法律規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金使用需要經(jīng)業(yè)主共同決定。某小區(qū)一樓棟外墻的外層幕墻玻 璃由于自然老化發(fā)生了爆裂，維修需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金。然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)短期內(nèi)無法獲得樓棟業(yè)主表決 意見，導(dǎo)致維修擱置。受損玻璃幕墻存在嚴(yán)重安全隱患，危及業(yè)主和公共安全，如何快速啟動(dòng)維修程序成為難題。

近日，上海市第一中級(jí)人民法院（以下簡稱上海一中院）審結(jié)了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案。二審作出改判，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)先行修復(fù)受損玻璃幕墻，業(yè)委會(huì)協(xié)助配合物業(yè)公司從公共維修資金賬戶支取維修費(fèi)用。

案情概要

瞿女士和邵女士（以下簡稱業(yè)主）最近憂心忡忡，自家房屋西臥室外墻的一塊玻璃幕墻因?yàn)樽匀焕匣鈱拥牟ＡП蚜?。原房屋的幕墻是雙層的，內(nèi)外層玻璃相隔約9毫米，現(xiàn)外層玻璃爆了，內(nèi)層厚度僅6毫米的玻璃也已經(jīng)出現(xiàn)了細(xì)碎裂痕，岌岌可危。業(yè)主發(fā)現(xiàn)這一問題后，立即向物業(yè)反映并報(bào)修。物業(yè)公司收到報(bào)修后對爆裂的玻璃幕墻進(jìn)行檢查，選定了專業(yè)維修公司，維修報(bào)價(jià)費(fèi)用為7000元。

因爆裂的玻璃幕墻系樓棟外墻面，屬于樓棟的公共部分，維修需要使用公共維修資金。而涉及動(dòng)用公共維修資金，依照法律規(guī)定需要經(jīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主表決同意。物業(yè)公司隨后就該幕墻的維修、更換事宜向該樓棟全體業(yè)主發(fā)出物業(yè)大項(xiàng)和專項(xiàng)維修、更新、改造實(shí)施方案征詢意見表。物業(yè)通過微信及上門方式征詢，征詢后統(tǒng)計(jì)，該樓棟共有115戶，其中同意44戶，不同意1戶，棄權(quán)21戶，其余業(yè)主未表決，同意率未達(dá)到法定的“雙三分之二以上”同意。因而物業(yè)擱置了受損玻璃幕墻的維修工作。

業(yè)主因物業(yè)方一直未解決爆裂玻璃幕墻的問題，外層玻璃的爆裂已經(jīng)嚴(yán)重影響房屋室內(nèi)隔熱、隔音，并危及房屋安全和公共安全，故向一審法院起訴物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)，要求維修爆裂的玻璃幕墻并承擔(dān)費(fèi)用，同時(shí)要求賠償因物業(yè)未及時(shí)維修導(dǎo)致的精神損失1元。

一審法院

物業(yè)與業(yè)委會(huì)應(yīng)積極推進(jìn)業(yè)主意見征詢

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，屬部分共有的所需費(fèi)用，由擁有部分共有的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，在專項(xiàng)維修資金中列支。物業(yè)部分共有區(qū)域的維修、更新和改造，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主表決同意。

本案中，爆裂的玻璃幕墻屬于該樓棟建筑外墻，玻璃幕墻的維修、更新需要使用該樓棟的公共維修資金。物業(yè)公司依據(jù)規(guī)定向該樓棟業(yè)主發(fā)起征詢意見，已經(jīng)履行了相應(yīng)的管理職責(zé)，經(jīng)過業(yè)主表決，沒有達(dá)到法定要求，物業(yè)公司因此無法提取使用維修資金。

一審判決不支持業(yè)主的訴訟請求，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)無需承擔(dān)維修義務(wù)和支付費(fèi)用。業(yè)主不服一審判決，上訴至上海一中院。

二審改判

情況緊急，物業(yè)公司應(yīng)盡快維修

上海一中院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)管理者對建筑物共用部分有審慎管理義務(wù)，本案受損玻璃幕墻屬于建筑物共有部分。

物業(yè)公司有義務(wù)進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)和維修。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有，在通常情況下，使用住宅專項(xiàng)維修資金用于電梯屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等公共部位及公共設(shè)施屬于業(yè)主自治管理的范疇。

根據(jù)《民法典》第二百八十一條第二款規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。案涉樓棟外墻為玻璃幕墻，目前因年久失修，瞿女士一房間外層玻璃爆裂、殘留的碎片隨時(shí)有墜落風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)層玻璃也可能存在無法抵抗惡劣天氣發(fā)生爆裂碎落的可能，存在高空墜物的公共安全隱患，已經(jīng)嚴(yán)重影響瞿女士在房屋居住的隔音、隔熱及人身安全，屬于《民法典》所規(guī)定的“緊急情況”。

上海一中院另查明，案涉小區(qū)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約第五條（維修資金使用）規(guī)定：……（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新符合下述情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用按規(guī)定列支：1.存在以下安全隱患、影響正常使用或者危及房屋安全、公共安全等緊急情況而采取應(yīng)急防范措施:……（4）屋頂、屋面、地下室發(fā)生積水或嚴(yán)重滲漏，外墻面滲漏水或有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)房屋質(zhì)量檢測單位出具證明的。上述緊急維修工程由物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施后，制定后續(xù)維修、更新方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，并經(jīng)維修資金賬戶開立銀行提供的審價(jià)機(jī)構(gòu)審核，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織事實(shí)，費(fèi)用按規(guī)定列支；業(yè)主委員會(huì)不履職或無法正常運(yùn)作時(shí)，全體業(yè)主授權(quán)區(qū)房屋行政管理部門組織代為維修，維修資金賬戶開立銀行按約定將相應(yīng)款項(xiàng)支付給區(qū)房屋行政管理部門。（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等共用部分的維修、更新費(fèi)用在10,000元以下……，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支，實(shí)施前先告知業(yè)委會(huì)。

結(jié)合此管理公約的規(guī)定，上海一中院認(rèn)為在案涉樓棟業(yè)主無法共同作出同意使用公共維修資金維修決定的情況下，物業(yè)公司仍負(fù)有聘請具有專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)盡快實(shí)施維修更換受損部位的義務(wù)，業(yè)委會(huì)應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司從公共維修資金中申請支取維修費(fèi)用。

綜上，上海一中院依法予以改判，支持業(yè)主要求物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)及時(shí)修復(fù)受損的玻璃幕墻（維修費(fèi)從小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金中支出）的上訴請求，駁回了關(guān)于瞿女士要求賠償精神損害撫慰金的訴請，因缺乏法律依據(jù)，不予支持。

法官說法

本案主審法官陳蓓蓉指出，根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定：使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主表決同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需事先列明維修事項(xiàng)、維修金額，征得業(yè)主表決同意。但是在實(shí)際操作中，征得業(yè)主表決同意往往需要較長時(shí)間，若小區(qū)發(fā)生危及房屋使用安全或公共安全等緊急情況，物業(yè)不立即展開維修可能會(huì)損害業(yè)主或社會(huì)公共的利益。物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)應(yīng)及時(shí)響應(yīng)業(yè)主維修訴求，及時(shí)判斷是否屬緊急情況，若符合，應(yīng)依法申請使用維修基金并組織維修，不能因常規(guī)程序限制而消極對待；日常也要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，宣傳維修基金使用政策和公共安全知識(shí)，提高業(yè)主對公共事務(wù)的參與度和責(zé)任意識(shí)，減少類似糾紛。

（文中所涉及人名皆為化名）

來源： 山東高法

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