近日，最高人民法院對(duì)外發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）。

執(zhí)行異議之訴，是指當(dāng)事人和案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的實(shí)體權(quán)利存有爭(zhēng)議，請(qǐng)求執(zhí)行法院解決爭(zhēng)議而引起的訴訟。

其中明確，商品房消費(fèi)者因房屋不能交付且無實(shí)際交付可能，導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，請(qǐng)求在變價(jià)款中支持其價(jià)款返還的，人民法院應(yīng)予支持。這直接回應(yīng)了社會(huì)普遍關(guān)注的“退房難、退款更難”的痛點(diǎn)。

更側(cè)重保護(hù)買房人合法權(quán)益，對(duì)爛尾樓業(yè)主意義重大

近年來，執(zhí)行異議之訴案件呈逐年上升態(tài)勢(shì)，而且長(zhǎng)期以來，執(zhí)行異議之訴裁判規(guī)則相對(duì)匱乏，缺少專門規(guī)定，多參照?qǐng)?zhí)行程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審理，相當(dāng)程度上存在救濟(jì)制度界分不清、審執(zhí)協(xié)調(diào)銜接不暢、關(guān)聯(lián)糾紛合并處理困難、程序空轉(zhuǎn)一案結(jié)多案生、法律適用尺度不一，以及濫用訴權(quán)誠(chéng)信缺失、虛假訴訟時(shí)有發(fā)生等問題。

此《解釋》共二十三條，不僅細(xì)化了商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的具體規(guī)則，如請(qǐng)求辦理產(chǎn)權(quán)登記、合同解除后已付房款處理等，更特別針對(duì)爛尾樓問題開出“藥方”。

《解釋》第十二條明確規(guī)定，對(duì)于已解除購(gòu)房合同的爛尾樓業(yè)主，如果執(zhí)行法院凍結(jié)了開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，業(yè)主可以提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行，并申請(qǐng)法院發(fā)放。這意味著，原本只能凍結(jié)不能動(dòng)用的預(yù)售資金，在一定條件下可以被用于退還給購(gòu)房者。

多位法律界人士認(rèn)為，此舉意義重大。《解釋》將買房人保護(hù)范圍從“居住需要”拓寬至“居住生活需要”，取消“唯一住房”限制，并放寬了房屋性質(zhì)認(rèn)定。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣直言：“這對(duì)于已經(jīng)解除購(gòu)房合同的爛尾樓業(yè)主來說，相當(dāng)于雪中送炭，意義重大！”

隨著《解釋》施行，購(gòu)房者有望更有底氣地與開發(fā)商、法院協(xié)商解決爛尾樓問題，那些懸而未決的退款糾紛或?qū)⒂瓉砑铀倩獾钠鯔C(jī)。

案例 | 爛尾樓業(yè)主可以不還貸嗎？

值得一提，作為商品房買賣關(guān)系中的弱勢(shì)一方，購(gòu)房者在面臨樓盤爛尾的情況時(shí)，往往會(huì)承受金錢與實(shí)物的雙重?fù)p失。但若購(gòu)房者違反買賣合同或貸款合同，則會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。

因此，對(duì)此類案件的判決，向來很受關(guān)注。

今年7月初，最高人民法院案例庫入庫了一個(gè)參考案例，引起了廣泛關(guān)注。

根據(jù)最高法披露的案件信息，2021年12月，原告陸某、張某千與被告鹽城融某置業(yè)有限公司簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同。合同約定商品房總購(gòu)房款為118.4萬元，其中首付款43.4萬元，剩余房款75萬元，由開發(fā)商指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行貸款，以按揭方式支付房款。

2022年2月，陸某、張某千、鹽城融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

此后，陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月已支付貸款本金及利息19萬元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過4個(gè)月。融某置業(yè)公司稱已無法向陸某、張某千交付房屋。

由此，原告陸某、張某千向法院提出解除房屋買賣合同及貸款合同的請(qǐng)求，同時(shí)要求開發(fā)商返還首付款及利息，并支付違約金。

2024年6月，江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院作出判決，支持原告的全部訴求。宣判后，某銀行鹽城分行不服，提起上訴。江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院于當(dāng)年10月作出判決，駁回上訴，維持原判。

這一案件的涉案金額雖然不大，但指向意義較強(qiáng)。依照最高人民法院出臺(tái)的《人民法院案例庫建設(shè)運(yùn)行工作規(guī)程》，各級(jí)人民法院審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)檢索人民法院案例庫……并參考入庫類似案例作出裁判。

多位律師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在此前有關(guān)爛尾樓的案例中，少數(shù)購(gòu)房者退房退款獲得法院支持，但多數(shù)斷供行為仍需負(fù)法律責(zé)任。納入最高法案例庫的這一案例雖不涉及斷供行為，但仍然能夠增強(qiáng)購(gòu)房者的信心。

