隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房屋買賣糾紛日益增多，其中涉及法院查封與購房人權益沖突的案件占有相當比例。正確理解并適用最高人民法院的這一裁判規(guī)則，對于維護交易安全、保障當事人合法權益至關重要。

典型案例分析

案例一：與開發(fā)商簽訂合同的情形

基本案情：2018年5月，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一套預售商品房，支付了首付款30萬元，并辦理了銀行按揭。2018年8月，因開發(fā)商與其他公司存在債務糾紛，該房屋被法院查封。張某提出執(zhí)行異議，主張其權利應受保護。

法院裁判：法院經(jīng)審理認為，張某在查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付了部分房款并辦理了按揭貸款，且無證據(jù)表明張某存在過錯，故支持了張某的異議請求。

案例解析：這是最典型的購房人權利保護情形。購房人與開發(fā)商簽訂正規(guī)商品房買賣合同，在滿足其他條件的情況下，其權利應當?shù)玫奖Ｗo。

案例二：與房屋所有權人簽訂合同的情形

基本案情：李某于2019年3月與王某簽訂《房屋買賣合同》，購買王某名下的一套二手房，總價150萬元。李某支付了100萬元首付款并入住該房屋。2019年6月，因王某涉及其他債務糾紛，該房屋被法院查封。李某提出執(zhí)行異議。

法院裁判：法院認為，李某與房屋所有權人王某簽訂了合法有效的書面買賣合同，在查封前已支付大部分房款并實際占有房屋，且未辦理過戶非因李某自身原因，故支持了李某的異議請求。

案例解析：此案例表明，不僅與開發(fā)商簽訂的合同受保護，與普通房屋所有權人簽訂的合同同樣適用最高人民法院的裁判規(guī)則。

案例三：以房抵債協(xié)議的情形

基本案情：2017年，甲公司欠乙公司貨款200萬元。2018年1月，雙方簽訂《以房抵債協(xié)議》，約定甲公司將其名下的一套商業(yè)用房作價200萬元抵償給乙公司。乙公司隨后接管了該房屋并開始使用。2018年4月，因甲公司其他債務糾紛，該房屋被法院查封。乙公司提出執(zhí)行異議。

法院裁判：一審法院認為以房抵債協(xié)議不同于買賣合同，駁回了乙公司的異議。二審法院改判，認為以房抵債協(xié)議本質(zhì)上是一種特殊的買賣合同，乙公司已合法占有房屋且無過錯，其權利應受保護。

案例解析：此案例典型地體現(xiàn)了最高人民法院裁判規(guī)則的擴展適用。以房抵債協(xié)議雖然不同于傳統(tǒng)買賣合同，但在滿足條件的情況下，債權人的權利同樣可以得到保護。

法理基礎與價值考量

（一）保護善意第三人的合法權益

最高人民法院擴展解釋的法理基礎首先在于保護善意第三人的合法權益。在房屋交易中，購房人往往已經(jīng)支付了部分或全部房款，甚至已經(jīng)實際占有使用房屋，僅僅因為未完成過戶登記而面臨房屋被查封的風險，這對購房人極不公平。特別是當購房人無過錯時，法律應當給予適當保護

（二）維護交易安全與市場秩序

房地產(chǎn)交易通常周期較長，從簽訂合同到完成過戶需要一定時間。如果在此期間房屋被查封導致交易失敗，將嚴重影響交易安全，打擊市場信心。最高人民法院的裁判規(guī)則有助于維護穩(wěn)定的交易秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（三）平衡各方利益

這一規(guī)則還體現(xiàn)了對各方利益的平衡。一方面保護購房人權益，另一方面也設置了嚴格條件（如簽訂時間、付款情況、占有事實等），確保不會損害申請執(zhí)行人的合法權益。只有在購房人滿足全部條件時，才能排除執(zhí)行。

適用條件的嚴格把握

雖然最高人民法院擴展了購房合同的簽訂主體范圍，但購房人要排除法院執(zhí)行，仍需滿足嚴格的條件：

一是簽訂時間必須在法院查封前。這是最基本的時間要求。購房合同簽訂時間必須明確早于法院查封時間，且通常需要提供經(jīng)備案或公證的合同，以防止倒簽合同等不誠信行為。

二是合同必須合法有效。合同本身應當符合《民法典》關于合同效力的規(guī)定，不存在無效或可撤銷的情形。例如，惡意串通損害他人利益的合同、以合法形式掩蓋非法目的的合同等，即使簽訂在查封前，也不能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力。

三是購房人已支付合理對價。購房人應當已經(jīng)支付全部價款，或者按照合同約定支付了部分價款且愿意將剩余價款交付執(zhí)行。對于以房抵債的情形，需要評估抵債價格是否合理，是否存在虛高定價損害其他債權人利益的情況。

四是購房人已合法占有房屋。購房人應當提供物業(yè)交接單、水電費繳納憑證、裝修合同等證據(jù)，證明其在查封前已經(jīng)實際占有使用房屋。單純的合同約定不足以證明占有事實。

五是未辦理過戶非因購房人自身原因。購房人應當證明未辦理過戶登記是由于客觀原因或出賣方原因，而非自身拖延或怠于行使權利。例如，限購政策、出賣方不配合、登記機關原因等均可視為非購房人自身原因。

律師提醒

為避免受到損失或帶來不必要的麻煩，律師提醒廣大購房人注意以下幾點：

一是及時簽訂正規(guī)書面合同：購房時應簽訂正規(guī)的書面買賣合同，并盡可能辦理備案或公證。

二是保留全部付款憑證：妥善保管所有付款證明，包括銀行轉賬記錄、收據(jù)等。

三是盡快完成占有和過戶：在合同簽訂后，應盡快實際占有房屋，并積極推動過戶手續(xù)辦理。

四是關注房屋權利狀況：購房前應查詢房屋是否被查封或存在其他權利限制。

（來源：每天學一點法）