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當(dāng)城市向外擴張略顯乏力，內(nèi)部的城市更新，正成為城市建設(shè)的新趨勢。

今年3月，在十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會上。住建部部長倪虹談及接下來城市更新工作的規(guī)劃時提到，“將下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、促發(fā)展、防風(fēng)險的更新項目”。

其中，“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造”成為“惠民生”更新項目的重要部署。

6月初，財政部對2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結(jié)果進行公示，共20個城市擬獲支持，溫州入選。

亟待更新的舊城

不久前，浙江省提升辦（城市更新工作專班）印發(fā)《關(guān)于建立城市更新金融服務(wù)機制的通知》，組建城市更新金融服務(wù)團，并同步公布第一批金融服務(wù)重點片區(qū)項目。

溫州的翠微新村、溫州北站TOD片區(qū)、瑞安玉海古城改造提升項目（一期），名列其中。

隨即，鹿城區(qū)發(fā)布了《溫州市鹿城區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（危舊房）以舊換新實施方案》征求意見，擬對鹿城區(qū)部分老舊小區(qū)進行改造。（相關(guān)鏈接：《大利好！住房“舊換新”有大動作！你家符合條件嗎？「鏈接」》）

可見，城市更新不止是喊口號，而是迎來了一系列實質(zhì)性動作。

正在推進的城市更新

盡管城市更新不代表一定會大拆大建，但是從一些老舊小區(qū)的建筑質(zhì)量來看，拆除重建只是時間問題。

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10余年前，國內(nèi)曾掀起一陣棚戶區(qū)改造熱潮，溫州也迎來了“大拆大整”，拆除了核心城區(qū)大部分城中村。

“大拆大整”后，溫州城市建設(shè)突飛猛進，城市面貌、人居環(huán)境煥然一新。然而，在此期間，溫州建設(shè)了過量的高層住宅，尤其是安置房。

這些年，溫州普通住宅房價大跌，除了受行情影響外，過量的安置房也是原因之一。

顯然，接下來老舊小區(qū)若拆除，不能再這樣大規(guī)模建高層住宅了，安置房更不可取。否則，哪怕樓市短暫好轉(zhuǎn)，還是為未來埋下了隱患。

批量安置房

那么，這些老舊小區(qū)騰出來的土地，該建什么？

街區(qū)式商業(yè)、城市公園、體育健身場館、文化藝術(shù)中心等商業(yè)、公共設(shè)施，是溫州應(yīng)該補齊的短板，應(yīng)繼續(xù)推進建設(shè)，滿足年輕人的精神生活需求。

但是，這些項目大多回報周期長，甚至很難盈利。顯然，賣地建住宅，依舊不可避免。

不建高層住宅，難道要在寸土寸金的核心地段，建低密度住宅嗎？可以說是，但也不全是。

已拆的土地與待拆的舊城

我們不妨看看其他城市的案例。

近兩年，在上海核心地段，最流行的新盤，是風(fēng)貌別墅。

風(fēng)貌別墅指上海老城區(qū)那些按海派傳統(tǒng)風(fēng)貌新建、改建的低密度住宅（或商墅），在外觀上延續(xù)石庫門、里弄等海派元素，內(nèi)部為現(xiàn)代化高端住宅設(shè)計。

將這類產(chǎn)品稱之為“別墅”并不恰當(dāng)，但它的主要特征是地處老城區(qū)、低密度形式、傳統(tǒng)風(fēng)貌外觀，既滿足歷史文脈傳承要求，又為高凈值人群提供了稀缺城央居住資源。

典型代表，有順昌玖里、弘安里、高福云境、金陵華庭、外灘樾、靜安里、黃浦源等，單價往往在20萬元以上，甚至有超過30萬元的，總價更是數(shù)千萬甚至過億。

風(fēng)貌別墅效果示意圖

除了上海，在蘇州老城區(qū)，也有一些白墻灰瓦的傳統(tǒng)中式風(fēng)貌住宅，比如拙政江南、平門府、晉府水巷、北園府等，與周邊古城、園林巧妙融合，相得益彰。

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可以看出，這類風(fēng)貌住宅，盡管也屬于低密度住宅，與溫州現(xiàn)有低密度住宅，有著很大的區(qū)別。

關(guān)鍵在于，這類風(fēng)貌住宅地處老城，與在地文化高度融合，通過建筑展現(xiàn)出文化屬性，成為城市文脈的組成部分，這正是住宅的最高境界。

既然帶著地脈、文脈，這樣的風(fēng)貌住宅，是無法復(fù)制到其他地方的。

而當(dāng)前溫州的低密度住宅，盡管不少項目品質(zhì)很不錯，但它們大多在城市新區(qū)，其風(fēng)貌從全國、全球各地照搬，與溫州傳統(tǒng)文化沒有關(guān)聯(lián)，放在哪里都一樣。

