作者 | 張曉蘭 編輯 | 梁秀杰 責編 | 韓瑋燁

“朝乾夕惕，功不唐捐，玉汝于成”----世界上的所有的努力，都不白白付出。如同打磨璞玉一樣磨練你，使你成功。

當北京城市更新從“單體項目”轉(zhuǎn)向“片區(qū)化、產(chǎn)業(yè)類綜合效益”，亞奧板塊憑借“雙奧”文化積淀與科技產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢，亟需一個能承接“產(chǎn)學研”協(xié)同、適配科技企業(yè)研發(fā)—總部需求的超級載體。

2024年8月煥新亮相的鈺珵大廈，正以京北亞奧商圈第一超高層的姿態(tài)，引領并重塑著區(qū)域智慧商務新主場。它的崛起，不僅是物理空間上的高度突破，更承載著亞奧板塊在城市更新轉(zhuǎn)型中的使命，成為亞奧板塊承接高端產(chǎn)業(yè)資源、激活區(qū)域發(fā)展動能的重要支點。

睿和智庫在深度調(diào)研該項目時發(fā)現(xiàn)，國企金隅集團操盤團隊，鮮有說改造的艱辛，更多的是在講他們?nèi)绾沃匦露x這一特殊的地標。我們認為，鈺珵大廈值得被關注的核心，是其硬核智慧配置、定制化生態(tài)運營方案，和構建的“基礎服務+增值服務+生態(tài)服務”三層服務體系。這為困頓中的商辦樓宇的價值重估提供了關鍵注腳。

亞奧進階

從“雙奧地標”到存量提質(zhì)

作為全國首個減量發(fā)展的大城市，北京的城市更新被賦予更多使命：既是千年古都的城市更新，也是落實新時代首都城市戰(zhàn)略定位的關鍵實踐，更是回應人民群眾對美好生活需要的重要抓手。

2022年，北京以《北京市城市更新條例》出臺和專項規(guī)劃發(fā)布為標志，在項目化推進中探索適合首都發(fā)展的更新路徑。

政策層面，進一步優(yōu)化示范項目選擇標準，從關注單體項目轉(zhuǎn)向更關注片區(qū)化、產(chǎn)業(yè)類項目的綜合效益。

實踐中堅持“減量和高質(zhì)量”并重，推動城市更新與“疏整促”專項行動有效銜接，明確不搞“大拆大建”，堅持“留改拆”并舉策略，采用小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的更新模式。同時，更新進程呈現(xiàn)出強化區(qū)級統(tǒng)籌、凸顯國企擔當?shù)孽r明趨勢。

作為“雙奧”榮耀的核心承載區(qū)，亞奧板塊的進階邏輯尤為典型。

從2008年奧運火炬塔的圣火點燃，到2022年“冰絲帶”場館群的冰雪傳奇；從鳥巢、水立方的“雙奧”經(jīng)典，到奧林匹克塔的“時空之眼”，這里始終是北京參與全球城市競爭的精神坐標，沉淀了開放、包容、創(chuàng)新的獨特氣質(zhì)。

然而，隨著城市進入“減量發(fā)展”新階段，亞奧板塊亟待從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量深耕”。

如何在這片寸土寸金的土地上釋放更大價值？

答案藏在“高質(zhì)量”與“數(shù)智化”的雙重轉(zhuǎn)型中：既要保留歷史記憶的溫度，更要注入時代動能的活力。2024年8月正式亮相的鈺珵大廈，正是這一轉(zhuǎn)型的生動注腳。

鈺汝于珵

“產(chǎn)研協(xié)同”重構樓宇價值

金隅集團全資控股公司——北京鈺珵置業(yè)有限公司全面持有并負責租賃運營服務，依托金隅集團全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，自2019年起，對這座200米超高層建筑啟動系統(tǒng)性升級改造。歷時五年的更新升級，2024年底，鈺珵大廈以京北亞奧商圈第一超高層寫字樓的姿態(tài)，集品質(zhì)感、現(xiàn)代感、科技感于一體的“名企總部戰(zhàn)略高地”，正式躋身國際超甲級高端寫字樓運營序列。

鈺珵大廈基礎數(shù)據(jù)

資料來源：企業(yè)自供、睿和智庫整理

鈺珵大廈總面積13.6萬平方米，地上45層，地下5層，配套商業(yè)1-3層。其改造的核心邏輯，并非簡單的裝修升級，而是以“智慧辦公”為核心的全體系再造。萊坊發(fā)布的2025年上半年北京寫字樓報告顯示，亞奧板塊吸引了眾多科技企業(yè)進駐，且今年第二季度，頭部科技企業(yè)在亞奧板塊的交易活躍度有所回升。顯然，鈺珵大廈的誕生，正是為科技企業(yè)從“單點突破”轉(zhuǎn)向“生態(tài)協(xié)同”的需求量身定制。

2025年上半年北京市甲級寫字樓租賃交易行業(yè)分布

數(shù)據(jù)來源：萊坊

種下梧桐樹，引得鳳凰來，據(jù)睿和智庫了解，目前已有不少科技企業(yè)入駐鈺珵大廈。值得一提的是，香港大學北京中心也已入駐鈺珵大廈頂層，這一選擇背后，是對鈺珵大廈綜合價值的深度認可：

• 文化與地理的雙重契合：作為京北最高樓宇，頂層360°環(huán)幕玻璃將鳥巢、水立方等雙奧地標與北京中軸線景觀盡收眼底，既呼應了港大“東西交融”的理念；方印廣場的“東方璽印”設計，與港大對中華文化的研究方向形成精神共鳴。