最新的司法解釋，進(jìn)一步理清了相關(guān)的權(quán)利和責(zé)任。

李松表示，以往在很多情況下，即使房屋爛尾，銀行仍會(huì)要求購(gòu)房人繼續(xù)履行貸款合同，這對(duì)購(gòu)房人來說是不公平的。此次司法解釋明確，在房屋買賣合同解除且符合相關(guān)條件的情況下，購(gòu)房人可以請(qǐng)求排除相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)發(fā)放，這實(shí)際上是將購(gòu)房人因開發(fā)商違約導(dǎo)致的損失，通過合理的司法途徑進(jìn)行彌補(bǔ)。

另一方面，從公平正義的角度來看，當(dāng)開發(fā)商無法交付房屋時(shí)，購(gòu)房人并無過錯(cuò)，卻要承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任，這顯然是權(quán)利義務(wù)失衡。此次司法解釋的出臺(tái)，正是為了糾正這種失衡，讓責(zé)任的承擔(dān)更加合理。

但他同時(shí)指出，不能簡(jiǎn)單地理解為爛尾樓業(yè)主可以不還款。如果購(gòu)房人未經(jīng)法院判決或未滿足相關(guān)條件，擅自停止還款，仍然可能面臨銀行的追償以及相應(yīng)的法律責(zé)任。只有在符合司法解釋規(guī)定的條件，并通過合法的執(zhí)行異議之訴等程序后，才可能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房款的返還或免除相應(yīng)的還款責(zé)任。

原文如下：

法釋〔2025〕10號(hào)

