周五深夜，美股大跌！

美國(guó)最重要的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布：今年7月，美國(guó)非農(nóng)業(yè)部門新增就業(yè)人數(shù)7.3萬(wàn)，低于預(yù)期。

更重要的是，5月和6月的新增非農(nóng)就業(yè)數(shù)據(jù)被大幅向下修正。其中，5月從14.4萬(wàn)降至僅1.9萬(wàn)；6月從14.7萬(wàn)下調(diào)至1.4萬(wàn)。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)曝冷

之前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)修正幅度太大了感覺(jué)，美國(guó)的統(tǒng)計(jì)局在開玩笑！

所以特朗普非常憤怒，直接解雇了美國(guó)的統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)。

哈哈，這個(gè)統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)膽子太大了，不僅沒(méi)有美化數(shù)據(jù)，反而抹黑數(shù)據(jù)??但老楊從基本經(jīng)濟(jì)邏輯來(lái)看，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)股市樓市真的到了要調(diào)整的時(shí)候了！

美國(guó)資產(chǎn)泡沫處于崩塌邊緣

過(guò)去的十幾年，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)股市樓市全面的繁榮，且持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、上漲幅度之大，史上罕見！

這本身就是一個(gè)大泡沫。

特朗普上臺(tái)之后，試圖阻止這個(gè)泡沫的破滅。

但形勢(shì)比人強(qiáng)，美國(guó)樓市股市的崩潰之勢(shì)，難以阻擋。

過(guò)去多年一直有個(gè)說(shuō)法：美國(guó)的股市、東大的樓市，世界上最堅(jiān)硬的兩個(gè)泡沫。

如今，東大的樓市泡沫破滅已經(jīng)四年了，美國(guó)的股市泡沫破滅，還會(huì)很久嗎？

股市先行，樓市后行。這一規(guī)律具有全球普適性。

美股崩后，預(yù)計(jì)不久后美房也將再次步入下跌通道。

實(shí)際上，近期已有苗頭。

今年3月以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌模式（見圖中美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)）。

值得關(guān)注的是，2022年下半年，也即美國(guó)暴力加息之后不久，美國(guó)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)入下跌，但跌勢(shì)僅持續(xù)了半年，跌幅也比較小。

而今年以來(lái)的這次下跌，可能下跌時(shí)間明顯長(zhǎng)于上一次。

主要是，當(dāng)前及未來(lái)一兩年，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)將走弱，美國(guó)財(cái)政壓力之下，再也沒(méi)有能力補(bǔ)貼普通民眾了。

同時(shí)，提高關(guān)稅之后，美國(guó)輸出性通脹將顯現(xiàn)，導(dǎo)致美國(guó)降息節(jié)奏偏慢，房貸利率難以快速下行。

所以么，2012年以來(lái)，房?jī)r(jià)累計(jì)上漲長(zhǎng)達(dá)15年左右超級(jí)大牛市，也該說(shuō)再見了……

中國(guó)上半年經(jīng)濟(jì)超預(yù)期，下半年承壓

7月，我國(guó)制造業(yè)PMI為49.3%，比上月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

看走勢(shì)，又回到去年三季度的情形。

去年7月49.4%，8月49.1%，然后到了9月下旬，就出大力度寬松政策了。

形勢(shì)比人強(qiáng)。

政策邏輯：事前不急，事后才急。

或許，需要增強(qiáng)前瞻性吧。

老楊預(yù)計(jì)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速三季度走弱，主要原因是：樓市更弱了，上半年搶出口、搶轉(zhuǎn)口將弱化。

樓市這個(gè)老大難，暫時(shí)仍無(wú)解

7月，樓市成交繼續(xù)下滑。

四個(gè)一線城市中，二手房成交量只有深圳，環(huán)比6月微增，北上廣皆跌。

以上海為例：

7月二手房成交量19300多套，已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月低于榮枯線了。

所以，二手房?jī)r(jià)只能繼續(xù)下跌中。

今年7月相比去年7月，成交量下降5%，相比2023年7月增長(zhǎng)42%。

今年前7個(gè)月，同比去年同期增長(zhǎng)19%。

也就是說(shuō)，雖然上海成交量降溫了，但也不算太差。

但問(wèn)題是，如果近期不出新政，則8月繼續(xù)下滑。

那么，姿勢(shì)就比較難看了。

限購(gòu)放松，沒(méi)那么難吧……

再來(lái)觀察房?jī)r(jià)變化。

從貝殼數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)幾乎所有城市，二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌中。

今年7月相比2024年1月，也即過(guò)去一半年的累計(jì)跌幅：

全國(guó)50城總體下跌15%（如圖）；

看走勢(shì)，只有去年9月底新政后，10月和11月房?jī)r(jià)略有上漲。

跌幅最大的三個(gè)城市：南通29%，武漢27%，蘇州25%；

跌幅最小的三個(gè)城市：成都4%，杭州8%，上海11%

樓市已經(jīng)超跌，救助重點(diǎn)應(yīng)放在房?jī)r(jià)止跌

東部七大城市，房?jī)r(jià)泡沫情況對(duì)比。

只有杭州，仍略存泡沫，再過(guò)幾個(gè)月就干掉了。

南京泡沫指數(shù)負(fù)值最大，也就是房?jī)r(jià)低估情況最嚴(yán)重。

大家想想，連一線城市的房?jī)r(jià)都已經(jīng)超跌之后，當(dāng)前全國(guó)樓市已處于矯枉過(guò)正的狀態(tài)。

救樓市的第一階段，重點(diǎn)是防范房企大面積暴雷（事關(guān)交房與信貸）；

救樓市的第二階段，應(yīng)重點(diǎn)考慮阻斷業(yè)主財(cái)富縮水（促進(jìn)房?jī)r(jià)止跌）。

總體來(lái)看，當(dāng)前我們防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)，已由之前四年的房企暴雷、項(xiàng)目停工，慢慢轉(zhuǎn)移到了個(gè)人斷供。

全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)累計(jì)下跌四成了，其部分低能級(jí)城市，或者中高能級(jí)城市的遠(yuǎn)郊與老破小，已經(jīng)跌5-7成了。

這也就意味著，淪為負(fù)資產(chǎn)（房子市場(chǎng)價(jià)低于未還房貸金額）的房子，規(guī)模應(yīng)該不小。另外，只要房?jī)r(jià)下跌速度超過(guò)個(gè)人還貸速度，就會(huì)導(dǎo)致淪為負(fù)資產(chǎn)的房子越來(lái)越多。

按25年的個(gè)人貸款時(shí)間來(lái)算，每年償還貸款約為5%；而過(guò)去兩年二手房?jī)r(jià)年均下跌超10%。

如果未來(lái)房?jī)r(jià)年均跌幅超過(guò)5%，則淪為負(fù)資產(chǎn)的房子就會(huì)繼續(xù)增多。

所以，盡快實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌，實(shí)乃房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。