根據(jù)中指研究院今日（8月1日）發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，2025年7月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅均價(jià)為13585元/平方米，環(huán)比下跌0.77%，同比跌幅擴(kuò)大至7.32%。與此形成對(duì)比的是，新建住宅均價(jià)在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下環(huán)比微漲0.18%，但二手房市場(chǎng)已連續(xù)多月呈現(xiàn)“以價(jià)換量”特征。

深層矛盾顯露：

供需失衡加劇：一線城市二手房掛牌量持續(xù)高位運(yùn)行，北京、上海存量分別達(dá)15萬(wàn)套、18萬(wàn)套，業(yè)主降價(jià)急售現(xiàn)象普遍。例如，福州福清有業(yè)主為套現(xiàn)降價(jià)30萬(wàn)元甩賣(mài)，甚至引發(fā)當(dāng)?shù)亍凹s談干預(yù)”。

城市分化顯著：

一線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌0.61%（如深圳網(wǎng)簽量環(huán)比漲3.4%，但價(jià)格承壓）；

二線及三四線城市跌幅更甚，分別達(dá)0.84%與0.77%。

買(mǎi)方市場(chǎng)固化：當(dāng)前城鎮(zhèn)家庭房?jī)r(jià)收入比降至10年新低（約10年收入可購(gòu)百平米新房），但購(gòu)房者觀望情緒濃厚，倒逼二手房降價(jià)。

政策應(yīng)對(duì)：中央定調(diào)“存量提質(zhì)”，地方維穩(wěn)動(dòng)作頻出

中央層面：
7月15日中央城市工作會(huì)議明確提出，城鎮(zhèn)化進(jìn)入“存量提質(zhì)增效”階段，要求 “加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)城中村改造” ，為政策定調(diào)核心方向。

地方舉措：

干預(yù)降價(jià)行為：大連等地設(shè)立房?jī)r(jià)“漲跌板”，規(guī)定新房備案價(jià)6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整；

激活流動(dòng)性：上海、深圳通過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊土拍提振市場(chǎng)信心，但短期難解二手房庫(kù)存壓力；

租賃市場(chǎng)托底：50城住宅租金環(huán)比跌幅收窄至0.07%，畢業(yè)季需求暫緩市場(chǎng)頹勢(shì)。

行業(yè)困局：房企銷售承壓，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)生變

百?gòu)?qiáng)房企深度調(diào)整：

前7月TOP10房企銷售額同比降幅超10%，千億級(jí)房企僅剩4家；

新房成交動(dòng)能減弱，30城7月新房成交量?jī)H836萬(wàn)平方米，8月預(yù)期“延續(xù)低位波動(dòng)”。

二手房主導(dǎo)地位強(qiáng)化：

深圳等城市二手住宅網(wǎng)簽量占比達(dá)63.6%（4656套），首次超過(guò)新房；

價(jià)格“釘式抵抗”現(xiàn)象普遍，業(yè)主降價(jià)幅度與買(mǎi)方心理價(jià)位仍存差距。

趨勢(shì)預(yù)判：政策落地是關(guān)鍵，分化格局延續(xù)

短期來(lái)看，市場(chǎng)仍面臨三重挑戰(zhàn)：

政策傳導(dǎo)效率：專項(xiàng)債收儲(chǔ)、城中村改造等政策需加速落實(shí)，以緩解庫(kù)存壓力；

價(jià)格預(yù)期管理：地方“限跌令”與市場(chǎng)自發(fā)降價(jià)矛盾亟待協(xié)調(diào)；

結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)：核心城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目（如杭州、成都高端盤(pán)）仍具韌性，但非核心區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)積聚。

中指研究院分析指出，下半年房地產(chǎn)政策將 “聚焦止跌回穩(wěn)” ，但城市間分化行情難改，購(gòu)房者“用腳投票”趨勢(shì)更趨明顯。

記者觀察：當(dāng)前市場(chǎng)正經(jīng)歷從“增量擴(kuò)張”到“存量?jī)?yōu)化”的陣痛期。政策需在保障民生穩(wěn)定與尊重市場(chǎng)規(guī)律間尋求平衡，而“好房子+好城市”的組合，或?qū)⒊蔀槠凭株P(guān)鍵。