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在商品房交易中，合同解除后的款項(xiàng)返還往往是糾紛焦點(diǎn)，尤其是各類已支付費(fèi)用的退還范圍需嚴(yán)格依據(jù)合同性質(zhì)和實(shí)際收款主體確定。北京一起案例中，法院明確了開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還的款項(xiàng)包括購(gòu)房款、車位款及自行收取的稅費(fèi)，但對(duì)第三方收取的費(fèi)用不予支持，為合同解除后的清算提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：孫浩（購(gòu)房者）

被告：A 公司（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）

關(guān)聯(lián)方：B 銀行（貸款銀行）、第三方物業(yè)公司及代辦公司

（二）事件經(jīng)過(guò)

2013 年 12 月 21 日，孫浩與 A 公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》，購(gòu)買 A 公司開(kāi)發(fā)的三號(hào)房屋（套內(nèi)面積 352.86 平方米），原約定總價(jià)款 14421491 元，后通過(guò)《補(bǔ)充協(xié)議》調(diào)整為 11565953 元，付款方式為分期付款（首付 + 余款）。2018 年 7 月 2 日，雙方簽訂《面積差異及房款結(jié)算協(xié)議》，將總價(jià)款最終確定為 11588570 元。

2015 年，孫浩通過(guò) B 銀行辦理按揭貸款 799 萬(wàn)元，付清全部購(gòu)房款，并另行與 A 公司簽訂兩份《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以 10 萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買兩個(gè)車位（每車位 5 萬(wàn)元），上述房屋及車位均完成網(wǎng)簽。

因 A 公司無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方產(chǎn)生糾紛。2020 年，B 銀行因?qū)O浩逾期還款起訴，法院判決孫浩償還欠款 731 萬(wàn)余元，A 公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。同年，經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解書(shū)：解除購(gòu)房合同及車位合同，A 公司代孫浩向 B 銀行償還貸款，其他爭(zhēng)議另行解決。

2021 年，孫浩起訴請(qǐng)求：1. 返還購(gòu)房款 4021898.71 元（已扣減 A 公司代還的貸款）；2. 返還車位款 10 萬(wàn)元；3. 返還契稅 176812.4 元、公共維修基金 42028 元、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 4400 元等共計(jì) 270474.27 元；4. 訴訟費(fèi)由 A 公司承擔(dān)。

A 公司辯稱：同意返還車位款，但購(gòu)房款需扣除代還貸款及執(zhí)行費(fèi) 64331 元；契稅等部分費(fèi)用由第三方收取，與己無(wú)關(guān)，不同意返還。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

A 公司應(yīng)返還的購(gòu)房款金額如何確定？

契稅、公共維修基金等費(fèi)用是否應(yīng)當(dāng)返還？

第三方收取的產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等能否要求 A 公司返還？

二、案件分析

（一）購(gòu)房款的返還范圍

根據(jù)《民法典》第五百六十六條，合同解除后，已經(jīng)履行的部分應(yīng)恢復(fù)原狀。本案中：

孫浩已付清三號(hào)房屋總價(jià)款 11588570 元及車位款 10 萬(wàn)元，合同解除后，A 公司應(yīng)返還上述款項(xiàng)；

A 公司代孫浩向 B 銀行償還貸款 7566671.29 元，該部分款項(xiàng)應(yīng)從總房款中扣除，故剩余應(yīng)返還購(gòu)房款為 11588570 元 - 7566671.29 元 = 4021898.71 元，與孫浩主張一致；

A 公司主張扣除執(zhí)行費(fèi) 64331 元，因該費(fèi)用與本案不屬于同一法律關(guān)系（涉及擔(dān)保責(zé)任追償），法院不予處理，雙方可另行解決。

（二）稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用的返還認(rèn)定

款項(xiàng)返還需以 “開(kāi)發(fā)商實(shí)際收取” 為前提：

契稅 176812.4 元（含房屋及車位）、公共維修基金 42028 元由 A 公司收取，合同解除后，A 公司失去持有該款項(xiàng)的合法依據(jù)，應(yīng)全額返還；

