2025年7月21日，《住房租賃條例》發(fā)布。作為我國(guó)第一部專(zhuān)門(mén)規(guī)范住房租賃的國(guó)家級(jí)行政法規(guī)，既會(huì)發(fā)揮強(qiáng)制力和約束力，也會(huì)產(chǎn)生引導(dǎo)性和規(guī)范性，為住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展提供良好基礎(chǔ)。立足于租購(gòu)并舉的住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的工作目標(biāo)，該條例發(fā)布將更好促進(jìn)住房租賃消費(fèi)，真正促進(jìn)租賃市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

一

總體目標(biāo)和框架

1、總體目標(biāo)

此次條例發(fā)布，旨在規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購(gòu)并舉的住房制度。這里對(duì)此次租賃條例的工作目標(biāo)和導(dǎo)向進(jìn)行分析，如下表。

同時(shí)，我們認(rèn)為，此次住房租賃條例發(fā)布，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，其更將發(fā)揮兩個(gè)重要作用。一是有助于更好促進(jìn)住房租賃消費(fèi)的提振。住房租賃消費(fèi)是目前消費(fèi)工作的重要一環(huán)，通過(guò)鼓勵(lì)更多人租賃住房，將更好發(fā)揮促消費(fèi)作用。結(jié)合住房公積金等近期系列政策，其將更好促進(jìn)租賃消費(fèi)的活躍。二是更好促進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度推進(jìn)。當(dāng)前住房租賃發(fā)展具有非常好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，尤其是在存量盤(pán)活等領(lǐng)域有較多政策支持，同時(shí)監(jiān)管方面的工作機(jī)制更加健全，這都有助于更好促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。我們相信，后續(xù)各地在租購(gòu)?fù)瑱?quán)探索方面會(huì)有更大幅度的邁進(jìn)，真正促進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度建立。

2、總體框架

從此次發(fā)布的住房租賃條例框架或內(nèi)容看，其主要包括六大內(nèi)容，概括起來(lái)即“一個(gè)總則、三類(lèi)規(guī)范、監(jiān)管與責(zé)任并舉”的框架體系。其中“一個(gè)總則”既提及了發(fā)展目標(biāo)和適用范圍，也提及了鼓勵(lì)性舉措，如支持存量房產(chǎn)盤(pán)活用于租賃住房供給等。而“三類(lèi)規(guī)范”主要涉及房東房客的租賃行為、租賃企業(yè)的規(guī)范、中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范?！氨O(jiān)管與責(zé)任并舉”涉及監(jiān)管部門(mén)和法律部門(mén)，意在創(chuàng)造有序規(guī)范的制度環(huán)境。

二

具體條文分析

1、總則

此次總則一共提及6條內(nèi)容，包括：工作目標(biāo)、適用范圍、工作路線(xiàn)、管理部門(mén)、房源供應(yīng)和規(guī)范秩序等。其中格外值得關(guān)注的就是第5條。此次條款明確，國(guó)家鼓勵(lì)居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤(pán)活改造老舊廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。

該條款之所以重要，在于有兩個(gè)重要信息。一是國(guó)家對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)層面，是非常重視房源供給工作的，即強(qiáng)調(diào)“多渠道增加租賃住房供給”，涉及自有房源供給、存量盤(pán)活等路徑。二是企業(yè)通過(guò)盤(pán)活老舊廠(chǎng)房、商辦用房、自持商品住房等，既加快了存量盤(pán)活，也和租賃業(yè)務(wù)探索有較好結(jié)合，更是貼近當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的新模式。

2、出租與承租

在出租與承租的章節(jié)中，條例明確7條內(nèi)容。其中對(duì)于出租人而言，一項(xiàng)比較關(guān)鍵的政策規(guī)定是，出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。類(lèi)似備案制度非常關(guān)鍵，其客觀(guān)上確保了租賃合同有章可循、有跡可查。隨著后續(xù)租賃權(quán)益增加和公共服務(wù)增加，備案制度將發(fā)揮更好的作用。

