冰雪頭條（微信號(hào)：bingxuetoutiao）資訊，7月28日晚間，華發(fā)股份發(fā)布“關(guān)于以政府收回收購(gòu)方式盤活深圳前海冰雪世界項(xiàng)目未建商業(yè)用地的公告”（下文簡(jiǎn)稱“公告”）。

▲ 圖據(jù)華發(fā)股份公告

公告稱，公司子公司融華置地收到深圳土儲(chǔ)中心發(fā)來(lái)的《市土地儲(chǔ)備中心關(guān)于協(xié)商收回收購(gòu)前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地有關(guān)事宜的函》（深土儲(chǔ)函〔2025〕102號(hào)），深圳土儲(chǔ)中心擬以44.05億元人民幣（含政府本次收回收購(gòu)承擔(dān)的契稅）收回收購(gòu)融華置地持有的前海冰雪世界項(xiàng)目7塊商業(yè)用地。

▲ 此前披露的項(xiàng)目整體布局效果圖

增強(qiáng)公司流動(dòng)性，盤活沉淀資產(chǎn)

公開資料顯示，項(xiàng)目地塊位于深圳前海合作區(qū)，原規(guī)劃為辦公、商業(yè)及公共配套，但長(zhǎng)期未開發(fā)，處于閑置狀態(tài)。

華發(fā)股份表示，本次交易是為加快推進(jìn)公司滯重地塊盤活工作，降低資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資產(chǎn)，回籠資金。

▲ 此前披露的滑雪場(chǎng)外形效果圖

隨著這次收儲(chǔ)提上日程，華發(fā)股份預(yù)計(jì)將產(chǎn)生虧損超過(guò)公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%。賬面成本為58.41億元，交易價(jià)格較賬面值折讓約25%。華發(fā)股份表示，商辦項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用大、變現(xiàn)周期長(zhǎng)，可能制約公司其他業(yè)務(wù)（如住宅開發(fā)、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)）的拓展。而通過(guò)政府收回收購(gòu)方式，預(yù)計(jì)回籠資金超40億元，將增強(qiáng)公司流動(dòng)性，進(jìn)一步優(yōu)化公司現(xiàn)金流狀況，增強(qiáng)公司的投資能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

專注雪場(chǎng)和住宅，剝離辦公和商業(yè)

前海冰雪世界項(xiàng)目涵蓋滑雪場(chǎng)、酒店、住宅等業(yè)態(tài)。此次交易意味著華發(fā)股份將不再繼續(xù)開發(fā)前海冰雪世界余下的商業(yè)部分，而專注于開發(fā)滑雪場(chǎng)（預(yù)計(jì)2025年第四季度開業(yè)）及住宅部分，剝離辦公和商業(yè)板塊。

▲規(guī)劃辦公區(qū)域場(chǎng)景

從高空俯瞰，前海冰雪世界項(xiàng)目的規(guī)劃辦公區(qū)域呈現(xiàn)出未完工的狀態(tài)。部分建筑主體框架已搭建，鋼筋、混凝土結(jié)構(gòu)裸露在外。地面上，施工設(shè)備與建筑材料零散分布，周邊雖有綠化與其他建筑點(diǎn)綴，但難掩這片區(qū)域因建設(shè)停滯而產(chǎn)生的荒蕪感，同正在熱火朝天建設(shè)的雪場(chǎng)主體項(xiàng)目形成鮮明對(duì)比。

▲正在建設(shè)中的滑雪場(chǎng)實(shí)景圖

據(jù)官方發(fā)布，前海冰雪世界將于11月開放并承辦賽事。項(xiàng)目目前仍處于建設(shè)階段，主體結(jié)構(gòu)已完成封頂，金屬屋面及冷板工程也已完工，正在推進(jìn)雪場(chǎng)室內(nèi)裝修裝飾和機(jī)電聯(lián)調(diào)等關(guān)鍵工作，相關(guān)營(yíng)銷工作正按部就班穩(wěn)步推進(jìn)中。

