǎn)開發(fā)模式的重要組成部分，必然成為國內(nèi)建筑設(shè)計師包括室內(nèi)設(shè)計師大展宏圖的場所。

現(xiàn)在房地產(chǎn)不景氣，很多設(shè)計院壓力很大，通過這種將土地做小，放開給企業(yè)或個人的做法，可以創(chuàng)造規(guī)?？捎^的建設(shè)設(shè)計與施工需求，是很多建筑設(shè)計師生存和發(fā)揮創(chuàng)意的土壤。大家以前在電視里看到了日劇、韓劇里面的很多這種個性化的街道就是這么來的，其背后是城市開發(fā)模式的區(qū)別。

比如大家比較熟悉的宮崎駿動畫，吉卜力工作室（Studio Ghibli），工作室所在地就不是一個很高端的地方，距離市中心車程約31km，開車要1個小時左右，還有收費站，這就是典型的遠(yuǎn)郊區(qū)域。

建筑也很矮，本質(zhì)上更像是一棟別墅而已，據(jù)說后來在附近又設(shè)置了一個新的工作室，同樣也是很簡單的一棟房子，但很有個性。

上圖：吉卜力工作室

上圖：新工作室

再看它所在的區(qū)域，就是典型的商業(yè)和居住混合街區(qū)，按照現(xiàn)在大家的認(rèn)識，這完全不高端，甚至有些低端，就是一個類似農(nóng)村的地方，但就是這樣的地方孕育出了可觀的影響力。

所以從這個角度來說，我們認(rèn)為南京遠(yuǎn)郊的潛力完全沒有激發(fā)出來。都這么遠(yuǎn)了，還必須一個大地塊一個大地塊的開發(fā)高層住宅嗎？因為遠(yuǎn)，就只能搞搞大型工廠嗎？思維顯然被限制住了，低價便宜是遠(yuǎn)郊非常大的優(yōu)勢，加之現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)這么發(fā)達(dá)，“遠(yuǎn)”完全不是一個區(qū)域發(fā)展的劣勢。

即便是遠(yuǎn)郊依然可以容納大量人口，依然可以有很多創(chuàng)新性的企業(yè)，關(guān)鍵在于有沒有這樣的土壤供其自由發(fā)揮，尤其是文創(chuàng)、手工業(yè)等。很多時候他們需要低成本的工作場所甚至半工半住的工作環(huán)境，我們的遠(yuǎn)郊能不能提供這樣的場所？

能否通過超小地皮的上市，催生出自由建筑組合的混合街區(qū)，吸引村落式人口的初步聚集和文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)的扎堆。并隨著區(qū)域價值的提升自發(fā)的由低密度街區(qū)向中密度街區(qū)升級。比如2035年前限高10米，之后限高升級到20米。有條件的就可以扒掉重建，從而實現(xiàn)低密度向中密度街區(qū)的升級。

我認(rèn)為遠(yuǎn)郊需要這樣的新模式，城市也應(yīng)該有這樣的低到高的生長過程，且保持多樣化和個性化，這才是南京遠(yuǎn)郊潛在的最大吸引力。別光顧著建小高層，建園區(qū)，然后埋怨大家為什么不來？很可能一開始需求就是錯位的，要首先搞清楚不同人群，不同業(yè)態(tài)的真正需求。當(dāng)然這只是一種思路，總之創(chuàng)新是多方位多角度的，可以積極嘗試。