對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，此次條例也提及了5條具體規(guī)定。其中有一條和目前一些租房問(wèn)題密切掛鉤。即：遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實(shí)施其他損害他人合法權(quán)益的行為。這個(gè)規(guī)定非常有必要。從各地一些小區(qū)管理來(lái)看，由于租客多且管理不到位，導(dǎo)致擾民的情況時(shí)有發(fā)生。該條款出臺(tái)，客觀(guān)上也正視了部分居住小區(qū)租客的若干問(wèn)題，對(duì)于減少租賃亂象、確保小區(qū)有序運(yùn)行等都有積極作用。

當(dāng)然，對(duì)于租賃雙方來(lái)說(shuō)，有一個(gè)問(wèn)題一直是市場(chǎng)熱點(diǎn)，即“押金”。此次條例明確，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金。此次條例非常明確“出租人無(wú)正當(dāng)理由不得扣減押金”。這個(gè)條款將更好保障租客權(quán)益。當(dāng)然在實(shí)際過(guò)程中，何為“無(wú)正當(dāng)理由”，或者說(shuō)房屋的嚴(yán)重?fù)p壞和自然損壞應(yīng)如何界定等，都是需要積極關(guān)注的內(nèi)容。從實(shí)際過(guò)程看，部分租客在遇到租金被克扣的情況下，出現(xiàn)了投訴無(wú)門(mén)的問(wèn)題，這些問(wèn)題在實(shí)踐中都需要得到積極解決。

3、住房租賃企業(yè)

此次有較多篇幅提及住房租賃企業(yè)，同時(shí)也有較多的規(guī)定來(lái)引導(dǎo)和規(guī)范此類(lèi)企業(yè)，充分說(shuō)明對(duì)于住房租賃企業(yè)發(fā)展的關(guān)注和支持。此次條例明確，國(guó)家完善政策措施，培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的住房租賃企業(yè)。條例同時(shí)指出，住房租賃企業(yè)，是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的他人住房開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。這也充分說(shuō)明，在新一輪住房租賃發(fā)展過(guò)程中，住房租賃企業(yè)發(fā)展具有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和規(guī)范通道。

從規(guī)范角度看，此次條例提及兩個(gè)重要概念，一是信息、二是資金。從信息來(lái)看，此次條例規(guī)定，住房租賃企業(yè)不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買(mǎi)賣(mài)、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息。該表述意義重大。尤其是隨著長(zhǎng)租公寓或機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)的發(fā)展，平臺(tái)化運(yùn)作的模式持續(xù)增加，客觀(guān)上也使得長(zhǎng)租公寓背后出現(xiàn)了流量概念。過(guò)去不規(guī)范的操作下，客戶(hù)信息隨意被出售或加工的情況時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致各類(lèi)市場(chǎng)亂象出現(xiàn)。當(dāng)前條例關(guān)注此類(lèi)內(nèi)容，也真正確保該領(lǐng)域規(guī)范發(fā)展。而從資金來(lái)看，這其實(shí)也是住房租賃條例出臺(tái)的非常重要原因。此次條例明確，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)并向社會(huì)公示，并通過(guò)該賬戶(hù)辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。通過(guò)此類(lèi)資金監(jiān)管，將減少2019年以來(lái)的各類(lèi)資金亂象，也真正保障租客的權(quán)益。

