身邊有一個(gè)朋友,
8年前在某個(gè)房企公司做營(yíng)銷經(jīng)理,前后共買了5套房,
東莞2套,南昌2套,湖北1套,最高峰時(shí)身價(jià)甚至超過1500萬,
最近見面,才得知他,東莞買的兩套房,總價(jià)1400多萬,現(xiàn)在只值600多萬,南昌那兩套房,如今掛牌快8個(gè)月,連個(gè)問價(jià)的都沒有。
他說,要是把湖北買的那套房子賣掉,估計(jì)比買入時(shí)還要虧80—90萬。如今正糾結(jié)要不要割肉離場(chǎng)?
看到他現(xiàn)在這樣,讓我不禁想起了當(dāng)年王健林說的嘛話:"沒有哪個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)能興旺超過50年!"
現(xiàn)在回頭看,這位前首富的預(yù)判,正在一步步變成現(xiàn)實(shí)。
.01
王健林用行動(dòng)證明:房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)成為過去式
此前老王在接受采訪時(shí),就說到,"中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為人類歷史上最大的泡沫…"
老王作為房地產(chǎn)開發(fā)大佬,當(dāng)年敢于說出這話,不得不佩服他,
不過,從這些年來,他的一系列動(dòng)作就可以看到,房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)成為過去式。
17年萬達(dá)就開始"瘦身",先是拋售文旅項(xiàng)目和酒店資產(chǎn),緊接著又賣掉了電影控制權(quán),截止到今年5月,總共賣掉了48組萬達(dá)廣場(chǎng),前前后后套現(xiàn)數(shù)千億,
他的種種行為也足以說明,房地產(chǎn)爆發(fā)的時(shí)代早就過了,比如,當(dāng)前全國(guó)二手房掛牌量突破753萬套,甚至連深圳這樣的大城市都有7萬套掛牌,這樣一個(gè)現(xiàn)狀下,如果還抱著“房?jī)r(jià)會(huì)暴漲”的幻想,已經(jīng)不切實(shí)際了。
.02
這兩年賣房的人,都會(huì)后悔嗎?
房?jī)r(jià)調(diào)整三年,很多地區(qū)的價(jià)格已經(jīng)回到十年前,很多人開始糾結(jié),這個(gè)價(jià)位賣房,以后會(huì)不會(huì)后悔?
咱們講講身邊幾個(gè)案例,大家就可以從中看到結(jié)果:
案例一:
深圳的前同事,三年前花680多萬在抄底一套房,他說自己撿到大便宜,因?yàn)檫@套房最高峰時(shí)達(dá)到900多萬。
三年一過,今年的春節(jié)再見面,他告訴我說房子已經(jīng)跌破510萬,三年足足虧了170多萬,現(xiàn)在每天睡覺都不踏實(shí)了。
案例二:老家同學(xué),一直以來都在杭州大廠上班,但去年初被優(yōu)化了,失去收入來源,每個(gè)月1.3萬的月供,只堅(jiān)持了不到三個(gè)月,最后割肉70多萬賣房。
當(dāng)時(shí)很多親朋好友都笑他,賣早了,覺得后續(xù)很快會(huì)漲回來。
但是前段時(shí)間老同學(xué)卻笑著說,最近幾年做的最對(duì)的決策就是,去年賣房少虧了10%,后來拿著300萬和朋友開了一家小電商公司,生意走上正軌,日子反而越過越滋潤(rùn)。
這就是賣不賣房的區(qū)別:房子一旦套住了,就動(dòng)彈不得。
其實(shí)現(xiàn)在分析賣房會(huì)不會(huì)后悔?還得充分考慮到兩個(gè)方面的因素:
第一,保障房越來越多
相比普通商品房,保障房的市場(chǎng)價(jià)格更優(yōu)惠,一般是市場(chǎng)價(jià)的3-6折。
比如深圳某個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房,單價(jià)只要2.3萬,但周邊的商品房?jī)r(jià)格卻高達(dá)4.5萬。
對(duì)比之下,很多人都跑去買保障房,二手房?jī)r(jià)格幾乎翻倍,誰(shuí)愿意去接盤呢?
第二,未來持房成本越來越高
以后很多人不僅要面臨房子貶值,甚至還得花錢養(yǎng)著房子。
此話不假,你想想每個(gè)月必不可少的物業(yè)費(fèi),貸款利息,物業(yè)費(fèi),還有將來漸行漸近的房產(chǎn)稅,這些錢都是養(yǎng)房的成本,而且月月要支出。
現(xiàn)在有很多地區(qū)房租連月供都養(yǎng)不起,每個(gè)月還倒貼錢,這樣的資產(chǎn),分明就是累贅。
.03
更令人擔(dān)憂的是,砸手里賣不掉
如果再考慮的長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)的話,比房?jī)r(jià)下跌更令人擔(dān)憂的是,未來可能砸在手里賣不掉。
這也不是沒可能:
第一,以后接盤的人越來越少了
現(xiàn)在的主力購(gòu)房群體是90后,00后,但90后比80后少了4000多萬,00后比90后又少了3000多萬,而近些年來,出生率持續(xù)下降,意味著,往后每個(gè)時(shí)代的主力購(gòu)房群體都比上一屆少。
人口越來越少,但房子不可能買了就吃掉啊,所以將來很多房子可能降價(jià)都沒人要。
第二,現(xiàn)房銷售后,二手房變現(xiàn)更難
現(xiàn)在很多地區(qū)都開始新房搞現(xiàn)房銷售,再加上“好房子”政策落地,不少開發(fā)商已經(jīng)開始四代宅0公攤新模式——
比如西安、南京等地,現(xiàn)在很多130平四代宅戶型,雖然套內(nèi)面積只有116平,但是搭配一個(gè)28.5平的大陽(yáng)臺(tái),房屋的使用面積遠(yuǎn)超130平。
還有的地區(qū),雖然新房同樣是三代宅,但是因?yàn)閺氖覂?nèi)偷面積,套內(nèi)得房率也大幅提升。
買新房能"所見即所得"+更多套內(nèi)面積,這種情況下,誰(shuí)還會(huì)買又老又舊、公攤30%的二手房?
深圳有套1980年代的老房子,降價(jià)7次都流拍了,這就是現(xiàn)實(shí)。
第三,銀行評(píng)估價(jià)打骨折。
深圳的銀行給二手房評(píng)估,現(xiàn)在普遍打七折。500萬的房子銀行只認(rèn)350萬,想換房?
先補(bǔ)上150萬的缺口,這對(duì)普通家庭來說,簡(jiǎn)直是天方夜譚。
對(duì)于一些房企大佬來說,“活下去的秘訣,就是比危機(jī)快半步。"
但是對(duì)于我們普通人來說,這半步就是生死線。
所以,對(duì)于普通人來說,究竟該不該割肉離場(chǎng),給大家?guī)c(diǎn)建議:
三四線,那些沒配套、沒人氣的劣質(zhì)資產(chǎn),36計(jì)走為上。
核心區(qū)有配套的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),還可以留著。
大城市核心區(qū),出租降壓!
如果月供超過收入的60%,想辦法擴(kuò)收,否則風(fēng)險(xiǎn)很高。
總之,
一旦價(jià)格跌不停,變現(xiàn)更難,房本就不再是致富路,更像催命符!
所以,何去何從?時(shí)間從不等人,對(duì)此,你怎么看呢?
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