溫州現(xiàn)有低密度住宅

顯然，溫州最適合打造這類風(fēng)貌住宅的，是老城區(qū)。

原先信河街及七十二條半巷的古典風(fēng)情，解放街的近代風(fēng)情，都可以通過這些風(fēng)貌住宅來重現(xiàn)、延續(xù)。

千年斗城里的老房子

如果說千年斗城內(nèi)的老建筑需保護、修繕，不能大規(guī)模新建，那么圍繞著千年斗城，那些舊城，也有一些歷史文化資源可以挖掘。

像矮凳橋、蒲鞋市、馬鞍池、水心、花坦頭等需要更新的老舊小區(qū)，同樣可以建設(shè)這類風(fēng)貌住宅。

蒲鞋市的老舊小區(qū)

從這個角度看，作為龜湖水鄉(xiāng)項目的湖萃灣建早了，建成了高層住宅，還是安置房，只是外形稍有些新中式風(fēng)貌，但與高層住宅不搭。

河道在高層住宅之間，也成了“水溝”，失去了江南水鄉(xiāng)應(yīng)有的韻味。

湖翠灣（龜湖水鄉(xiāng)）

還有像檀境、文瀾府邸等，與其建高層住宅，還不如建這類低密度風(fēng)貌住宅。

檀境

即便遠(yuǎn)離老城區(qū)，像梧田老街對面的大堡底，七都島的樟里，永中的寺前街周邊，瞿溪的老街區(qū)，都可以建這類風(fēng)貌住宅。

同樣地，梧田老街邊上也不應(yīng)該建高層安置房，而是風(fēng)貌住宅。

大堡底、梧田老街、安置房

在溫州，比溫州市區(qū)動作更快的，是樂清。

去年，樂清地方國企競得南大街一宗超百畝、容積率僅約1.1的低密度商住用地，擬打造符合樂清傳統(tǒng)風(fēng)貌的低密度住宅、商業(yè)街，復(fù)興樂清老城。

盡管該地塊還在地方國企手中，尚無進一步消息，但該動向仍能反映出，樂清計劃推進老城區(qū)的城市更新，擬建設(shè)這類風(fēng)貌住宅。

樂清南大街風(fēng)貌建筑效果示意圖

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那么，這類風(fēng)貌住宅，會有人買嗎？

一些生長于老城區(qū)的溫州人，其實一直想買一套這樣的房子，但是沒有這樣的項目。

即便買老房子來改造，也存在一系列問題，從而作罷。

對于在外溫商、華僑來講，他們對溫州的新城、新區(qū)沒有太多感覺，更懷念記憶中“溫州味”濃厚的老城。

遺憾的是，溫州老城一直缺乏這樣的項目，能買的幾乎都是安置房、老破大，連新盤都很少，且普遍缺乏特色。

而當(dāng)老城日漸老舊，缺乏魅力，更多富豪、年輕人都轉(zhuǎn)向濱江CBD、中央綠軸區(qū)域。

溫州老城盡管談不上完全衰落，但式微已是不爭的事實。

正如前幾年，老城幾個新盤很難賣，喊出“回歸老城”，卻達(dá)不到號召力。

朔門歷史文化街區(qū)

倘若通過城市更新，以這類風(fēng)貌建筑延續(xù)老城的人居與商業(yè)氛圍，以更新的硬件設(shè)施反映更傳統(tǒng)的歷史文化，溫州老城的復(fù)興，完全不是問題。

或許短期內(nèi)這些風(fēng)貌建筑看著像“假古董”，但是只要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)夠高、硬件夠好，越老還越有味道，甚至價值還越高，根本舍不得賣，真正可以傳承下來。

而其他住宅，大家普遍擔(dān)心老化問題。只要老了，哪怕居住沒問題，價值也難以保持。

屆時，溫州高凈值人群，很可能掀起一陣回歸老城的熱潮。

老城區(qū)

不過，這些風(fēng)貌住宅不能任由開發(fā)商為了利益最大化而胡亂建設(shè)，更不能照搬其他案例，需從規(guī)劃源頭就進行管控，包括窗戶樣式、陽臺樣式、露臺面積、花園面積等，都要嚴(yán)格把關(guān)。

建成后，陽臺封窗、露臺違建及其他破壞外立面行為，都要嚴(yán)格管理、處罰。

只有嚴(yán)格按照溫州歷史文化特征建設(shè)這類風(fēng)貌住宅，才能真正展現(xiàn)它的資產(chǎn)價值，并推動溫州老城復(fù)興。

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