最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋

（2024年12月14日最高人民法院審判委員會(huì)第1938次會(huì)議通過，自2025年7月24日起施行）

為正確審理執(zhí)行異議之訴案件，依法保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》等法律規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條 案外人依照民事訴訟法第二百三十八條規(guī)定，在執(zhí)行過程中就執(zhí)行標(biāo)的提出執(zhí)行異議，由提出異議時(shí)負(fù)責(zé)執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的的人民法院審查處理；案外人、當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行異議裁定不服，自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向作出執(zhí)行異議裁定的執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴的，人民法院應(yīng)予受理。
案外人未在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第六條規(guī)定的期限內(nèi)提出異議，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人等主張權(quán)利。
第二條 金錢債權(quán)糾紛的財(cái)產(chǎn)保全、執(zhí)行中，執(zhí)行標(biāo)的存在輪候查封、扣押、凍結(jié)的，案外人提起執(zhí)行異議之訴，以首先查封、享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的申請(qǐng)保全人、申請(qǐng)執(zhí)行人為被告，以其他已知的輪候查封的申請(qǐng)保全人、申請(qǐng)執(zhí)行人為第三人。
第三條 案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，人民法院判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的的，同時(shí)判決解除執(zhí)行措施并寫明相關(guān)查封、扣押、凍結(jié)裁定書案號(hào)。案外人可以持生效判決請(qǐng)求相關(guān)執(zhí)行法院解除執(zhí)行措施。
第四條 案外人提起執(zhí)行異議之訴并依照《民法典》第二百三十四條等規(guī)定就執(zhí)行標(biāo)的的歸屬提出確權(quán)請(qǐng)求的，以被執(zhí)行人為被告。
第五條 案外人提起執(zhí)行異議之訴并以被執(zhí)行人等為被告提出返還原物、返還價(jià)款或者交付標(biāo)的物、辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等給付請(qǐng)求的，人民法院可以合并審理，法律另有規(guī)定不宜合并審理的，應(yīng)當(dāng)分別立案。
第六條 案外人執(zhí)行異議之訴案件審理期間，申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應(yīng)擔(dān)保的，由負(fù)責(zé)審理執(zhí)行異議之訴的人民法院裁定是否準(zhǔn)許。執(zhí)行法院依法繼續(xù)執(zhí)行的，案外人執(zhí)行異議之訴案件按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求；
（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，執(zhí)行標(biāo)的由申請(qǐng)執(zhí)行人通過拍賣、抵債等執(zhí)行程序受讓的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的，并撤銷相關(guān)拍賣或者抵債裁定；已向申請(qǐng)執(zhí)行人交付的，同時(shí)判決申請(qǐng)執(zhí)行人返還，拒絕返還的，強(qiáng)制執(zhí)行；
（三）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，執(zhí)行標(biāo)的已由他人通過拍賣、變賣等執(zhí)行程序合法取得的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的變價(jià)款，執(zhí)行法院向案外人發(fā)放變價(jià)款；已向申請(qǐng)執(zhí)行人發(fā)放變價(jià)款或者已向被執(zhí)行人退還剩余變價(jià)款的，同時(shí)判決申請(qǐng)執(zhí)行人、被執(zhí)行人返還，拒絕返還的，強(qiáng)制執(zhí)行；執(zhí)行法院向案外人釋明執(zhí)行標(biāo)的已由他人合法取得而案外人拒絕受領(lǐng)變價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)將變價(jià)款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內(nèi)可以隨時(shí)領(lǐng)取。
在前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定情形下，案外人認(rèn)為申請(qǐng)執(zhí)行人請(qǐng)求繼續(xù)執(zhí)行錯(cuò)誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請(qǐng)執(zhí)行人、執(zhí)行擔(dān)保人等主張權(quán)利。
第七條 案外人執(zhí)行異議之訴案件審理或者再審申請(qǐng)審查期間，執(zhí)行案件已經(jīng)結(jié)案，執(zhí)行法院未對(duì)執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分且執(zhí)行措施已經(jīng)解除的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定終結(jié)訴訟或者終結(jié)審查。原由執(zhí)行法院作出的執(zhí)行異議裁定失效。案外人根據(jù)本解釋第四條、第五條提出的確權(quán)、給付請(qǐng)求，人民法院可以繼續(xù)審理或者審查。
第八條 執(zhí)行異議之訴案件審理或者再審申請(qǐng)審查期間，人民法院對(duì)作為執(zhí)行依據(jù)的原判決、裁定等依法決定再審，執(zhí)行標(biāo)的系原判決、裁定等所涉爭(zhēng)議標(biāo)的以外的財(cái)產(chǎn)，或者案外人可能享有足以排除擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，執(zhí)行異議之訴案件可以繼續(xù)審理或者審查，不能認(rèn)定案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，執(zhí)行異議之訴案件應(yīng)當(dāng)中止審理或者審查。
第九條 執(zhí)行異議之訴案件審理或者再審申請(qǐng)審查期間，人民法院裁定受理被執(zhí)行人破產(chǎn)案件的，執(zhí)行異議之訴案件應(yīng)當(dāng)中止審理或者審查，管理人接管債務(wù)人財(cái)產(chǎn)后，執(zhí)行異議之訴案件可以繼續(xù)審理或者審查。
第十條 案外人執(zhí)行異議之訴案件經(jīng)審判監(jiān)督程序發(fā)現(xiàn)支持案外人排除強(qiáng)制執(zhí)行確有錯(cuò)誤，人民法院認(rèn)定案外人不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決駁回案外人訴訟請(qǐng)求的，原相關(guān)執(zhí)行法院按照原順位恢復(fù)執(zhí)行；執(zhí)行標(biāo)的已合法轉(zhuǎn)讓給他人，人民法院裁定撤銷原判決、終結(jié)訴訟的，申請(qǐng)執(zhí)行人可以依法另行向被執(zhí)行人、案外人等主張權(quán)利。
第十一條 人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費(fèi)者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）查封前，案外人已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）查封前，案外人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行；
（三）所購(gòu)商品房系用于滿足家庭居住生活需要。
案外人起訴請(qǐng)求被執(zhí)行人辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，符合前款規(guī)定的，人民法院依法予以支持。
人民法院判決駁回案外人訴訟請(qǐng)求的，案外人交付執(zhí)行的剩余價(jià)款應(yīng)予及時(shí)退還。
第十二條 執(zhí)行法院凍結(jié)被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購(gòu)房款，且房屋買賣合同已經(jīng)解除為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除相應(yīng)購(gòu)房款的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)向其發(fā)放，事由成立的，人民法院應(yīng)予支持。
執(zhí)行法院對(duì)被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑物及其占用范圍內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，符合前條第一款第一項(xiàng)、第三項(xiàng)規(guī)定的商品房消費(fèi)者因房屋不能交付且無實(shí)際交付可能導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求在建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán)的變價(jià)款中排除相對(duì)應(yīng)的強(qiáng)制執(zhí)行并申請(qǐng)向其發(fā)放的，人民法院應(yīng)予支持。
第十三條 人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系不動(dòng)產(chǎn)的買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，案外人與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結(jié)前交付執(zhí)行法院的價(jià)款足以代為清償相應(yīng)主債權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。
