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作者：余飛

01

深圳樓市半年報(bào)

如果沒有更大力度的救市措施，前高后低，大概率便是今年典型熱點(diǎn)城市的行情走勢。

以深圳來看，機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示：

6月份，深圳一手住宅（預(yù)售+現(xiàn)房）網(wǎng)簽3275套，雖然環(huán)比增長了3.6%，但同比減少了9.3%，且成交規(guī)模維持在低位。

6月份，深圳二手房網(wǎng)簽量4502套，環(huán)比下跌3.9%，同比增長7.9%。成交規(guī)模繼5月份跌破5000套榮枯線后，進(jìn)一步遠(yuǎn)離榮枯線。

從一手住宅和二手住宅的月度成交走勢可以看到，去年四季度一線城市全面救市產(chǎn)生的火熱激情，基本已經(jīng)耗盡。

去年四季度一線城市開啟救市之后，效果立竿見影，深圳率先啟動(dòng)，10月、11月、12月份成交量節(jié)節(jié)攀升，10月就沖破了榮枯線，12月更是沖破了8000套的繁榮線，春節(jié)過后的3月份行情熱度猶在，4月份之后則沒了勢頭。

之前寫過的北京、上海、廣州、杭州、成都亦如此。

前高的行情，讓深圳今年上半年無論一手住宅還是二手住宅同比均增長了不少，都遠(yuǎn)超過去兩年。

不過相比于去年四季度拉動(dòng)的去年下半年行情，頹勢也相當(dāng)明顯。

這種頹勢，從房價(jià)變動(dòng)中更能看出來。

以國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，去年9月份末一線城市大招救市之下，深圳新房止跌上漲，上海二手房止跌上漲，北京二手房止跌上漲。

11月份深圳新房二手房齊漲，齊漲勢頭一直維持到今年3月份，4月份再次進(jìn)入雙跌模式。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

從機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來看同樣如此。

樂有家披露的數(shù)據(jù)顯示，去年7月份深圳二手房成交價(jià)格跌破6萬，9月份跌至5.87萬，10月份上漲至6.43萬，之后波動(dòng)至2月份，3月至6月連跌，6月份成交價(jià)格跌至6.03萬元/平方米。

按照當(dāng)下的成交趨勢，7月份深圳房價(jià)大概率跌破6萬元，再次回到“5”字打頭時(shí)代。

02

關(guān)稅大戰(zhàn)，讓信心喪失

從上面的數(shù)據(jù)可以看到，4月份是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，更恰當(dāng)?shù)恼f法是轉(zhuǎn)捩點(diǎn)。

4月份之前，信心猶在，4月份之后，信心缺失。

4月份發(fā)生了什么？全世界都知道，美國向全球發(fā)起的關(guān)稅大戰(zhàn)，主要針對中國，其他都是作陪。

美國發(fā)起的針對中國的關(guān)稅大戰(zhàn)，讓年初的好勢頭，再次變得撲朔迷離。

我反復(fù)強(qiáng)調(diào)、解釋過一個(gè)事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質(zhì)是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產(chǎn)行情的因素，信心和預(yù)期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價(jià)不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預(yù)期。

而信心與預(yù)期的決定因素，則是全國的宏觀大環(huán)境，也就是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和就業(yè)恢復(fù)情況。

中國老百姓的就業(yè)、收入和經(jīng)濟(jì)預(yù)期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關(guān)鍵。

這也是我不斷強(qiáng)調(diào)的， 收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟(jì)的函數(shù)。只有這些改變，預(yù)期才能改變，只有預(yù)期改變，大家才有能力有意愿入場。

盡管5月12日，中美在瑞士日內(nèi)瓦談判中達(dá)成協(xié)議：雙方都把關(guān)稅恢復(fù)到4月2日之前。其中4月2日宣布的關(guān)稅中，10%保留，另外24%暫緩90天。

不過關(guān)稅大戰(zhàn)只是暫時(shí)停歇，后面還需要經(jīng)歷多輪談判，在最終的協(xié)議簽訂之前，變數(shù)仍比較大。

按照特朗普的秉性，絕對不會順暢。信心也會在這巨大的不確定性面前，再次喪失。

在之前分析關(guān)稅大戰(zhàn)對中國各城市影響的文章中，我從兩個(gè)角度進(jìn)行了分析。

選取的目標(biāo)是外貿(mào)30強(qiáng)城市，分別是：

深圳、上海、蘇州、寧波、東莞、金華、廣州、北京、杭州、青島、重慶、無錫、廈門、成都、天津、佛山、紹興、嘉興、鄭州、南京、西安、煙臺、福州、武漢、南通、常州、合肥、溫州、中山、濰坊。