另外，此次在住房租賃企業(yè)的章節(jié)中，也對(duì)“二房東”現(xiàn)象進(jìn)行了關(guān)注。此次條例明確，自然人轉(zhuǎn)租他人住房開(kāi)展住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模達(dá)到國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)等有關(guān)部門(mén)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，適用本條例有關(guān)住房租賃企業(yè)的規(guī)定。這條內(nèi)容關(guān)注了目前租賃市場(chǎng)上的“二房東”現(xiàn)象。在很多大城市的住房租賃中，確實(shí)會(huì)存在二手房經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)的情況。過(guò)去由于此類(lèi)二房東的經(jīng)營(yíng)行為屬于個(gè)人行為，所以有關(guān)租賃業(yè)務(wù)面臨監(jiān)管缺失的問(wèn)題。而正是由于監(jiān)管缺失，所以導(dǎo)致管理混亂、房源消防治安等問(wèn)題較多的現(xiàn)象。此次條例規(guī)定，其重心并不在于說(shuō)讓“二房東”合法化，而是在于要把二房東的行為納入嚴(yán)監(jiān)管。部分城市已經(jīng)有相關(guān)的政策規(guī)定，比如說(shuō)經(jīng)營(yíng)租賃房源數(shù)量超過(guò)10間，那么就要被認(rèn)定為屬租賃企業(yè)行為。這樣就必須進(jìn)行備案或報(bào)備，日常業(yè)務(wù)也要納入監(jiān)管，真正規(guī)范“二房東”行為。

4、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

此次關(guān)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)表述，提及了7條內(nèi)容。其中比較值得關(guān)注的內(nèi)容是關(guān)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“不能做”的內(nèi)容，即嚴(yán)管各類(lèi)業(yè)務(wù)亂象。這里對(duì)此類(lèi)內(nèi)容進(jìn)行梳理，其較好明確了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)紅線(xiàn)。從實(shí)踐過(guò)程來(lái)看，除了此次提及的相關(guān)紅線(xiàn)外，各地也應(yīng)對(duì)違規(guī)出租保障房等類(lèi)型納入管理體系。因?yàn)檫`規(guī)出租房屋的現(xiàn)象也還是存在，如把部分公租房、人才房等轉(zhuǎn)租等，造成租賃市場(chǎng)出現(xiàn)一些烏煙瘴氣的亂象。

5、監(jiān)督管理

此次關(guān)于監(jiān)督管理的部分，有10條內(nèi)容。對(duì)此類(lèi)監(jiān)督管理的條文進(jìn)行梳理，可以看出至少提及了10項(xiàng)管理方式和手段，主要包括：合同文本制定、租金監(jiān)測(cè)公布、服務(wù)平臺(tái)管理、監(jiān)督檢查處理、委托實(shí)施管理、誠(chéng)信建設(shè)監(jiān)管、行業(yè)自律管理、糾紛解決機(jī)制、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)管理和人員信息管理等內(nèi)容。這也說(shuō)明在住房租賃市場(chǎng)和企業(yè)的管理中，管理手段是豐富多維且靈活的，真正促進(jìn)了行業(yè)的健康發(fā)展。尤其是此類(lèi)監(jiān)管措施中，比如說(shuō)針對(duì)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)也落實(shí)了有效的管理措施，和住房租賃消費(fèi)的新場(chǎng)景有較好呼應(yīng)。

6、法律責(zé)任

梳理此次關(guān)于法律責(zé)任的內(nèi)容，尤其是從罰款角度分析，可以發(fā)現(xiàn)，罰款最重或者說(shuō)監(jiān)管最為嚴(yán)厲的是資金領(lǐng)域。此次條例明確，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)未按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)并向社會(huì)公示，或者未按照規(guī)定通過(guò)該賬戶(hù)辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令改正，給予警告，處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從這里也可以看出，此次住房租賃條例的一個(gè)重要特點(diǎn)就是，積極應(yīng)對(duì)過(guò)去幾年長(zhǎng)租公寓運(yùn)行的系列問(wèn)題，從防范租賃企業(yè)暴雷的角度和保障租客資金安全的角度出發(fā)，落實(shí)了非常嚴(yán)厲的管理措施，確保住房租賃資金安全和租約穩(wěn)定。

（來(lái)源：易居研究院）

文章來(lái)源:易居研究院