農(nóng)村宅基地房屋，家庭內(nèi)部協(xié)議效力如何認(rèn)定？房地產(chǎn)律師案例解讀

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)

房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

農(nóng)村宅基地房屋的繼承與分割常因家庭協(xié)議、翻建事實(shí)及贍養(yǎng)義務(wù)等產(chǎn)生爭(zhēng)議。北京一起宅基地房屋糾紛中，法院結(jié)合家庭內(nèi)部協(xié)議、房屋重建出資及實(shí)際使用情況，最終支持了原告確認(rèn)房屋歸屬的請(qǐng)求，為農(nóng)村房屋權(quán)屬認(rèn)定提供了司法參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：馬偉、劉芳（夫妻關(guān)系）

被告：馬軍、馬磊（原告兄弟）

（二）事件經(jīng)過(guò)

劉桂與前夫馬平（1975 年 10 月去世）育有三子馬軍、馬偉、馬磊。1978 年 12 月 16 日，劉桂與趙剛再婚，共同撫養(yǎng)三個(gè)孩子。趙剛與前妻孫蘭育有子女三人，分別是趙鵬、趙琳、趙浩。趙剛于 2014 年 12 月 24 日去世，劉桂于 2021 年 10 月 17 日去世。

位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某村的一號(hào)房屋登記在劉桂名下，1994 年 7 月取得集體土地建設(shè)用地使用證，系劉桂與趙剛婚內(nèi)建設(shè)正房四間及東西廂房各兩間。2000 年 4 月 11 日馬偉與劉芳結(jié)婚，婚前花費(fèi) 3 萬(wàn)多元裝修一號(hào)房屋并居住于此。2016 年，馬偉與馬磊約定共同出資翻建房屋，拆除原有房屋后，西側(cè)由馬偉夫婦建設(shè)并居住，東側(cè)由馬磊建設(shè)并居住。

2016 年 2 月 25 日，劉桂、馬軍、馬偉、劉芳、馬磊簽訂《家庭內(nèi)部房產(chǎn)分割協(xié)議》，約定一號(hào)房屋由馬偉夫婦與馬磊夫婦各自擁有總房產(chǎn)面積的一半用于居住使用，若面臨拆遷，需保證馬軍夫婦一套兩居室或現(xiàn)金等價(jià)補(bǔ)償。馬偉夫婦起訴要求確認(rèn)一號(hào)房屋西側(cè)歸其所有。

馬軍辯稱：建房時(shí)出錢出力，2016 年翻建前有家庭協(xié)議，劉桂留有多份遺囑讓子女共同行使房屋權(quán)益，且馬偉夫婦對(duì)劉桂未盡贍養(yǎng)義務(wù)，不同意原告訴求。馬磊辯稱：1996 年就有房屋分配協(xié)議，歷次翻建家庭成員均出資，翻建后租金用于房屋整修和劉桂看病，馬偉夫婦對(duì)劉桂態(tài)度不好，不同意訴求。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

一號(hào)房屋西側(cè)是否應(yīng)歸馬偉夫婦所有？

家庭內(nèi)部協(xié)議與遺囑、翻建出資對(duì)房屋歸屬的影響如何？

贍養(yǎng)義務(wù)履行情況是否影響房屋權(quán)屬認(rèn)定？

二、案件分析

（一）房屋權(quán)屬的基礎(chǔ)事實(shí)認(rèn)定

法院對(duì)核心事實(shí)的審查：

宅基地與原房屋權(quán)屬：一號(hào)房屋宅基地登記在劉桂名下，原房屋系劉桂與趙剛婚內(nèi)建設(shè)，屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。趙剛子女已通過(guò)民事調(diào)解書放棄繼承，劉桂去世后原房屋遺產(chǎn)繼承人應(yīng)為馬軍、馬偉、馬磊。

翻建事實(shí)與出資：2016 年各方拆除原房屋后，馬偉夫婦出資建設(shè)西側(cè)房屋并居住，馬磊出資建設(shè)東側(cè)房屋并居住，村委會(huì)出具證明確認(rèn)翻建合法，雙方對(duì)這一事實(shí)無(wú)異議。

（二）家庭協(xié)議的效力認(rèn)定

法院對(duì)協(xié)議內(nèi)容的審查：

協(xié)議合法性：2016 年《家庭內(nèi)部房產(chǎn)分割協(xié)議》由劉桂及三兄弟等簽字確認(rèn)，明確約定馬偉夫婦與馬磊夫婦各占一半房屋面積用于居住，系各方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

