全球盤點:2025年上半年，全球長租公寓市場在高利率和經(jīng)濟不確定性的背景下，呈現(xiàn)出資本謹慎但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)受青睞的特點，大宗交易保持活躍且不同地區(qū)表現(xiàn)各異。整體來看，投資者更聚焦具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、高入住率及可提升潛力的資產(chǎn)組合，尤其偏好核心城市與抗風險能力強的成熟地段，增值型與核心增強型投資策略日益盛行，“運營-改造-退出”閉環(huán)日趨成熟，政策平臺和REITs基金也持續(xù)加碼租賃住房市場。

分區(qū)域看，美國市場活躍度較高，REIT等機構(gòu)積極布局，如Chicago上市REIT—Equity Residential（EQR）6月斥資5.35億美元收購亞特蘭大8座長租公寓，Kennedy Wilson與外國機構(gòu)投資者合作斥資約10億美元收購西雅圖3個租賃住房項目，Blackfin Real Estate Investors亦以約1730萬美元收購佐治亞州奧古斯塔的Sage Creek公寓；

亞洲市場呈現(xiàn)多元化態(tài)勢，中國多城市出現(xiàn)收購存量房轉(zhuǎn)保障性住房及大宗交易熱潮，如福州國企安住發(fā)展5.6億收購建發(fā)、金茂旗下232套存量住宅用作保租房；自如攜手景順成立資管平臺“星耀如景”，首發(fā)投資12億保租房項目將落地北京；日本市場中凱德投資旗下基金6月11日以超過300億日元收購東京新宿綜合體并將其改為179個單元的服務(wù)式公寓，新加坡豪華公寓租賃市場也在升溫。

本期快訊背景：2025年7月10日，友邦人壽保險有限公司完成對上海松江柚米社區(qū)的整體收購，該項目為旭輝瓴寓國際與松江經(jīng)開區(qū)管委會于2021年聯(lián)合拍得的純租賃地塊項目，總建面124626.58㎡，提供2252套保租房。據(jù)悉，項目于2024年6月投入運營，并與周邊50余家企業(yè)建立人才公寓合作。此次交易是繼2022年北外灘地標收購后，友邦在上海不動產(chǎn)市場的又一重要布局。

URI城市租住認為：此次收購?fù)癸@險資對民生類不動產(chǎn)的戰(zhàn)略傾斜，通過政企合作項目鎖定低成本土地紅利，以長期持有運營獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流。項目作為上海五大新城首批大型保租房社區(qū)項目，年化資本化率達6%，符合國家"租購并舉"政策導(dǎo)向，又具備REITs發(fā)行潛力，為險資在低利率環(huán)境下提供了抗周期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

值得注意的是，收購后友邦或?qū)⒁劳斜ｋU客戶資源與社區(qū)醫(yī)療優(yōu)勢，探索"居住+健康"的創(chuàng)新服務(wù)模式。

大宗交易詳情

項目名稱：上海松江西部科技園柚米社區(qū)

成交價：9.8億元（含項目公司股權(quán)及承接債務(wù)）

項目地址：上海市松江區(qū)文俊東路99弄，處松江經(jīng)開區(qū)與松江大學(xué)城之間

地塊性質(zhì)：松江經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)純R4租賃地塊，旭輝建管承接代建服務(wù)

建筑面積：124626.58 ㎡（含配套商業(yè)）

房源構(gòu)成：2252套（一室戶1539套，兩居室713套）

土地歷史成交：2021年6月以3.35億聯(lián)合競得

運營數(shù)據(jù)：2024年6月開業(yè)，當前出租率約90%

租金定價：戶型26-80㎡，月租金均價約3000元

資本化率估算：5.2%（基礎(chǔ)收益）+0.8%（政策補貼）≈6%(*注：實際成交需以公告為準，此處基于行業(yè)邏輯及公開信息推演)

項目特色：開創(chuàng)“管委會出地+房企代建+險資持有”三方模式；搭建了 “地方黨組織指導(dǎo)+租委會為主體+社區(qū)運營方兜底” 的社區(qū)治理平臺；松江區(qū)首個試點的 “青年驛站”

comment

收購方式與交易結(jié)構(gòu)

友邦此次收購并非直接資產(chǎn)交易，而是通過參與私募股權(quán)基金間接完成，由友邦保險聯(lián)合中信金石基金、瓴寓國際（旭輝集團旗下）、中宏保險、中信證券等于2024年12月共同設(shè)立。

基金名稱：中信金石基金?瓴寓國際租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REITs基金

基金份額：友邦保險持股40%，中宏保險持股25%；瓴寓國際持股20%，中信證券與金石基金持股約15%

交易性質(zhì)：基金以股權(quán)投資形式將上海松江西部科技園柚米社區(qū)（即本項目）作為種子資產(chǎn)裝入，未來計劃孵化公募REITs上市。

URI城市租住深度解讀

友邦此次接盤該保租房項目，在市場調(diào)整期的布局引發(fā)關(guān)注。URI觀察到，當前上海租賃市場面臨壓力，集中式公寓租金整體承壓，傳統(tǒng)旺季也未能扭轉(zhuǎn)趨勢，同比下跌超6.5%，而該松江項目因區(qū)位較偏，又受保租房定價機制，目前租金價格約為核心區(qū)七折，與預(yù)期差異較大。

在此背景下，友邦的決策除了考慮到自身的戰(zhàn)略布局，或許還考慮了“政企合作”模式下的成本優(yōu)勢及政策支持帶來的收益空間，希望通過政策紅利應(yīng)對市場波動，在不確定的環(huán)境中尋求相對穩(wěn)定的回報。不過，這類項目的運營仍需面對現(xiàn)實挑戰(zhàn)：郊區(qū)租賃客群對價格極為敏感，需要在運營中注重成本控制與租客體驗維護（郊區(qū)項目需持續(xù)投入以維持租客粘性，管理成本可能高于核心區(qū)資產(chǎn)），否則可能影響整體收益。同時，目前5.2%的基礎(chǔ)收益中政策支持的具體構(gòu)成尚不明確，未來若政策環(huán)境或REITs退出機制出現(xiàn)變化，收益穩(wěn)定性可能面臨考驗。

對出讓方而言，通過僅約1年的運營，轉(zhuǎn)讓項目實現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)與輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，雖緩解了當下的資金壓力，但也可能錯失區(qū)域發(fā)展成熟后的增值機會，對重資產(chǎn)項目的品牌聯(lián)動也會產(chǎn)生一定影響。

總體來看，這場交易體現(xiàn)了市場主體在特定環(huán)境下的選擇（險資布局租賃住房的典型案例）：友邦以資金投入換取政策紅利下的發(fā)展空間，出讓方則以長期收益換取短期的資金回血。

隨著租賃市場從“解決居住需求”向“提升居住品質(zhì)”轉(zhuǎn)變，如何在成本控制與運營質(zhì)量間找到平衡，避免郊區(qū)項目的運營難題，或許是這類布局能否實現(xiàn)預(yù)期效果的關(guān)鍵。

未來，隨著REITs市場成熟，此類資產(chǎn)或?qū)⒊蔀殡U資“投融管退”閉環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)，進一步推動租賃住房市場的資本化進程。

URI已入駐媒體包括但不限于：

數(shù)據(jù)來源：公開信息 URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運營編輯:樹懶