從兩個(gè)維度，一個(gè)是對美出口規(guī)模，一個(gè)是對美依賴度（對美出口/出口規(guī)模）。

第一，從對美出口規(guī)模來看，深圳、蘇州、上海受影響最大。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各地統(tǒng)計(jì)局、各地海關(guān)

從對美出口規(guī)模來看，深圳是內(nèi)地唯一一個(gè)對美出口超過4000億的城市。

蘇州對美出口超過3000億，上海、寧波超過2000億。

東莞、金華、廣州、杭州對美出口超過千億元。成都、廈門超過800億元。

外貿(mào)三十強(qiáng)中，對美出口最少是西安，只有135.1億元，理論上影響最小。

第二，從對美依賴度角度看，寧波、蘇州、中山、成都、杭州、東莞、煙臺、廣州、佛山、金華受影響位居前十。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局、各地海關(guān)

所以，綜合對美出口規(guī)模和對美依賴度來看，深圳、寧波、蘇州，受影響最大。

從深圳海關(guān)披露的數(shù)據(jù)，也能看出影響：

2025年前5個(gè)月，深圳市外貿(mào)進(jìn)出口1.78萬億元，同比（下同）小幅下降1.9%，落后于全國、全省水平。其中，出口1.06萬億元，下降8.6%；進(jìn)口7166.3億元，增長10.1%。

其中對美國的進(jìn)出口，前五個(gè)月同比下降了15.8%。

來源：深圳海關(guān)

寧波海關(guān)披露：

前五個(gè)月對北美洲出口1524.3億元，同比下降2.4%。

來源：寧波海關(guān)

寧波房價(jià)也在4月份轉(zhuǎn)跌，具體情況可以看本號寫的文章

這種影響，是全局性的。

所以，從4月份開始，全國房價(jià)跌幅面也在進(jìn)一步擴(kuò)大。

國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年4月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較上月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較上月增加4城。二手房價(jià)格方面，有5城房價(jià)環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個(gè)，較上月增加8城 。

6月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了5月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。

2025年5月，新房價(jià)格環(huán)比上漲城市13個(gè)，較4月份減少了9個(gè)；下跌城市53個(gè)，比上月增加了8個(gè)。二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市3個(gè)，較上月減少了2個(gè)；下跌城市67個(gè)，較上月增加了3個(gè)。

03

房價(jià)還要調(diào)整多久

局勢的轉(zhuǎn)變，市場已經(jīng)在預(yù)測，全國性的救市大招即將到來。

6月13日的重要會議上，也強(qiáng)調(diào)了：

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

以此預(yù)測，7月份可能會有重磅大招發(fā)布。

當(dāng)然，結(jié)合過去三年的效果來看，作用時(shí)間越來越短，且無法扭轉(zhuǎn)大趨勢。

所以，本號認(rèn)為，房價(jià)調(diào)整的大趨勢，依舊很難改變。

客觀來說，全國房價(jià)經(jīng)歷了三年多的調(diào)整，很多城市跌幅其實(shí)不小。

溫州的房價(jià)相較于高點(diǎn)已經(jīng)腰斬，鄭州、青島、石家莊、東莞也接近腰斬。

但在房價(jià)調(diào)整的同時(shí)，大家的收入也隨之調(diào)整。

過去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心，才進(jìn)入了不斷調(diào)整的周期當(dāng)中。

我提出過一個(gè)概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價(jià)形成了一個(gè)天塹，讓相當(dāng)部分人空有需求沒有實(shí)力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當(dāng)下的收入和失業(yè)，讓相當(dāng)一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

房價(jià)還要調(diào)整多久，是個(gè)很難回答的問題。

國際評級機(jī)構(gòu)高盛、惠譽(yù)等，也在不斷調(diào)整自己對中國房地產(chǎn)的預(yù)估。

高盛最新的預(yù)測是：

未來幾年中國城市的新住房需求將比2017年的峰值大減75%，因?yàn)槿丝跍p少和價(jià)格下跌的預(yù)期心理持續(xù)沖擊投資興趣。高盛報(bào)告指出，人口減少和城鎮(zhèn)化速度放緩，表明人口的住房需求正在下降。隨著業(yè)主出售空置公寓，中國的投資需求可能會轉(zhuǎn)為負(fù)值。因此，未來幾年中國城鎮(zhèn)對新住房的年度需求可能仍將略低于500萬套，遠(yuǎn)低于2017年2000萬套的峰值。

本號的觀點(diǎn)維持不變：

我之前說過，經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過來，房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、出口復(fù)蘇了，樓市才會復(fù)蘇。

而這個(gè)問題，在如今的全球大環(huán)境下，尤其是特朗普這個(gè)確定的“最大不確定性”存在，想要回答，很難。

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