產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 4400 元、印花稅 50 元等由第三方公司收取，孫浩未舉證證明 A 公司實(shí)際占有該款項(xiàng)，故無(wú)權(quán)要求 A 公司返還；

物業(yè)費(fèi) 35203.87 元、車位管理費(fèi) 10800 元由物業(yè)公司收取，屬于孫浩實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的費(fèi)用，與 A 公司無(wú)關(guān)，不應(yīng)由其承擔(dān)。

（三）調(diào)解協(xié)議的效力影響

雙方在調(diào)解協(xié)議中明確 “其他爭(zhēng)議另行解決”，意味著：

調(diào)解僅解決合同解除及貸款償還問(wèn)題，未涉及其他款項(xiàng)返還，孫浩有權(quán)單獨(dú)起訴主張；

調(diào)解協(xié)議中 “購(gòu)房款優(yōu)先償還貸款” 的約定，不影響孫浩就剩余房款及其他費(fèi)用主張返還。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

A 公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還孫浩購(gòu)房款 4021898.71 元；

A 公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還孫浩車位款 100000 元；

A 公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還孫浩契稅 176812.4 元、公共維修基金 42028 元；

駁回孫浩的其他訴訟請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）合同解除后的款項(xiàng)清算要點(diǎn)

已支付的購(gòu)房款、車位款屬于合同主要款項(xiàng)，合同解除后應(yīng)全額返還（扣除已代付的貸款等合理費(fèi)用）；

雙方應(yīng)在解除協(xié)議中明確款項(xiàng)返還的范圍、順序及期限，避免后續(xù)爭(zhēng)議。

（二）稅費(fèi)返還的判斷標(biāo)準(zhǔn)

開(kāi)發(fā)商直接收取的契稅、公共維修基金等，因合同解除失去代收基礎(chǔ)，必須返還；

購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商提供稅費(fèi)代繳憑證，如未實(shí)際代繳，可主張全額返還并追究違約責(zé)任。

（三）第三方費(fèi)用的維權(quán)路徑

產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等由第三方收取的費(fèi)用，需向?qū)嶋H收款方主張返還，開(kāi)發(fā)商僅在 “代收且未轉(zhuǎn)交” 的情況下承擔(dān)責(zé)任；

支付費(fèi)用時(shí)應(yīng)索要抬頭為收款方的票據(jù)，明確責(zé)任主體，避免與開(kāi)發(fā)商混淆。

（四）貸款相關(guān)費(fèi)用的處理

按揭貸款購(gòu)房的，合同解除后，開(kāi)發(fā)商代還的貸款可從房款中抵扣，但需提供銀行還款憑證；

因逾期還款產(chǎn)生的執(zhí)行費(fèi)、罰息等，需根據(jù)過(guò)錯(cuò)認(rèn)定責(zé)任方，與房款返還分屬不同法律關(guān)系，應(yīng)另行處理。

（五）證據(jù)留存的關(guān)鍵細(xì)節(jié)

購(gòu)房者需保存付款憑證（區(qū)分開(kāi)發(fā)商與第三方收款）、合同及補(bǔ)充協(xié)議、調(diào)解文書(shū)等，證明款項(xiàng)金額及收款主體；

開(kāi)發(fā)商應(yīng)留存代還貸款的銀行記錄、費(fèi)用代收轉(zhuǎn)付憑證，以抗辯不合理的返還請(qǐng)求。

本案明確了合同解除后 “誰(shuí)收款、誰(shuí)返還” 的基本原則，既保護(hù)了購(gòu)房者的合法退款權(quán)益，也防止了開(kāi)發(fā)商承擔(dān)額外責(zé)任，為商品房交易中的風(fēng)險(xiǎn)防范和糾紛解決提供了務(wù)實(shí)指引。