面積不大的小商鋪由于地理位置特殊而拍出高價租金，近年來多地類似的“小賣部”引發(fā)關(guān)注。在安徽省六安市開著一家煙酒經(jīng)營部的許先生，就由朋友借用他的經(jīng)營執(zhí)照，參與當(dāng)?shù)赝钗鲗W(xué)院校內(nèi)一處面積為51平方米商鋪的拍租。經(jīng)過多輪競拍后，以年租金85萬元合計255萬元的高價拍下3年經(jīng)營權(quán)。

然而許先生的經(jīng)營執(zhí)照項目包含“煙酒”，學(xué)校在招租時明確不得售賣香煙、酒水，要求他變更經(jīng)營范圍，不愿放棄煙酒生意的他及朋友選擇毀約。經(jīng)過二輪拍租，該商鋪以年租金60萬元被其他經(jīng)營者租賃。令他沒想到的是，因此自己也被皖西學(xué)院告上法院，對方要求他賠償租金差價損失，三年合計75萬元。許先生認為，他及朋友提供的招標文件如不符合要求，招標公司卻審核通過，存在一定過錯。揚子晚報紫牛新聞記者了解到，目前該案歷經(jīng)多次開庭，但尚未宣判。

圖為皖西學(xué)院官網(wǎng)發(fā)布的拍租公告

圖為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司開具的證明

受托朋友借用營業(yè)執(zhí)照，255萬3年經(jīng)營權(quán)拍下個“燙手山芋”

許先生告訴揚子晚報紫牛新聞記者，自己從2005年開始經(jīng)營煙酒店，2023年8月，老主顧陳某告訴他，當(dāng)?shù)赝钗鲗W(xué)院門面房招租，他想租下來，煙酒的生意仍由許先生經(jīng)營，其他的則由陳某來干。

許先生稱，當(dāng)年9月1日，陳某派司機拿走委托其拍租的書面證明及營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。同時，陳某轉(zhuǎn)給許先生1萬元參拍保證金，由其轉(zhuǎn)入拍租指定賬戶。9月5日，由陳某代拍的皖西學(xué)院校內(nèi)一處標注為“學(xué)生201#經(jīng)營類服務(wù)用房2號三年期租賃權(quán)”商鋪，以年租金85萬元中標，三年租金共計255萬元。

許先生向記者提供了當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司的評估證明，其中顯示，皖西學(xué)院附近商鋪目前實際租金在50-60元左右平方每月。該證明還稱，許先生所拍下的門面房“折合月租金竟達到1388元每平方，已達到六安市場商鋪租金中的天花板，實屬天價?！?/p>

“拍下的這個‘天價’我并不知情，當(dāng)初跟朋友約定好的，不是我經(jīng)營，也就沒當(dāng)回事。”許先生對記者說，后來發(fā)生的事才讓他徹底蒙了。

圖為皖西學(xué)院的民事起訴狀

圖為拍賣公司發(fā)布的競租須知

圖為許先生的稅務(wù)登記證

經(jīng)營范圍不符，兩人“神操作”被拒后選擇毀約放棄租賃

記者從皖西學(xué)院官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，一則發(fā)布于2023年8月16日的《皖西學(xué)院超市、奶茶店等經(jīng)營性用房22處三年期租賃經(jīng)營權(quán)拍租交易公告》顯示，陳某代拍下的經(jīng)營服務(wù)用房經(jīng)營范圍為“超市”。 “我們私下約定商鋪由陳某來經(jīng)營，我只做些煙酒生意。但當(dāng)時拍租公告中有約定，校內(nèi)不準經(jīng)營煙酒。為此，陳某便想到了一個變通的辦法。”許先生對記者說。

許先生先是提供了一份《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，稱將該標的經(jīng)營權(quán)以成交價全部轉(zhuǎn)讓給陳某，不過這一行為被皖西學(xué)院拒絕了。退而求其次，陳某提出借用許先生的經(jīng)營執(zhí)照入校經(jīng)營。然而，算盤再次打錯了，記者看到許先生的經(jīng)營執(zhí)照中，經(jīng)營范圍為“煙、食品、日用百貨零售#”。而在拍租公告中則明確規(guī)定，“學(xué)生201#經(jīng)營類服務(wù)用房超市、水果超市不得售賣香煙、酒水類及含有酒精的飲料……”

