時(shí)隔十年，中央城市工作會(huì)議于7月15日在北京重啟，首次明確我國城鎮(zhèn)化進(jìn)入“穩(wěn)定發(fā)展期”，城市發(fā)展主線從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”。

會(huì)議部署的七項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中，城市更新、房地產(chǎn)新模式構(gòu)建、城中村改造、住房品質(zhì)升級(jí)成為重塑行業(yè)格局的關(guān)鍵方向。

城鎮(zhèn)化新階段縣域與城市群并重

會(huì)議指出，城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%（2024年數(shù)據(jù)），未來將分類推進(jìn)以縣城為載體的城鎮(zhèn)化，持續(xù)釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的剛性住房需求。

目前，全國1564個(gè)縣域中，超90%城鎮(zhèn)化率低于60%，6.1億常住人口的住房需求增量仍可觀。

同時(shí)，核心城市群聚焦度提升：長三角、粵港澳等核心區(qū)域新房成交占全國百城58%，土地成交前5城占比達(dá)42%，未來市場份額將進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中。

以城市更新為抓手重構(gòu)供需邏輯

據(jù)悉，會(huì)議將“推進(jìn)城市更新”寫入總體要求，強(qiáng)調(diào)通過低效用地再開發(fā)、房票安置激活需求端，并配套專項(xiàng)債、REITs等金融工具支持。

從操作層面上來講，相關(guān)部門將增量嚴(yán)控、存量優(yōu)化，即嚴(yán)控新增用地，加大存量土地收儲(chǔ)，探索“以舊換新”去庫存。

此外，作為另外一個(gè)重要抓手，城中村與危舊房改造將納入重點(diǎn)任務(wù)，預(yù)計(jì)配套政策加速落地。

雙軌制與現(xiàn)房銷售改革并行新模式

克而瑞研究認(rèn)為，此次會(huì)議將“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”首次與城市工作深度綁定。

具體來看，其核心路徑包括供給體系“雙軌制”，即政府保基本（保障房兜底民生）與市場提質(zhì)量（商品房聚焦“好房子”）。

與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)還推行經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，有序推行現(xiàn)房銷售，強(qiáng)化資金監(jiān)管與房屋全周期安全管理。

四大維度升級(jí)定義“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)

克而瑞研究認(rèn)為，會(huì)議明確“嚴(yán)格限制超高層建筑”，要求全面提升房屋安全，呼應(yīng)5月實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》。

具體來看，“好房子”將在四大維度進(jìn)行全面升級(jí)，即經(jīng)濟(jì)安全、健康舒適、綠色低碳、智慧便利。

實(shí)際上，好房子也在市場上得到了驗(yàn)證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，核心區(qū)低容積率地塊及“四代住宅”項(xiàng)目去化率顯著高于舊規(guī)產(chǎn)品，改善需求潛力凸顯。

三條發(fā)展路徑促進(jìn)房企轉(zhuǎn)型深耕

58安居客研究院院長張波指出，會(huì)議為房地產(chǎn)劃定“新路子、高品質(zhì)、控風(fēng)險(xiǎn)”三條發(fā)展路徑，房企競爭將轉(zhuǎn)向綠色科技與區(qū)域深耕。

國家統(tǒng)計(jì)局同日強(qiáng)調(diào)“以更大力度推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，6月新開工降幅收窄至9.4%、竣工降幅縮至1.7%，印證供給側(cè)調(diào)整臨近底部。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國城鎮(zhèn)化率2024年達(dá)67%，城鎮(zhèn)人口9.4億（2015年7.7億）。

值得注意的是，我國核心城市群在GDP貢獻(xiàn)尤為突出，五大城市群GDP占全國50%+。

業(yè)界認(rèn)為，我國房地產(chǎn)行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)+品質(zhì)升級(jí)”，城市更新與“好房子”建設(shè)將成新周期雙引擎。

責(zé)編：李霞

編審：莫 非

監(jiān)制：張立果

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