左右手互搏的事情，到一定階段就會(huì)出現(xiàn)勝負(fù)手

為什么二手房會(huì)貶值

這個(gè)話題本來(lái)就挺有爭(zhēng)議性的

最近各位可能感受到二手房的供應(yīng)量，市場(chǎng)的需求承載度以及各種環(huán)境因素的變化

這些都是客觀事實(shí)

但是今天不是來(lái)和大家聊市場(chǎng)數(shù)據(jù)的

還有一件事情在這兩年的的出現(xiàn)，也嚴(yán)重的干預(yù)了二手市場(chǎng)的單體房產(chǎn)的保值能力

說(shuō)出來(lái)你可能會(huì)詫異

那就是

一手房的產(chǎn)品迭代速度越來(lái)越快了

01

不得不承認(rèn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的單品研發(fā)速度實(shí)在太快了

這件事之前我不曾重視

但是當(dāng)我下沉做起了企業(yè)咨詢的時(shí)候豁然看到這個(gè)慘烈的事實(shí)

幾乎所有開(kāi)發(fā)商都放棄了標(biāo)準(zhǔn)化的策略

產(chǎn)品線的概念也越來(lái)越少的被提起

背后其實(shí)有兩個(gè)很重要的模式在滾動(dòng)推進(jìn)：?jiǎn)纹贩菢?biāo)+以項(xiàng)目為周期進(jìn)行迭代

這是目前幾乎所有房企內(nèi)部的研發(fā)周期

每個(gè)項(xiàng)目都在上一個(gè)項(xiàng)目的前提下再做加法，從而讓企業(yè)在整個(gè)產(chǎn)品能力得到快速的提升

所以這也就導(dǎo)致項(xiàng)目越來(lái)越少，但是產(chǎn)品變化的速度越來(lái)越快

而在這個(gè)周期里又細(xì)分出一條金線：

能力一般的房企陷入內(nèi)卷困境，戰(zhàn)略正確的企業(yè)開(kāi)始迅速品牌崛起

前陣子一個(gè)老地產(chǎn)人突然和我說(shuō)了一句話我恍惚了很久：有的時(shí)候我甚至覺(jué)得房地產(chǎn)有點(diǎn)像快消品了

有這種感慨就是因?yàn)楫a(chǎn)品的變化速度讓他瞬間感覺(jué)很不適應(yīng)

而產(chǎn)品力迭代的第一個(gè)直觀影響不是其他，正是加速二手房市場(chǎng)的快速下滑

正如如今的手機(jī)行業(yè)、汽車(chē)行業(yè)

新款出來(lái)的第一件事一定是老款的降價(jià)，這是最慘烈的，但也是最真實(shí)的

02

很多人談?wù)撊缃袷袌?chǎng)選擇一手的原因在于：一手的新、一手的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)以及一手整體的展示面

這些固然沒(méi)錯(cuò)

但是這背后還有一個(gè)巨大的心智轉(zhuǎn)移：當(dāng)下的客戶看到一個(gè)個(gè)具象的展示空間，可以真實(shí)的感受到：

這個(gè)社區(qū)是為我做的

客戶思維是如今整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重要的研發(fā)角度

你沒(méi)辦法想象現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商為了踐行這四個(gè)字到底花了多大的心血

我們?cè)诤捅＠瘓F(tuán)研發(fā)部做內(nèi)容共創(chuàng)

別人是直接可以把下游的供應(yīng)鏈比如家電電器等那些國(guó)際品牌的研發(fā)部拉到一個(gè)會(huì)議室里一起討論的

這種事在過(guò)往是從來(lái)不曾發(fā)生過(guò)

背后就是借助那些品牌在C端市場(chǎng)長(zhǎng)期和客戶接觸沉淀下的產(chǎn)品敏感點(diǎn)可以更好的落位在自己的社區(qū)內(nèi)

今年整個(gè)行業(yè)都在流行供應(yīng)鏈穿透模式

就是大家都開(kāi)始試圖摒棄所謂頑疾：比如企業(yè)入庫(kù)，競(jìng)標(biāo)比拼價(jià)格，或者為了營(yíng)銷(xiāo)貼牌做些工程款