“正是這個規(guī)定，讓我們本想進場經(jīng)營變?yōu)榕萦?。”許先生說，皖西學(xué)院相關(guān)管理方稱，他必須重新申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照，其中經(jīng)營范圍里包含“煙”的字樣必須去掉。許先生告訴記者，他20來年的生意主要是以煙酒為主，如果重新申領(lǐng)執(zhí)照那意味著自己經(jīng)營多年的生意不能做了。溝通無果后，兩人決定放棄承租皖西學(xué)院該處商鋪，正式毀約。

記者看到，另一份簽訂于2024年5月27日的租賃合同顯示，皖西學(xué)院“201#經(jīng)營類服務(wù)用房超市”被安徽某商業(yè)管理公司租賃，年租金60萬元，租約3年共計180萬元。

許先生經(jīng)營的煙酒店

被皖西學(xué)院告上法院索賠75萬元，他質(zhì)疑當(dāng)初拍租審核流程有問題

不久后，許先生被皖西學(xué)院告上法庭。揚子晚報紫牛新聞記者從一份《民事起訴狀》看到，該院以許先生的經(jīng)營部參與競拍中標該校商鋪，未依約付款及簽訂房屋租賃合同，造成損失三年租金差價75萬元，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

許先生稱，即便自己有錯，但當(dāng)初陳某報名參與拍租時，皖西學(xué)院及對方委托的拍租公司的審核就存在問題。比如，競租須知中明確規(guī)定“須在公告規(guī)定期限內(nèi)提交如下證明文件的原件及復(fù)印件”，但自己只提供了營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件；明確規(guī)定自己所參拍的標的“不得售賣香煙、酒水類及含有酒精的飲料”，而自己營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中的第一個字就是“煙”。

“2023年8月29日由安徽邦德拍賣有限公司發(fā)布的《澄清公告》，那他在審核時僅憑我的營業(yè)執(zhí)照一項就不過關(guān)，也根本無法進入競拍環(huán)節(jié)，又何來后面這一些糟心事呢？”許先生認為拍賣公司存在失職。

拍賣公司稱拍租結(jié)束后不再負責(zé)，律師解讀：雙方均存在過錯

揚子晚報紫牛新聞記者致電皖西學(xué)院，但一直無人接聽電話。隨后，記者又致電當(dāng)時負責(zé)拍租的安徽邦德拍賣有限公司，一名工作人員稱該公司負責(zé)完該輪拍租后，由其他公司負責(zé)。對于涉及許先生的相關(guān)問題，對方直接掛斷了電話。

對此，上海中聯(lián)（南京）律師事務(wù)所王捷律師告訴揚子晚報紫牛新聞記者，從法律層面看，本案例核心涉及合同效力、違約責(zé)任及過錯分擔(dān)問題。許先生作為營業(yè)執(zhí)照持有人，即便由陳某參與代拍，其以案涉煙酒經(jīng)營部名義參與皖西學(xué)院的競拍，從而形成了租賃合意，需對競拍結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。其與朋友的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等內(nèi)部約定，不能對抗皖西學(xué)院這一合同相對方。

關(guān)于審核爭議，拍賣方皖西學(xué)院及其委托的拍賣公司未盡營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍審查義務(wù)，存在過錯。但即便如此，許先生明知經(jīng)營范圍不符仍參與競拍，其自身亦存在過錯。

王律師表示，在《民法典》的框架下，當(dāng)雙方都存在過錯時，責(zé)任的承擔(dān)是根據(jù)各自的過錯程度來確定的。在雙方都有過錯的情形下，通常需要考慮雙方的過錯程度?！芭馁u公司在審核競拍方的資質(zhì)時，應(yīng)該持謹慎負責(zé)的態(tài)度，可避免后續(xù)的結(jié)果，顯然代表皖西學(xué)院的拍賣公司應(yīng)該承擔(dān)較大一部分責(zé)任，而許先生也要為自己的過錯承擔(dān)部分責(zé)任?！蓖趼蓭熣f。

來源：揚子晚報紫牛新聞