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深陷泥潭近三年的旭輝，近日迎來(lái)重組獲批的好消息。

6月27日，旭輝發(fā)布公告稱，公司境外債務(wù)重組計(jì)劃已獲法院批準(zhǔn)，本次重組預(yù)計(jì)將削減境外債務(wù)約52.7億美元，約合379億元人民幣，占其境外債務(wù)總額的66%。

從2022年宣布停止向4.14美元的美元債券的債權(quán)人兌付本息，被確認(rèn)暴雷近3年，旭輝終于迎來(lái)一絲曙光，然而從最新的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，旭輝債務(wù)依然持續(xù)高企，負(fù)債累累。

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重組終獲批 削減境外債務(wù)約52.7億美元

6月27日，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告顯示，公司境外債務(wù)重組計(jì)劃已于6月26日獲得法院批準(zhǔn)，計(jì)劃生效日期已于6月27日正式落實(shí)。

實(shí)際上，旭輝暴雷時(shí)便進(jìn)入境外債務(wù)重組進(jìn)程中，和債權(quán)人溝通長(zhǎng)達(dá)近三年，如今終于獲得債權(quán)人支持。

據(jù)悉，在6月3日舉行的債權(quán)人會(huì)議上，共有1250名持有總額79.33億美元的計(jì)劃債權(quán)人參與，其中1236名持有總額73.51億美元的債權(quán)人投票贊成重組計(jì)劃，贊成比例高達(dá)92.66%。

重組方案基于"短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長(zhǎng)端保本降息"的框架，提供了九種選項(xiàng)供債權(quán)人選擇，包括短年期票據(jù)、短年期貸款、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、中年期票據(jù)+強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、長(zhǎng)年期票據(jù)等。

其中，最受關(guān)注的是債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)（2A/2B），2A選項(xiàng)為90%舊債規(guī)模轉(zhuǎn)換為4年期零息強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債，2B選項(xiàng)則為60%舊債規(guī)模轉(zhuǎn)換為可轉(zhuǎn)債加上30%的新中期票據(jù)。

此前，旭輝CFO楊欣在5月12日的債權(quán)人說(shuō)明會(huì)上表示，債轉(zhuǎn)股選項(xiàng)具有多重優(yōu)勢(shì)：股票流動(dòng)性優(yōu)于有息債務(wù)且具價(jià)值想象空間；可優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)；同時(shí)賦予債權(quán)人靈活退出通道及未來(lái)增值機(jī)會(huì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)針對(duì)此次旭輝債券獲重組表示，從行業(yè)的角度看，旭輝的債務(wù)重組值得深入研究，一方面其重組推進(jìn)速度較快，說(shuō)明債務(wù)重組的效率正在提高，效果積極顯現(xiàn)；另一方面，當(dāng)前相關(guān)政策支持力度大，市場(chǎng)反饋積極，從企業(yè)層面看，銷售數(shù)據(jù)預(yù)期向好，對(duì)債務(wù)的處置有著積極的作用。

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信用債規(guī)模將縮50%以上 未來(lái)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)

境外債務(wù)得以重組，境外債務(wù)的調(diào)整也在持續(xù)進(jìn)行中。

據(jù)了解，旭輝正對(duì)PR旭輝01、H20旭輝2、PR旭輝03等七只公司債券進(jìn)行重組，涉及本金額約100.6億元。6月16日公布的境內(nèi)公司債重組方案提供了四個(gè)選項(xiàng)：現(xiàn)金選項(xiàng)、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)選項(xiàng)、以資抵債選項(xiàng)和一般債權(quán)選項(xiàng)。

楊欣透露，境外重組的主流選項(xiàng)是債轉(zhuǎn)股，而境內(nèi)重組的主流選項(xiàng)則是以資抵債。預(yù)計(jì)，在完成境內(nèi)外債務(wù)重組后，旭輝的信用債規(guī)模將縮減50%以上至300億元以內(nèi)，存量信用債務(wù)的久期將延展至9-10年，利率也將下調(diào)至公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展可承受的水平。

董事局主席林中在債權(quán)人說(shuō)明會(huì)上表示，完成境內(nèi)外信用債重組是公司"活下來(lái)的前提之一"。同時(shí)，他對(duì)外表示旭輝未來(lái)五階段發(fā)展路徑：1、過(guò)債務(wù)重組修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表；2、逐步修復(fù)信用；3、經(jīng)營(yíng)留存資金審慎拓展；4、新發(fā)展模型下恢復(fù)盈利；5、最終恢復(fù)分紅。

完成資產(chǎn)重組后，旭輝也將調(diào)整業(yè)務(wù)模式，轉(zhuǎn)向"低負(fù)債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量"的發(fā)展路徑，聚焦"收租、自營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)"三大核心板塊。對(duì)此，說(shuō)明會(huì)中，林總還專門提及，旭輝將學(xué)習(xí)美式開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)，向鐵獅門、黑石方向發(fā)展，通過(guò)資管雙GP模式實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。

林中透露，旭輝的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃是逐步向輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，使其能夠保留核心資源及能力，以度過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的深度調(diào)整周期。

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輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速但資金依然是大問(wèn)題

