北京律師解惑：農(nóng)村房屋贈(zèng)與協(xié)議合法簽訂的規(guī)范要點(diǎn)

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)

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在農(nóng)村房屋贈(zèng)與糾紛中，贈(zèng)與協(xié)議的效力及宅基地使用權(quán)的歸屬是核心問題。北京一起案件中，法院結(jié)合分家協(xié)議的效力、受贈(zèng)人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份等因素，確認(rèn)了贈(zèng)與協(xié)議有效及宅基地使用權(quán)的歸屬，為同類案件提供了裁判思路。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：孫穎（被贈(zèng)與人，被告劉敏之女）

被告：劉敏（贈(zèng)與人，孫穎之母）、孫強(qiáng)（孫穎叔叔）、孫莉（孫穎姑姑）

（二）事件經(jīng)過

孫老漢（早年去世）與李老太（早年去世）育有一女孫娟、一子孫偉。孫偉與趙老太婚后育有二子一女，即長(zhǎng)子孫杰（去世）、次子孫強(qiáng)、女兒孫莉。孫杰與劉敏系夫妻，育有一女孫穎，孫穎戶籍為北京市通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村農(nóng)業(yè)戶口。

2008 年，孫娟與孫偉簽訂《遺產(chǎn)放棄協(xié)議書》，孫娟放棄父母遺留房產(chǎn)的繼承權(quán)，由孫偉繼承。2013 年，孫偉、趙老太與劉敏、孫強(qiáng)、孫莉在村委會(huì)調(diào)解下簽訂《分家協(xié)議書》，約定位于北京市通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村的一號(hào)院落（內(nèi)有 4 間正房）歸劉敏所有，二號(hào)院落歸孫強(qiáng)所有，三號(hào)院落歸孫莉所有。后孫偉起訴要求確認(rèn)該分家協(xié)議無效，被法院駁回。

2015 年，孫偉、趙老太、孫強(qiáng)、孫莉又簽訂協(xié)議，約定劉敏僅分得一號(hào)院落4 間正房。2021 年，劉敏與孫穎簽訂《贈(zèng)與協(xié)議》，將一號(hào)院落及房屋無償贈(zèng)與孫穎，孫穎實(shí)際居住使用。孫穎起訴請(qǐng)求確認(rèn)《贈(zèng)與協(xié)議》有效，并確認(rèn)一號(hào)院落的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)歸自己所有。

劉敏同意原告訴求，孫強(qiáng)辯稱只認(rèn)可 2015 年的分家協(xié)議，孫莉未答辯。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

劉敏與孫穎簽訂的《贈(zèng)與協(xié)議》是否有效？

一號(hào)院落的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)是否歸孫穎所有？

二、案件分析

（一）分家協(xié)議的效力認(rèn)定

2013 年的《分家協(xié)議書》經(jīng)村委會(huì)調(diào)解簽訂，各方簽字確認(rèn)，雖孫偉曾起訴主張無效，但法院生效判決已認(rèn)定該協(xié)議有效。2015 年的協(xié)議未改變劉敏對(duì)一號(hào)院落4 間正房的所有權(quán)，孫強(qiáng)關(guān)于 “僅認(rèn)可 2015 年協(xié)議” 的主張不影響劉敏對(duì)房屋的合法處分權(quán)。因此，劉敏通過有效分家協(xié)議取得一號(hào)院落房屋的所有權(quán)，有權(quán)對(duì)該財(cái)產(chǎn)進(jìn)行贈(zèng)與。

（二）贈(zèng)與協(xié)議的效力判定

劉敏與孫穎簽訂的《贈(zèng)與協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。孫穎為 XX 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合農(nóng)村宅基地使用的主體資格。根據(jù) “房地一體” 原則，農(nóng)村房屋贈(zèng)與必然涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，受贈(zèng)人具備本村戶口是協(xié)議有效的重要前提，故該《贈(zèng)與協(xié)議》合法有效。

（三）宅基地使用權(quán)的歸屬

農(nóng)村宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)不可分割，房屋所有權(quán)人依法享有宅基地使用權(quán)。劉敏通過分家協(xié)議取得一號(hào)院落房屋所有權(quán)后，將房屋贈(zèng)與孫穎，孫穎取得房屋所有權(quán)的同時(shí)，自然享有該房屋占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)。法院據(jù)此支持孫穎關(guān)于確認(rèn)宅基地使用權(quán)的請(qǐng)求。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

孫穎與劉敏于 2021 年 7 月 28 日簽訂的《贈(zèng)與協(xié)議》有效；

位于北京市通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 村一號(hào)院落內(nèi)正房四間及該院落的宅基地使用權(quán)歸孫穎所有。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋贈(zèng)與的前提條件

贈(zèng)與人必須對(duì)房屋享有合法所有權(quán)，可通過分家協(xié)議、繼承等方式取得；

受贈(zèng)人需為房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則可能因違反宅基地管理規(guī)定導(dǎo)致贈(zèng)與無效。

（二）分家協(xié)議的重要性

分家協(xié)議是農(nóng)村家庭分割財(cái)產(chǎn)的重要依據(jù)，經(jīng)家庭成員協(xié)商一致并經(jīng)村委會(huì)見證的協(xié)議，在無相反證據(jù)推翻的情況下通常被認(rèn)定有效。當(dāng)事人應(yīng)重視分家協(xié)議的簽訂，明確財(cái)產(chǎn)歸屬，避免后續(xù)糾紛。

（三）“房地一體” 原則的適用

農(nóng)村房屋與宅基地使用權(quán)不可分離，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移，無需單獨(dú)辦理宅基地過戶手續(xù)，但受贈(zèng)人需符合宅基地使用條件。

本案體現(xiàn)了法律對(duì)農(nóng)村房屋贈(zèng)與及宅基地使用權(quán)的特殊規(guī)定，提醒當(dāng)事人在處理農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)時(shí)，需確保協(xié)議內(nèi)容合法、受贈(zèng)人主體適格，必要時(shí)可借助村委會(huì)等基層組織的力量規(guī)范協(xié)議簽訂，以保障自身權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）