這些都是上個(gè)周期下的合作模式

而現(xiàn)在

所有的注意力早就不是如何讓房子賣(mài)得更好，大家的精力都放在怎么樣讓大家住著舒服用著耐久

因?yàn)樗腥硕贾廊缃裣胍u(mài)得好，首先得讓用戶覺(jué)得用的好

這個(gè)認(rèn)識(shí)鏈條已經(jīng)建成

更重要的是，購(gòu)房者的心智已經(jīng)建成

覺(jué)得購(gòu)房者是小白觀念的是行業(yè)最大的遺毒

當(dāng)下購(gòu)房者不論購(gòu)買(mǎi)力不論年齡階層，在對(duì)于房產(chǎn)認(rèn)知上已經(jīng)做到完全的清晰且冷靜

任何試圖油膩或者掩蓋的產(chǎn)品策略都會(huì)被拒絕

03

所以，整個(gè)產(chǎn)品研發(fā)方向也發(fā)生了翻天覆地的變化

第一叫去風(fēng)格化

現(xiàn)在已經(jīng)極少看到單純用一種風(fēng)格來(lái)作為核心賣(mài)點(diǎn)來(lái)推廣了

早些年我們看到的新古典、南加州、法式……這些純風(fēng)格類(lèi)產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)越來(lái)越少被看到

哪怕當(dāng)下我們看到的不少中式產(chǎn)品背后的核心，也不是中式建筑風(fēng)格，更多的是在強(qiáng)調(diào)中式生活理念

這是一個(gè)很大的變化

這意味著單純的靠表皮來(lái)討好客戶的模式已經(jīng)不存在了

第二個(gè)叫去模塊化

以前賣(mài)方市場(chǎng)經(jīng)常會(huì)說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目戶型好、裝標(biāo)高、景觀尺度好，這種標(biāo)準(zhǔn)的模塊化的分析

現(xiàn)在這個(gè)模塊的邊界變得越來(lái)越模糊，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)反而更加強(qiáng)調(diào)一種感覺(jué)

比如用戶很敏感的社區(qū)氛圍

本質(zhì)上是整個(gè)社區(qū)綠化加上公共配套再結(jié)合整個(gè)立面美感綜合在一起的感覺(jué)

比如很多人覺(jué)得私域室內(nèi)是他的核心購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)，也不是單純的看戶型

而是結(jié)合空間加上裝修之后交付的豎向整體居住感覺(jué)

這些體感的變化意味著在研發(fā)階段需要三個(gè)部門(mén)打通

大家都在一張圖紙上作業(yè)，這樣才能給到這種所謂的用戶體驗(yàn)的變化

另外在研發(fā)上也越來(lái)越多的關(guān)注小概率需求

之前所有的產(chǎn)品研發(fā)幾乎都圍繞著男性視角，如今開(kāi)始了家庭視角、老人視角，以及更為重要的女性視角

之前所有的產(chǎn)品研發(fā)幾乎圍繞著實(shí)用功能，現(xiàn)在開(kāi)始追求一些精神空間的設(shè)置，給人發(fā)呆給人放空給人放松也是一個(gè)社區(qū)需要提供的情緒場(chǎng)

這就意味著

研發(fā)必須要更加敏感

也因?yàn)槿绱?，也逼著企業(yè)在做產(chǎn)品的時(shí)候從過(guò)去的上帝視角變成了現(xiàn)在的人視角

這種變化，當(dāng)客戶沉浸在空間里的時(shí)候自然而然就能感受到

這是客戶在過(guò)去的購(gòu)房經(jīng)歷里不曾擁有的

十年前的產(chǎn)品其實(shí)談不上粗糙，但更多的還是自我意識(shí)和快周轉(zhuǎn)結(jié)合之下的產(chǎn)物

放在現(xiàn)在來(lái)看空間就略顯冰冷了

04

但是這里存在一個(gè)邏輯悖論

就是現(xiàn)在所有的一手房終究會(huì)變成二手房

那是不是意味著越等下去可能會(huì)越好

這當(dāng)然不能這么說(shuō)，畢竟購(gòu)房是結(jié)合當(dāng)下的實(shí)際需求以及真實(shí)的場(chǎng)景在發(fā)生