可能是過(guò)往太過(guò)順?biāo)?，旭輝業(yè)務(wù)主要還是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層面，代建業(yè)務(wù)在暴雷前1年才成立，但當(dāng)時(shí)也并沒(méi)有特別重視，直到2022年旭輝瀕臨暴雷，旭輝建管才正式規(guī)?；\(yùn)作，甚至對(duì)商業(yè)與代建業(yè)務(wù)拓展寄予了較高的期望。

旭輝代建業(yè)務(wù)先是把商管業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，其次，不斷調(diào)整人員構(gòu)成，把地產(chǎn)板塊人員拉入代建板塊。

其中原旭輝地產(chǎn)廣州事業(yè)部總經(jīng)理劉煜為旭輝建管高級(jí)副總裁兼業(yè)務(wù)發(fā)展部負(fù)責(zé)人；曾任職旭輝江蘇區(qū)域副總裁及廣西事業(yè)部總經(jīng)理胡翔為旭輝建管副總經(jīng)理；建管的營(yíng)銷管理部負(fù)責(zé)人為原上海區(qū)域副總裁王正。

同時(shí)，為大力拓展全國(guó)各地的代建業(yè)務(wù)，每個(gè)地區(qū)的相應(yīng)高管也兼任了代建職位。如旭輝集團(tuán)東南區(qū)域集團(tuán)副總裁兼東南區(qū)域集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理王淼，兼旭輝建管浙江公司總經(jīng)理；旭輝集團(tuán)華南區(qū)域集團(tuán)助理總裁李業(yè)宏，兼任旭輝建管華南公司總經(jīng)理等。

在代建的賽道，旭輝充分調(diào)動(dòng)內(nèi)部人員架構(gòu)，不難看出旭輝輕資產(chǎn)賽道的重視。也讓旭輝代建在成立2年多的時(shí)間內(nèi)，建管累計(jì)管理項(xiàng)目超過(guò)百個(gè)，分部全國(guó)四個(gè)多個(gè)城市。

有專業(yè)人士點(diǎn)評(píng)，旭輝能在短時(shí)間內(nèi)簽約多個(gè)代建項(xiàng)目除旭輝此前的品牌影響力外，更重要是的是和旭輝集團(tuán)各地的高端息息相關(guān)，這些高管利用自身人脈資源，不斷為旭輝拉來(lái)合作伙伴。

目前的數(shù)據(jù)看起來(lái)旭輝的輕資產(chǎn)賽道發(fā)展較為順利，但實(shí)際上背后依然存在不少問(wèn)題。

根據(jù)旭輝2024年年報(bào)數(shù)據(jù)，物業(yè)銷售及其他物業(yè)相關(guān)服務(wù)依然是旭輝業(yè)務(wù)大頭，占比82.43%。旭輝要想從建管業(yè)務(wù)層面完成自救和轉(zhuǎn)型，或許還有很長(zhǎng)一段路要走。

此前有媒體報(bào)道，旭輝建管內(nèi)部人員曾透露，旭輝因?yàn)楸├自颍Y金極度緊張，作為代建方，有些土地方要求代建公司帶資入場(chǎng)，而這恰恰是旭輝的軟肋。如果旭輝不能提供資金，則需要找到合適的資方，如此一來(lái)旭輝的身份也從乙方變成了丙方。作為丙方，話語(yǔ)權(quán)相對(duì)較弱，如何把控工程質(zhì)量等問(wèn)題又為其埋下隱患。

4月30日，旭輝發(fā)布2024年度報(bào)告，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額336.8億元，已確認(rèn)收入為477.89億元，股東權(quán)益應(yīng)占凈虧損為約70.76億元。

期末，旭輝尚未償還債務(wù)總額約866.54億元，包括銀行及其他借款約435.27億元、賬面值約為127.11億元的境內(nèi)公司債券及中期票據(jù)、賬面值約為13.11億元的境外可換股債券及賬面值約為291.05億元的境外優(yōu)先票據(jù)。

賬面來(lái)看，旭輝債務(wù)依然持續(xù)高企。

目前地產(chǎn)寒冬仍在持續(xù)，大環(huán)境持續(xù)惡化，旭輝本就負(fù)重前行，債務(wù)重組短期內(nèi)看到曙光，但長(zhǎng)期來(lái)看依然取決于銷售復(fù)蘇進(jìn)度和資產(chǎn)盤活效率，長(zhǎng)期更需要驗(yàn)證旭輝商業(yè)運(yùn)營(yíng)和代建業(yè)務(wù)的可持續(xù)性增長(zhǎng)。是否能真走出泥潭，一切未可知。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析目前旭輝的情況認(rèn)為，旭輝自救有一定可能性翻身。雖面臨債務(wù)重、銷售下滑、融資受限等困境，但相比其他企業(yè)，旭輝的基本面要好很多。

同時(shí)，通過(guò)積極處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可快速回籠資金緩解債務(wù)壓力，若能與債權(quán)人順利達(dá)成債務(wù)重組方案，延長(zhǎng)還款期限、降低利息等，也能減輕短期償債負(fù)擔(dān)。

目前類似企業(yè)的銷售狀況也總體積極改善，后續(xù)若是銷售方面持續(xù)發(fā)力，加快企業(yè)資金回籠加快，那么旭輝有望憑借自身品牌和運(yùn)營(yíng)能力逐步修復(fù)財(cái)務(wù)狀況，實(shí)現(xiàn)翻身。