協(xié)議條款解讀：協(xié)議中 “拆遷時(shí)保證馬軍權(quán)益” 的約定屬附條件的拆遷利益分配，在房屋未拆遷的情況下，不影響馬偉夫婦與馬磊夫婦對(duì)現(xiàn)有房屋的占有使用權(quán)益，馬軍主張西側(cè)房屋應(yīng)有其份額缺乏依據(jù)。

（三）抗辯主張的證據(jù)審查

法院對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)的認(rèn)定：

遺囑與翻建的沖突：馬軍提交的劉桂自書遺囑及材料，因 2016 年協(xié)議簽訂時(shí)間晚于遺囑，且協(xié)議對(duì)房屋歸屬重新約定，應(yīng)優(yōu)先適用協(xié)議內(nèi)容；同時(shí)馬偉夫婦對(duì)遺囑真實(shí)性不予認(rèn)可，法院未采信遺囑效力。

贍養(yǎng)義務(wù)與權(quán)屬的關(guān)聯(lián)性：馬軍、馬磊主張馬偉夫婦未盡贍養(yǎng)義務(wù)，但贍養(yǎng)義務(wù)履行情況與房屋權(quán)屬認(rèn)定無(wú)直接關(guān)聯(lián)，不能作為否定協(xié)議效力的依據(jù)，法院對(duì)該抗辯不予支持。

出資與物權(quán)變動(dòng)：雖被告主張歷次翻建均有出資，但 2016 年翻建由馬偉與馬磊分別出資建設(shè)東西兩側(cè)房屋，根據(jù) “合法建造房屋自事實(shí)行為成就時(shí)取得物權(quán)” 的規(guī)定，出資建設(shè)行為結(jié)合協(xié)議約定，應(yīng)認(rèn)定雙方對(duì)各自建設(shè)部分享有權(quán)益。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

位于北京市朝陽(yáng)區(qū)某村一號(hào)房屋西側(cè)房屋歸原告馬偉、劉芳所有。

四、案件啟示

（一）家庭協(xié)議的核心效力

時(shí)間優(yōu)先原則：同一房屋存在多份約定時(shí)，后簽訂的家庭協(xié)議若系各方真實(shí)意思表示，效力優(yōu)先于此前的遺囑或分配方案。本案 2016 年協(xié)議對(duì)房屋歸屬的約定優(yōu)先于 1996 年協(xié)議及后續(xù)遺囑。

明確約定的重要性：協(xié)議需明確房屋范圍、出資方式、權(quán)屬分配及特殊情形（如拆遷）的處理，本案協(xié)議清晰劃分 “各占一半面積”，為權(quán)屬認(rèn)定提供直接依據(jù)。

（二）農(nóng)村房屋翻建的物權(quán)認(rèn)定

出資與建造的物權(quán)效力：合法翻建房屋的，出資人基于建造事實(shí)取得房屋物權(quán)，本案馬偉夫婦因出資建設(shè)西側(cè)房屋并實(shí)際使用，結(jié)合協(xié)議約定獲得權(quán)屬確認(rèn)。

合法翻建的證明：翻建需符合村委會(huì)規(guī)劃并保留相關(guān)證據(jù)，如施工合同、出資憑證、村委會(huì)證明等，本案村委會(huì)出具的合法翻建證明成為關(guān)鍵證據(jù)。

（三）抗辯主張的舉證要求

遺囑的效力要件：自書遺囑需符合形式要件（親筆書寫、注明年月日、簽名），且內(nèi)容不與后續(xù)有效協(xié)議沖突，否則難以獲得法院采信。

贍養(yǎng)義務(wù)的舉證邊界：主張對(duì)方未盡贍養(yǎng)義務(wù)需提供充分證據(jù)（如醫(yī)療記錄、證人證言），但贍養(yǎng)義務(wù)瑕疵不直接導(dǎo)致房屋權(quán)屬喪失，二者屬不同法律關(guān)系。

本案判決強(qiáng)調(diào)了家庭協(xié)議在農(nóng)村房屋分配中的核心作用，明確合法翻建結(jié)合實(shí)際使用可獲得物權(quán)確認(rèn)。這提醒農(nóng)村家庭在處理房屋問(wèn)題時(shí)，應(yīng)簽訂書面協(xié)議明確權(quán)屬，規(guī)范翻建行為并保留證據(jù)，避免因約定不清引發(fā)糾紛。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）