隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房屋買賣糾紛日益增多，其中涉及法院查封與購(gòu)房人權(quán)益沖突的案件占有相當(dāng)比例。正確理解并適用最高人民法院的這一裁判規(guī)則，對(duì)于維護(hù)交易安全、保障當(dāng)事人合法權(quán)益至關(guān)重要。

典型案例分析

案例一：與開發(fā)商簽訂合同的情形

基本案情：2018年5月，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買一套預(yù)售商品房，支付了首付款30萬(wàn)元，并辦理了銀行按揭。2018年8月，因開發(fā)商與其他公司存在債務(wù)糾紛，該房屋被法院查封。張某提出執(zhí)行異議，主張其權(quán)利應(yīng)受保護(hù)。

法院裁判：法院經(jīng)審理認(rèn)為，張某在查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付了部分房款并辦理了按揭貸款，且無(wú)證據(jù)表明張某存在過錯(cuò)，故支持了張某的異議請(qǐng)求。

案例解析：這是最典型的購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)情形。購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂正規(guī)商品房買賣合同，在滿足其他條件的情況下，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。

案例二：與房屋所有權(quán)人簽訂合同的情形

基本案情：李某于2019年3月與王某簽訂《房屋買賣合同》，購(gòu)買王某名下的一套二手房，總價(jià)150萬(wàn)元。李某支付了100萬(wàn)元首付款并入住該房屋。2019年6月，因王某涉及其他債務(wù)糾紛，該房屋被法院查封。李某提出執(zhí)行異議。

法院裁判：法院認(rèn)為，李某與房屋所有權(quán)人王某簽訂了合法有效的書面買賣合同，在查封前已支付大部分房款并實(shí)際占有房屋，且未辦理過戶非因李某自身原因，故支持了李某的異議請(qǐng)求。

案例解析：此案例表明，不僅與開發(fā)商簽訂的合同受保護(hù)，與普通房屋所有權(quán)人簽訂的合同同樣適用最高人民法院的裁判規(guī)則。

案例三：以房抵債協(xié)議的情形

基本案情：2017年，甲公司欠乙公司貨款200萬(wàn)元。2018年1月，雙方簽訂《以房抵債協(xié)議》，約定甲公司將其名下的一套商業(yè)用房作價(jià)200萬(wàn)元抵償給乙公司。乙公司隨后接管了該房屋并開始使用。2018年4月，因甲公司其他債務(wù)糾紛，該房屋被法院查封。乙公司提出執(zhí)行異議。

法院裁判：一審法院認(rèn)為以房抵債協(xié)議不同于買賣合同，駁回了乙公司的異議。二審法院改判，認(rèn)為以房抵債協(xié)議本質(zhì)上是一種特殊的買賣合同，乙公司已合法占有房屋且無(wú)過錯(cuò)，其權(quán)利應(yīng)受保護(hù)。

案例解析：此案例典型地體現(xiàn)了最高人民法院裁判規(guī)則的擴(kuò)展適用。以房抵債協(xié)議雖然不同于傳統(tǒng)買賣合同，但在滿足條件的情況下，債權(quán)人的權(quán)利同樣可以得到保護(hù)。

法理基礎(chǔ)與價(jià)值考量

（一）保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益

最高人民法院擴(kuò)展解釋的法理基礎(chǔ)首先在于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。在房屋交易中，購(gòu)房人往往已經(jīng)支付了部分或全部房款，甚至已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋，僅僅因?yàn)槲赐瓿蛇^戶登記而面臨房屋被查封的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)購(gòu)房人極不公平。特別是當(dāng)購(gòu)房人無(wú)過錯(cuò)時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)保護(hù)

（二）維護(hù)交易安全與市場(chǎng)秩序

房地產(chǎn)交易通常周期較長(zhǎng)，從簽訂合同到完成過戶需要一定時(shí)間。如果在此期間房屋被查封導(dǎo)致交易失敗，將嚴(yán)重影響交易安全，打擊市場(chǎng)信心。最高人民法院的裁判規(guī)則有助于維護(hù)穩(wěn)定的交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（三）平衡各方利益

這一規(guī)則還體現(xiàn)了對(duì)各方利益的平衡。一方面保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益，另一方面也設(shè)置了嚴(yán)格條件（如簽訂時(shí)間、付款情況、占有事實(shí)等），確保不會(huì)損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益。只有在購(gòu)房人滿足全部條件時(shí)，才能排除執(zhí)行。

適用條件的嚴(yán)格把握

雖然最高人民法院擴(kuò)展了購(gòu)房合同的簽訂主體范圍，但購(gòu)房人要排除法院執(zhí)行，仍需滿足嚴(yán)格的條件：

一是簽訂時(shí)間必須在法院查封前。這是最基本的時(shí)間要求。購(gòu)房合同簽訂時(shí)間必須明確早于法院查封時(shí)間，且通常需要提供經(jīng)備案或公證的合同，以防止倒簽合同等不誠(chéng)信行為。

二是合同必須合法有效。合同本身應(yīng)當(dāng)符合《民法典》關(guān)于合同效力的規(guī)定，不存在無(wú)效或可撤銷的情形。例如，惡意串通損害他人利益的合同、以合法形式掩蓋非法目的的合同等，即使簽訂在查封前，也不能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力。

三是購(gòu)房人已支付合理對(duì)價(jià)。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，或者按照合同約定支付了部分價(jià)款且愿意將剩余價(jià)款交付執(zhí)行。對(duì)于以房抵債的情形，需要評(píng)估抵債價(jià)格是否合理，是否存在虛高定價(jià)損害其他債權(quán)人利益的情況。

四是購(gòu)房人已合法占有房屋。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)交接單、水電費(fèi)繳納憑證、裝修合同等證據(jù)，證明其在查封前已經(jīng)實(shí)際占有使用房屋。單純的合同約定不足以證明占有事實(shí)。

五是未辦理過戶非因購(gòu)房人自身原因。購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)證明未辦理過戶登記是由于客觀原因或出賣方原因，而非自身拖延或怠于行使權(quán)利。例如，限購(gòu)政策、出賣方不配合、登記機(jī)關(guān)原因等均可視為非購(gòu)房人自身原因。

律師提醒

為避免受到損失或帶來(lái)不必要的麻煩，律師提醒廣大購(gòu)房人注意以下幾點(diǎn)：

一是及時(shí)簽訂正規(guī)書面合同：購(gòu)房時(shí)應(yīng)簽訂正規(guī)的書面買賣合同，并盡可能辦理備案或公證。

二是保留全部付款憑證：妥善保管所有付款證明，包括銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)等。

三是盡快完成占有和過戶：在合同簽訂后，應(yīng)盡快實(shí)際占有房屋，并積極推動(dòng)過戶手續(xù)辦理。

四是關(guān)注房屋權(quán)利狀況：購(gòu)房前應(yīng)查詢房屋是否被查封或存在其他權(quán)利限制。

（來(lái)源：每天學(xué)一點(diǎn)法）