鄭志雯和父親鄭家純

作者 | 星昊

來源 | 每日商業(yè)必讀

在香港商界叱咤風(fēng)云半個多世紀(jì)的鄭裕彤家族，正面臨前所未有的債務(wù)危機(jī)。

這個曾與李嘉誠家族比肩的香港傳奇財閥，旗下旗艦企業(yè)新世界發(fā)展深陷流動性困境，34億美元永續(xù)債利息延期支付引發(fā)市場震動，875億港元救命錢能否如期到位，牽動著資本市場神經(jīng)。

從珠寶大王到地產(chǎn)巨擘，鄭氏家族如何走到今天這一步？又能否渡過這次危機(jī)？

01

生死時速：875億港元再融資倒計時

2025年6月，香港中環(huán)新世界大廈內(nèi)氣氛凝重。

鄭氏家族掌門人鄭家純正親自督戰(zhàn)一場關(guān)乎家族命運(yùn)的談判——新世界發(fā)展高達(dá)875億港元的貸款再融資協(xié)議，必須在6月30日前獲得超50家貸款銀行的書面同意。

這筆巨額融資的成敗將直接決定這家擁有53年歷史的老牌房企是否會成為香港首個"爆雷"的頭部開發(fā)商。

美銀證券6月24日消息稱，談判仍在進(jìn)行，但截至發(fā)稿尚未有正式協(xié)議落地。根據(jù)計劃，若融資獲批，新世界將把其中約635億港元用于償還2025年、2026年到期債務(wù)，約240億港元覆蓋2027年到期債務(wù)。這將是鄭氏家族的"救命錢"，為企業(yè)贏得寶貴的喘息機(jī)會。

時間回溯到5月30日，新世界發(fā)展突然發(fā)布公告，宣布旗下子公司發(fā)行的四只永續(xù)證券將遞延分派，涉及金額達(dá)34億美元。

這是新世界發(fā)展上市20年來首次債務(wù)違約，消息一出立即引發(fā)"股債雙殺"，公司股價單日暴跌逾6%。雖然公告解釋為"當(dāng)前市場環(huán)境下優(yōu)化資金安排"，但市場普遍認(rèn)為，這是公司流動性緊張的無奈之舉。

更令投資者擔(dān)憂的是公司賬本上的數(shù)字：截至2024年底，新世界發(fā)展借款總額高達(dá)1510億港元，凈負(fù)債率達(dá)57.5%，遠(yuǎn)超港資房企傳統(tǒng)的30%安全線。其中短期債務(wù)尤其令人心驚——一年內(nèi)到期需償還的債務(wù)為322.1億港元，而公司賬上現(xiàn)金僅有218億港元，償債缺口超過百億。

"這就像信用卡逾期，滯納金會越滾越大。"金融分析師趙亮如此評價永續(xù)債延期支付的后果。

雖然此舉不會立即觸發(fā)違約，但利率可能跳升至10%以上，進(jìn)一步吞噬現(xiàn)金流。面對危局，76歲的鄭家純不得不親自出馬，展開一場家族保衛(wèi)戰(zhàn)。

02

激進(jìn)擴(kuò)張埋禍根：第三代掌舵人的"文化商業(yè)"豪賭

新世界發(fā)展的困境，與其說是市場環(huán)境所致，不如說是戰(zhàn)略失誤的必然結(jié)果。這場危機(jī)的根源，直指鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴(kuò)張策略。

2020年5月，時年41歲的鄭志剛接任新世界發(fā)展行政總裁，成為集團(tuán)實際掌舵人。這位哈佛大學(xué)畢業(yè)的"富三代"與大多數(shù)企業(yè)傳承人不同——他沒有選擇金融、經(jīng)濟(jì)等商科專業(yè)，而是主修東亞研究，后往日本京都留學(xué)一年專修日本藝術(shù)和文化。藝術(shù)已融入他的血脈，也深刻影響了他的商業(yè)決策。

鄭志剛

鄭志剛上任后力推"文化商業(yè)"概念，加速擴(kuò)張其2008年創(chuàng)立的K11品牌。在他的主導(dǎo)下，K11從香港的幾家擴(kuò)展到中國內(nèi)地的26家，合計達(dá)到38座。截至2024年，K11已在大中華區(qū)10個城市運(yùn)營34個項目，總樓面面積達(dá)273萬平方米。