符合前款規(guī)定的案外人起訴請(qǐng)求抵押權(quán)人按套辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。
人民法院按照本條第一款規(guī)定判決不得執(zhí)行，申請(qǐng)執(zhí)行人可以申請(qǐng)將案外人依本條第一款交付的價(jià)款替代被執(zhí)行人清償相應(yīng)債務(wù)。
人民法院判決駁回案外人訴訟請(qǐng)求的，案外人交付執(zhí)行的價(jià)款應(yīng)予及時(shí)退還。
第十四條 人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系該不動(dòng)產(chǎn)買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）查封前，案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）查封前，案外人已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行；
（三）查封前，案外人已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（四）非因案外人自身原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
人民法院判決駁回案外人訴訟請(qǐng)求的，案外人交付執(zhí)行的剩余價(jià)款應(yīng)予及時(shí)退還。
第十五條 人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以被執(zhí)行人已將該不動(dòng)產(chǎn)向其抵償債務(wù)為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）案外人與被執(zhí)行人存在真實(shí)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系且債務(wù)履行期限已屆滿，案外人與被執(zhí)行人在查封前已簽訂合法有效的以不動(dòng)產(chǎn)抵債協(xié)議；
（二）有證據(jù)證明抵債金額與抵債時(shí)執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值基本相當(dāng)；
（三）案外人在查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；
（四）非因案外人自身原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
第十六條 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認(rèn)定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：
（一）案外人與被執(zhí)行人已共同向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)；
（二）案外人已請(qǐng)求被執(zhí)行人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)，或者因辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與被執(zhí)行人發(fā)生糾紛并已起訴或者申請(qǐng)仲裁等；
（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；
（四）已辦理買賣合同網(wǎng)簽備案；
（五）被執(zhí)行人等通知案外人辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記而其未怠于辦理；
（六）其他非因案外人自身原因的情形。
第十七條 人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的發(fā)包人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人約定以不動(dòng)產(chǎn)折抵工程債務(wù)為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除抵押權(quán)和一般金錢債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）案外人依據(jù)《民法典》第八百零七條規(guī)定，在查封前行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，與被執(zhí)行的發(fā)包人簽訂合法有效的以不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)協(xié)議；
（二）有證據(jù)證明抵債金額與抵債時(shí)執(zhí)行標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值基本相當(dāng)。
案外人起訴請(qǐng)求被執(zhí)行人辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，符合前款規(guī)定的，人民法院依法予以支持。
第十八條 人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以該不動(dòng)產(chǎn)系用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的征收補(bǔ)償為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求排除建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：
（一）查封前，案外人已與房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位等依法簽訂征收補(bǔ)償性質(zhì)的協(xié)議；
（二）用于征收補(bǔ)償?shù)牟粍?dòng)產(chǎn)的位置明確特定。
案外人起訴請(qǐng)求被執(zhí)行人辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，符合前款規(guī)定的，人民法院依法予以支持。
第十九條 人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以在查封前已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價(jià)款，并已辦理了合法有效的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求停止處分，事由成立的，人民法院應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，案外人請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十條 不帶租拍賣、變賣等情況下的強(qiáng)制執(zhí)行中，案外人以在查封前已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面租賃合同并合法占有使用執(zhí)行標(biāo)的，且已按照合同約定支付租金為由，提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求在租賃期內(nèi)排除一般債權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行，事由成立的，人民法院應(yīng)予支持；符合上述規(guī)定條件的案外人簽訂租賃合同及合法占有使用執(zhí)行標(biāo)的均在抵押權(quán)設(shè)立之前，請(qǐng)求在租賃期內(nèi)排除抵押權(quán)的不帶租強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。
申請(qǐng)執(zhí)行人可以對(duì)帶租拍賣、變賣等情況下的強(qiáng)制執(zhí)行提出書面異議。執(zhí)行法院作出執(zhí)行裁定后，案外人不服，自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向執(zhí)行法院提起訴訟的，按前款規(guī)定處理。
申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行裁定不服，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)以承租人、被執(zhí)行人為被告向執(zhí)行法院提起訴訟，請(qǐng)求不帶租強(qiáng)制執(zhí)行執(zhí)行標(biāo)的的，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：
（一）承租人符合本條第一款規(guī)定的，判決駁回訴訟請(qǐng)求；
（二）承租人不符合本條第一款規(guī)定的，判決準(zhǔn)許不帶租強(qiáng)制執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的。
第二十一條 案外人與被執(zhí)行人、申請(qǐng)執(zhí)行人之間惡意串通，通過偽造證據(jù)，或者單方捏造案件基本事實(shí)，以執(zhí)行異議之訴妨礙依法執(zhí)行的，人民法院應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請(qǐng)求，并根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院應(yīng)當(dāng)將犯罪線索移送公安機(jī)關(guān)。
訴訟代理人、證人、鑒定人等訴訟參與人適用前款規(guī)定。
案外人等通過虛假訴訟等方式致使執(zhí)行標(biāo)的無法執(zhí)行或者價(jià)值減損等，給申請(qǐng)執(zhí)行人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。
第二十二條 申請(qǐng)執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百三十八條規(guī)定提起執(zhí)行異議之訴的，參照本解釋的相關(guān)規(guī)定處理。
第二十三條 本解釋自2025年7月24日起施行。

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來源：最高人民法院新聞局、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、環(huán)球網(wǎng)財(cái)經(jīng)

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