那對(duì)于現(xiàn)在買(mǎi)房，特別是現(xiàn)在去買(mǎi)二手房，最需要關(guān)注什么

再剔除地段和總價(jià)維度，怎么樣的二手房未來(lái)是最為保值的

很多人談?wù)撨@個(gè)話題都會(huì)說(shuō)一些很大而全的結(jié)論

類(lèi)似社區(qū)有服務(wù)的，或者整體品質(zhì)比較好的

這些固然沒(méi)錯(cuò)，但是今天我想提一個(gè)角度：隱蔽工程

有沒(méi)有想過(guò)，為什么在二手車(chē)市場(chǎng)，新能源車(chē)可以折舊這么快

一個(gè)最重要的邏輯就是新能源車(chē)哪怕其他功能性再好，但是電池正在以一個(gè)穩(wěn)定的速率老化

而電池則是新能源車(chē)的命脈

一輛燃油車(chē)放十年開(kāi)起來(lái)沒(méi)什么異樣，但是很難想象一輛新能源車(chē)放十年會(huì)怎么樣

對(duì)于二手房市場(chǎng)也是如此

整體的隱蔽工程，或者結(jié)構(gòu)性環(huán)節(jié)上的差異處理，本質(zhì)上就決定了這套房子的老化程度

為什么現(xiàn)在大家對(duì)于噪音如此難以忍受，不就是因?yàn)楦舭逵玫妮p質(zhì)隔板嗎

為什么房子老了下水管道會(huì)有異味，不就是管道材質(zhì)處理上省錢(qián)了

為什么老房子的立面坑坑洼洼，就是當(dāng)初工藝不好在風(fēng)吹日曬之后老化了

室內(nèi)倒是說(shuō)可以通過(guò)再裝修改變，但是公共區(qū)域以及結(jié)構(gòu)性的地方是沒(méi)辦法改變的

而這些則影響了未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目的二手房的價(jià)值

我經(jīng)常推薦朋友們?nèi)ベI(mǎi)房的時(shí)候去消防樓梯看一下，去垃圾回收站看一下，去室內(nèi)看看下水管道……

這背后就是去看這些隱蔽工程的處理方式，這決定了這個(gè)小區(qū)的未來(lái)五年十年

也是真心建議現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商

在研發(fā)端加大隱蔽工程的投入，營(yíng)銷(xiāo)端都可以宣傳這個(gè)概念

這點(diǎn)用戶真的懂而且真的需要，而且這點(diǎn)未來(lái)真的能夠幫助購(gòu)房者保值增值

05

幸福是怎么來(lái)的

其實(shí)幸福是比較出來(lái)的

看看別人再看看自己，很多情緒就自然而然的發(fā)生了

很多人在分析每個(gè)城市一二手供求結(jié)構(gòu)的變化，不如認(rèn)真轉(zhuǎn)換為客戶視角代入下此時(shí)此刻他們所看到的產(chǎn)品

優(yōu)先選一手，本質(zhì)上還是基于對(duì)于未來(lái)美好生活的向往

這個(gè)市場(chǎng)的復(fù)雜早就不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以回答了

但是如果我們把所有的一切放在消費(fèi)品模式來(lái)審視，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很多道理都能說(shuō)得通了

市場(chǎng)對(duì)于二手市場(chǎng)的關(guān)注度下滑是不可逆的

因?yàn)樾袠I(yè)的轉(zhuǎn)型本身就是大勢(shì)所趨

06

你以為文章寫(xiě)到這里就結(jié)尾了？

確實(shí)，按照慣例來(lái)說(shuō)確實(shí)如此，但是還有一件事情不吐不快

當(dāng)下的一手房市場(chǎng)正在得到更多的政策庇護(hù)

之所以土地市場(chǎng)這么熱，全國(guó)土地拿地踴躍，上海土地溢價(jià)率一直提升

除了前面說(shuō)了一大堆之外

現(xiàn)在一手房的產(chǎn)品規(guī)劃，可以得到更多的支持

當(dāng)大量的城市可以因?yàn)樗拇劫?zèng)更多面積，當(dāng)上?？梢宰龈蟮年?yáng)臺(tái)更高的得房率

在這點(diǎn)面前

房?jī)r(jià)貴一點(diǎn)，客戶可以接受

土地貴一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商也可以接受

唯獨(dú)剩下二手市場(chǎng)，在等待某一刻命運(yùn)的轉(zhuǎn)折

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6183篇原創(chuàng)文章