與傳統(tǒng)商業(yè)不同，K11將藝術(shù)、人文與自然三大元素融合。上海的K11有自營美術(shù)館，定期邀請國際藝術(shù)家辦展；香港的K11建有一面2500平方米的綠植墻，商場大廳實現(xiàn)自然光照明……

這些創(chuàng)新理念確實領(lǐng)先內(nèi)地同行至少10年。鄭志剛的抖音賬號擁有281萬粉絲，他頻繁通過社交媒體宣傳K11的藝術(shù)理念，被媒體稱為"網(wǎng)紅總裁"。

但現(xiàn)實格外骨感。"K11在內(nèi)地的所有商場銷售額加在一起，可能還抵不過一個萬象城。"一位知情人士在2024年10月如此透露。社交媒體上，許多網(wǎng)友評價K11"不接地氣"——每天來拍照打卡的人流不斷，但真正消費的沒幾個。2023年，內(nèi)地K11商場平均出租率僅為78%，遠(yuǎn)低于香港的90%以上。深圳旗艦項目K11 ECOAST開業(yè)首年就虧損高達(dá)2.3億港元。

更致命的是，鄭志剛打破了港資房企低杠桿的傳統(tǒng)，效仿內(nèi)地房企的高周轉(zhuǎn)模式。在擴(kuò)張過程中，他將凈負(fù)債率從傳統(tǒng)港資的30%以下，拉高至2023年的49.8%，并大量發(fā)行年利率高達(dá)8%以上的永續(xù)債。2021年內(nèi)地樓市下行期，他仍"逆勢囤地"，以超過200億港元重倉大灣區(qū)舊改項目。然而市場反應(yīng)冷淡，不少項目去化率不足40%，地塊估值大幅縮水。

新世界發(fā)展的困境，與其他港資地產(chǎn)商形成鮮明對比。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗早在2020年就主動收縮內(nèi)地投資，保持負(fù)債率僅26.3%；新鴻基郭氏家族恪守保守投資原則，從不盲目擴(kuò)張。這些老牌港企之所以能穿越周期，靠的是對市場的深刻理解。他們深知城市化紅利終將消退，且香港市場比內(nèi)地早發(fā)展三十年，已經(jīng)歷過完整周期。

"鄭志剛身為'富三代'，雖有理念、有熱情，卻缺乏周期意識。"一位市場觀察人士分析，"他賭'內(nèi)地消費升級'、賭'文化商業(yè)爆發(fā)'，結(jié)果踩錯了節(jié)奏。"

2024年9月26日，鄭志剛突然辭去行政總裁職位，同時卸任新世界百貨中國董事會主席、周大福執(zhí)行董事等職務(wù)，唯一帶走的是K11的獨家管理權(quán)，由其全資公司以2.09億港元買下5家K11關(guān)聯(lián)運(yùn)營公司。他的繼任者馬紹祥僅任職兩個月也辭職了，現(xiàn)任CEO黃少媚成為一年內(nèi)第三位掌舵者，反映出管理層持續(xù)動蕩。

03

鄭氏家族的"七招減債"自救行動

面對危機(jī)，鄭氏家族正多管齊下展開自救。

2024年2月，新任行政總裁黃少媚提出"七招減債"策略，核心是暫停派息保留現(xiàn)金、加速資產(chǎn)處置和強(qiáng)化銷售回款。

資產(chǎn)大甩賣成為最直接的變現(xiàn)手段。2024財年，公司已出售非核心資產(chǎn)回籠80億港元，包括香港荃灣愉景新城商場及深圳前海周大福金融大廈部分權(quán)益。2025年，資產(chǎn)出售目標(biāo)進(jìn)一步提高至260億港元。有消息指出，公司還計劃出售杭州一棟甲級寫字樓，估值約10億元人民幣。

銷售端也在努力提振。2024年7月至2025年5月，新世界發(fā)展合約銷售額達(dá)248億港元，完成全年目標(biāo)的95%，其中內(nèi)地市場貢獻(xiàn)超過七成。管理層甚至將今年內(nèi)地的銷售目標(biāo)由110億元調(diào)升至140億元人民幣。

為穩(wěn)定市場信心，鄭氏家族成員以個人行動釋放積極信號——鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入兩套物業(yè)，CEO黃少媚以5488萬港元購入一套房產(chǎn)。這種"自購"行為雖杯水車薪，但意在向市場表明管理層與公司利益深度綁定。

