今年上半年香港樓市升溫，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了階段性起穩(wěn)的信號(hào)，這對(duì)于內(nèi)地城市具有非常強(qiáng)的借鑒意義。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，香港當(dāng)前房?jī)r(jià)可以視為階段性觸底主要體現(xiàn)在三個(gè)指標(biāo)上，以及背后主要受到四個(gè)因素的影響。

三個(gè)指標(biāo)：

1、今年1月份香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)為137.64 （香港中原城市領(lǐng)先指數(shù) （ CCL ）是 香港中原地產(chǎn)代理有限公司與香港城市大學(xué)聯(lián)合研發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系中的核心指標(biāo)，主要用于反映二手私人住宅樓價(jià)走勢(shì)），截止當(dāng)前最新指數(shù)為136.44，從指數(shù)變化來看，香港房?jī)r(jià)基本趨穩(wěn)。

2、今年以來香港租金指數(shù)連續(xù)上漲，近兩個(gè)月漲幅達(dá)2.3%，當(dāng)前租金指數(shù)已經(jīng)達(dá)到2019年8月份水平。

3、房?jī)r(jià)起穩(wěn)、房租上漲，帶動(dòng)香港樓市租售比不斷上升，目前香港樓市租售比已經(jīng)能達(dá)到3.5-4%，而香港按揭貸款利率水平也是3.5%，也就是說香港在租的租金可以平掉銀行的按揭貸款。

從房?jī)r(jià)走勢(shì)、租金走勢(shì)以及租售比水平可以說當(dāng)前已經(jīng)有階段性觸底的信號(hào)出現(xiàn)。

四個(gè)影響因素：

分析香港樓市升溫階段性筑底的原因，主要受4個(gè)因素的影響。

一是政策方面，政府大力度全方位救市，包括取消額外印花稅，吸引內(nèi)地買家大規(guī)模涌入，給香港房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了很強(qiáng)的信心。

二是價(jià)格方面，房?jī)r(jià)深度調(diào)整到位，風(fēng)險(xiǎn)出清，當(dāng)前香港房?jī)r(jià)水平與近一輪最高點(diǎn)相比下降約30%左右。

三是以量穩(wěn)價(jià)，通過刺激成交量上漲帶動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)，截至2025年1季度，香港批準(zhǔn)了約2.7萬份簽證申請(qǐng)，同比2024年增長(zhǎng)了約20%，帶動(dòng)內(nèi)地買家赴港置業(yè)，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2025年1-4月香港已成交的私人住宅中內(nèi)地買家占比達(dá)20%，這一比例非常高。

四是租售比方面，香港當(dāng)前租售比水平超過存款利率和按揭貸款利率，具備了資產(chǎn)配置屬性，這也是部分內(nèi)地買家去香港投資置業(yè)的一個(gè)重要原因。

這四個(gè)維度也是我們同策研究院以往判斷樓市筑底回穩(wěn)的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。（）

給內(nèi)地啟示：

香港案例對(duì)內(nèi)地樓市走勢(shì)研判有很大借鑒意義，因?yàn)樗聪蛴∽C了判斷樓市是否觸底的幾個(gè)標(biāo)志性信號(hào)，可以說，在很大程度上只要具備這四個(gè)信號(hào)，就可以判定樓市階段性筑底。

但從內(nèi)地城市來看，只有部分核心城市核心地段的二手房出現(xiàn)了筑底信號(hào)，這部分資產(chǎn)主要表現(xiàn)為近階段價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的空間有限，并且租金堅(jiān)挺，租售比超過2.5%甚至3%（公積金貸款利率水平2.6%）。整體來看，目前大部分城市二手房還不具備4個(gè)信號(hào)同時(shí)出現(xiàn)的情況，房?jī)r(jià)還未筑底。

從下半年走勢(shì)來看，政策還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間，利率走勢(shì)還在繼續(xù)下行，未來會(huì)進(jìn)一步凸顯租售比的優(yōu)勢(shì)，相信隨著政策的調(diào)整，未來會(huì)有更多的資產(chǎn)進(jìn)入到筑底階段。

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