公開資料顯示，前海冰雪世界是華發(fā)股份在深圳開發(fā)的主要項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積約43萬(wàn)平方米，總建筑面積約131萬(wàn)平方米，總投資約367億元。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目涵蓋全球最大室內(nèi)雪世界（冰雪中心）、人才房（華發(fā)新城）、辦公集群（華發(fā)廣場(chǎng)）、主題商業(yè)（華發(fā)商都）板塊。

該綜合體項(xiàng)目此前由華發(fā)與融創(chuàng)合作開發(fā)。2020年11月，華發(fā)、融創(chuàng)以底價(jià)127.1億拿下前海冰雪世界綜合體項(xiàng)目用地，其時(shí)華發(fā)認(rèn)繳出資34.3億元，持有項(xiàng)目公司49%股權(quán)；融創(chuàng)文旅認(rèn)繳出資35.7億元，持有項(xiàng)目公司51%的股權(quán)。

▲ 此前披露的商業(yè)項(xiàng)目效果圖

2021年3月，這宗地塊被命名為融創(chuàng)華發(fā)·深圳冰雪文旅城，并開始動(dòng)工，總投資182.9億元，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總建面約為131萬(wàn)平方米。后隨著多個(gè)交易進(jìn)行，項(xiàng)目名稱也多次發(fā)生變化。

▲ 此前披露的滑雪場(chǎng)項(xiàng)目效果圖

2023年1月，華發(fā)、融創(chuàng)發(fā)布公告稱，融創(chuàng)將前海冰雪世界項(xiàng)目公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，交易總金額約為35.8億元，其中股權(quán)收購(gòu)價(jià)為35.7億元，債權(quán)收購(gòu)價(jià)為1190萬(wàn)元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅A發(fā)擁有前海冰雪世界100%的股權(quán)。

“斷臂求生”，避免長(zhǎng)期虧損風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)過(guò)5年的開發(fā)，前海冰雪世界的住宅、室內(nèi)滑雪場(chǎng)部分已經(jīng)基本建成，但商業(yè)部分則基本上處于停滯狀態(tài)。根據(jù)華發(fā)股份公告，此次被收儲(chǔ)的7宗地塊均屬于未建設(shè)地塊。

華發(fā)股份在公告中表示，處置這些商業(yè)地塊能夠有效盤活沉淀資產(chǎn)，規(guī)避持續(xù)開發(fā)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！叭衾^續(xù)持有上述標(biāo)的地塊，可能面臨長(zhǎng)期資產(chǎn)沉淀，占用大量資金，持有成本增加等相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)存在較大不確定性。通過(guò)政府收回收購(gòu)方式盤活，可以消除繼續(xù)開發(fā)的不確定性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。”

▲ 此前披露的商業(yè)項(xiàng)目效果圖

據(jù)華發(fā)股份2024年年報(bào)，當(dāng)年公司營(yíng)業(yè)收入為599.9億元，同比下降16.8%；歸母凈利潤(rùn)為9.51億元，同比下降48.2%。隨著這次收儲(chǔ)提上日程，華發(fā)股份預(yù)計(jì)將產(chǎn)生虧損超過(guò)公司2024年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%。

7月14日，華發(fā)股份發(fā)布2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告。公告顯示，華發(fā)股份預(yù)計(jì)2025年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入381.99億元，同比增加53.76%；歸母凈利潤(rùn)約為1.68億元，較去年同比下降約86.69%?？鄢墙?jīng)常性損益后的歸母凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)約為1.49億元，同比下降約87.46%。華發(fā)股份表示，交易完成后，預(yù)計(jì)將增強(qiáng)公司流動(dòng)性，優(yōu)化現(xiàn)金流狀況。

業(yè)界分析認(rèn)為，政府收儲(chǔ)后可能調(diào)整規(guī)劃，減少商辦指標(biāo)，增加住宅用地以平衡區(qū)域發(fā)展。深圳近期密集收儲(chǔ)商業(yè)用地，旨在盤活存量土地、化解房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)去化困難，華發(fā)此舉被視為“斷臂求生”，避免長(zhǎng)期虧損風(fēng)險(xiǎn)。

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