在管理層調(diào)整方面，鄭家純展現(xiàn)出老辣的手腕。2024年4月，他將女兒鄭志雯納入新世界核心管理層，獲委任為提名委員會成員。鄭志雯此前并未有地產(chǎn)經(jīng)驗，最早在周大福任職推動品牌年輕化轉(zhuǎn)型，后進(jìn)入酒店業(yè)主導(dǎo)瑰麗酒店集團(tuán)的戰(zhàn)略拓展。外界分析，這預(yù)示其正式進(jìn)入接班"考察期"。

與此同時，鄭家純?nèi)砸兄芈殬I(yè)經(jīng)理人穩(wěn)定局面?，F(xiàn)任CEO黃少媚直接向其匯報，上任后明確表示："未來集團(tuán)以減低負(fù)債為首要任務(wù)。"她提出通過農(nóng)地轉(zhuǎn)換釋放價值——新世界在香港北部都會區(qū)擁有1400萬平方呎土地儲備，3月已與招商蛇口合作啟動首個商住項目，將提供2300套住宅。

標(biāo)普全球評級在2025年2月的報告中警示：若香港出現(xiàn)大型開發(fā)商違約或債務(wù)重組，可能導(dǎo)致住宅樓價年內(nèi)下跌5%-7%，一手成交量腰斬至1萬宗。報告特別指出，市場對部分未獲評級的本地開發(fā)商的信貸壓力猜測升溫。盡管新世界發(fā)展在1月公告否認(rèn)債務(wù)重組傳聞，但投資者擔(dān)憂若發(fā)生重大信貸事件，將引發(fā)行業(yè)資金鏈緊縮。

04

家族商業(yè)版圖：周大福的轉(zhuǎn)型陣痛與新創(chuàng)建的穩(wěn)健表現(xiàn)

鄭氏家族產(chǎn)業(yè)版圖橫跨珠寶、地產(chǎn)、酒店、基建等多個領(lǐng)域，除新世界發(fā)展外，周大福珠寶與新創(chuàng)建集團(tuán)的經(jīng)營狀況同樣值得關(guān)注。

周大福作為鄭氏發(fā)家之本，目前也在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型陣痛。2025財年（截至2025年3月31日），周大福營收、凈利分別下滑至896.56億港元和59.16億港元。過去一年凈關(guān)店905家，門店數(shù)減少至6644家，但平均單店月銷提升至1000萬港元以上。

面對挑戰(zhàn)，周大福正加速品牌升級。2025年6月18日，公司公告擬發(fā)行88億港元可轉(zhuǎn)換債券，用于業(yè)務(wù)發(fā)展和店鋪升級。這是自IPO以來公司在資本市場的首次重大交易。

同時，周大福在香港、上海等地開設(shè)5間新形象店，計劃再增20家，并與知名IP推出聯(lián)名系列，向高端化轉(zhuǎn)型。

相比之下，由鄭家純次子鄭志明操盤的新創(chuàng)建集團(tuán)表現(xiàn)穩(wěn)健。這家涵蓋公路、保險、物流等業(yè)務(wù)的公司具有強(qiáng)抗周期性特點，2025財年上半年股東應(yīng)占溢利同比上升15%至11.6億港元，可動用流動資金總額達(dá)300億港元，凈負(fù)債比率維持在39%的健康水平。

值得注意的是，鄭氏家族長孫鄭志亮（注：部分報道中稱鄭志恒）掌管的新創(chuàng)建基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)實力雄厚——手握15條高速公路、233架飛機(jī)租賃資產(chǎn)，公司存款高達(dá)108億港元。這位哈佛畢業(yè)生在投資領(lǐng)域造詣頗深，其管理的公司市值超過三百億，總資產(chǎn)達(dá)一千五百億。

鄭氏家族成員分工明確：鄭志剛曾負(fù)責(zé)新世界發(fā)展與K11；鄭志雯主導(dǎo)瑰麗酒店集團(tuán)；鄭志明掌管新創(chuàng)建；鄭志亮專注基建投資。這種"分業(yè)而治"的模式既避免了權(quán)力過度集中，也發(fā)揮了各自專長。但如今，隨著新世界陷入危機(jī)，家族資源正被迫向地產(chǎn)業(yè)務(wù)傾斜。

05

香港四大家族對比：保守者長青，激進(jìn)者遇險

鄭裕彤家族與李嘉誠家族、李兆基家族、郭得勝家族并稱"香港四大家族"，都以地產(chǎn)起家，但發(fā)展路徑與現(xiàn)狀卻大相徑庭。

李嘉誠家族以全球化布局著稱。長和系業(yè)務(wù)遍及全球50多個國家，在歐洲配置了最大比例資產(chǎn)（約40%），在中國內(nèi)地僅占10%。這種"安全至上"的策略使李氏家族在多次危機(jī)中安然無恙。2012年李嘉誠將實業(yè)部分交予長子李澤鉅，完成平穩(wěn)交班。

李兆基家族堅守"香港本位"。恒基兆業(yè)地產(chǎn)是香港最大地產(chǎn)開發(fā)商之一，港華燃?xì)庠趦?nèi)地25省份有212個項目。2020年李兆基以304億美元凈資產(chǎn)登頂香港富豪榜，其保守財務(wù)政策使企業(yè)負(fù)債率長期保持在行業(yè)低位。

郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)是香港土地儲備最多的公司，堅持"選擇性發(fā)展"策略，聚焦一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)。北京APM商場、上海國金中心等標(biāo)桿項目為其帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流。郭氏家族2017年以404億美元資產(chǎn)排名亞洲富豪家族第三位。

相比之下，鄭裕彤家族的擴(kuò)張最為激進(jìn)。

鄭志剛掌權(quán)期間，新世界發(fā)展凈負(fù)債率最高達(dá)57.5%，永續(xù)債規(guī)模龐大。這種高杠桿策略在經(jīng)濟(jì)上行期能快速做大規(guī)模，但遇市場下行則首當(dāng)其沖。

2025年福布斯香港富豪榜上，鄭氏家族排名第12位，財富218億美元，已被其他三大家族拉開差距。

四大家族的對比揭示了一個殘酷現(xiàn)實：在香港這樣一個高度成熟的經(jīng)濟(jì)體中，保守的財務(wù)政策和穩(wěn)健的擴(kuò)張節(jié)奏才是長青之道。

鄭氏家族當(dāng)前的困境，某種程度上是其背離港資傳統(tǒng)經(jīng)營理念的結(jié)果。

06

結(jié)語：百年家族能否渡過至暗時刻？

鄭裕彤1925年出生于廣東順德貧寒之家，13歲到澳門金鋪當(dāng)學(xué)徒，憑借過人膽識將周大福打造成珠寶帝國，又在地產(chǎn)業(yè)開疆拓土，最終躋身香港四大家族之列。他的人生是典型的香港傳奇，白手起家、敢為人先。

如今，這個擁有95年歷史的商業(yè)王朝正面臨創(chuàng)立以來最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。6月30日的875億港元再融資截止日近在咫尺，成敗將決定新世界發(fā)展是獲得喘息之機(jī)還是步入債務(wù)重組。即便渡過眼前危機(jī)，鄭氏家族仍需面對長期債務(wù)償還與業(yè)務(wù)重構(gòu)的雙重挑戰(zhàn)。

商場保安老陳每天走過空蕩蕩的K11藝術(shù)長廊時總會想起鄭裕彤時代的盛況："那時新世界的樓盤開售，人龍能排幾條街。現(xiàn)在這些藝術(shù)品好看是好看，就是太冷清了。"

這番感慨或許道出了問題的本質(zhì)——當(dāng)商業(yè)過度追逐藝術(shù)與概念時，是否已遠(yuǎn)離了最基本的盈利邏輯？

鄭志剛的抖音賬號停留在2025年5月，背景是香港K11 Musea的藝術(shù)展覽，他笑容滿面地向粉絲介紹藝術(shù)與商業(yè)的融合愿景。

這位"網(wǎng)紅總裁"的社交媒體停更，恰似鄭氏家族當(dāng)前處境的隱喻——光鮮亮麗的表象下，是不得不面對的殘酷現(xiàn)實。

香港商界素有"富不過三代"的魔咒，鄭氏家族能否打破這一宿命？答案或許就在未來幾個月見分曉。

無論如何，這場危機(jī)都將成為香港商業(yè)史上一個極具啟示性的案例——關(guān)于傳承、關(guān)于風(fēng)險、也關(guān)于商業(yè)的本質(zhì)。

（全文完）

【邱處機(jī)簡介】

福建龍巖人，現(xiàn)在常駐北京。公眾號專注于撰寫商業(yè)牛人的成長經(jīng)歷和認(rèn)知升級，讓我們一起向他們學(xué)習(xí)，不斷成長，不斷進(jìn)化。