• 硬件與空間的精準適配：頂層方正空間可靈活劃分為學術研討區(qū)與成果展示區(qū)，包括供電與空調(diào)系統(tǒng)、網(wǎng)絡均完美適配高校辦公場景。

• 資源鏈接的天然優(yōu)勢：亞奧板塊聚集的科技企業(yè)與港大可形成“產(chǎn)學研”閉環(huán)——企業(yè)可借助港大的科研力量突破技術瓶頸，港大則能將成果快速轉(zhuǎn)化為市場產(chǎn)品，而鈺珵大廈正是這一閉環(huán)的“連接器”。

港大的入駐，為科技企業(yè)帶來了“近水樓臺”的資源紅利：入駐企業(yè)可聯(lián)合開展課題研究、吸納優(yōu)秀畢業(yè)生，甚至通過主題沙龍，直接與教授團隊對話，加速技術迭代與商業(yè)化進程。

可以說，產(chǎn)學研資源與亞奧板塊的文化底蘊相互融合，共同構成了“引鳳筑巢”的強磁場，也將讓鈺珵大廈成為科技企業(yè)與高校資源深度聯(lián)動的優(yōu)質(zhì)平臺。

硬核配置

全維度適配科技企業(yè)生長需求

科技企業(yè)需要的，從來不是一張辦公桌，而是一片能讓創(chuàng)新自由生長的土壤。鈺珵大廈，以最懂科技的方式，等待與眾多科技企業(yè)共赴下一輪技術新篇。

一、垂直交通：智慧電梯系統(tǒng)激活“時間效率”。垂直交通是寫字樓的“財富線”。鈺珵大廈創(chuàng)新布局四區(qū)分設的高速電梯系統(tǒng)——24部客梯、2部貨梯，搭配商務梯及VIP電梯，共34部，可實現(xiàn)等梯時間不超過15秒，構建起高效的“垂直交通網(wǎng)絡”。

更關鍵的是，其搭載的智慧電梯系統(tǒng)可根據(jù)早高峰、午間等不同時段的人流規(guī)律自動調(diào)配運力，大幅提升運行效率。對金融、科技類企業(yè)而言，每一分鐘的等待都可能意味著商業(yè)機會的損耗，這一細節(jié)正是對“時間就是金錢”的精準回應。

鈺珵大廈實景圖

圖片來源：企業(yè)自供

二、呼吸系統(tǒng)：會“思考”的空調(diào)重塑健康辦公。新風與空調(diào)系統(tǒng)堪稱樓宇的“呼吸系統(tǒng)”。鈺珵大廈配備的PM2.5凈化設施，新風供應量高達50立方米/小時/人，遠超北京《公共建筑節(jié)能設計標準》；美國約克VAV變風量空調(diào)系統(tǒng)與風機盤管的組合方案，實現(xiàn)超長供應周期與精準控溫，滿足不同季節(jié)、不同時段的辦公需求。

更值得關注的是，這些系統(tǒng)全部接入樓宇智慧終端管理平臺，可根據(jù)室內(nèi)外溫差、人員密度自動調(diào)節(jié)運行模式，真正實現(xiàn)“會思考的空調(diào)”。

三、空間格局：無界視野賦能總部經(jīng)濟。這里的空間基因，天然適配科技企業(yè)的“生長邏輯”。18米超尺度挑空大堂，以開闊格局賦能企業(yè)形象；標準層面積3300平方米，層高4.6米，凈高3.3米，搭配360°環(huán)幕落地玻璃，打破傳統(tǒng)寫字樓的壓抑感，不僅營造出寬敞明亮的辦公氛圍，更讓每個工位都能俯瞰壯闊的國際化視野。雙奧之城的時代脈動、奧森公園的廣袤濃蔭、西山層巒的落日晚霞、景觀水系的碧波蜿蜒與CBD璀璨霓虹盡收眼底，無與倫比的全景視野成就企業(yè)尊榮景象。這種將“景觀資源”與“空間效率”深度融合的設計，為智慧樓宇中樞的打造奠定了堅實基礎。

鈺珵大廈實景圖

圖片來源：企業(yè)自供

四、方印廣場：東方美學激活公共空間新價值。作為鈺珵大廈南入口的點睛之筆，方印廣場是本次城市更新的又一標志性成果。廣場以“東方璽印”為核心創(chuàng)意，將迎賓空間的儀式感、環(huán)形漫步道與綠林水景有機融合，琢造出一幅獨具東方藝術審美的山水畫卷，既呼應了亞奧板塊“雙奧”文化的厚重底蘊，又以現(xiàn)代手法詮釋了傳統(tǒng)美學的精神內(nèi)核。

除了景觀價值，方印廣場更強化了商務場域的功能性：集展示、休憩、交流于一體的室外花園與建筑完美嵌合，企業(yè)可在此舉辦小型沙龍、品牌展示或員工休閑活動。

服務進階

從“物理空間”到“生態(tài)空間”

在城市更新進入精耕細作的下半場，樓宇經(jīng)濟的競爭已從硬件設施的比拼，轉(zhuǎn)向服務生態(tài)的縱深較量。鈺珵大廈通過“基礎服務+增值服務+生態(tài)服務”的三層架構，使樓宇成為滋養(yǎng)企業(yè)成長的肥沃土壤。同時，金隅寫字樓板塊也完成了從“空間載體”到“價值樞紐”的蛻變。

商業(yè)配套體系的搭建，根植于對企業(yè)不同層級需求的精準把握。針對決策層的商務場景，VIP餐飲集群實現(xiàn)定制化正餐與商務茶敘的無縫切換，“隅翼甄選”云端會客空間，通過茶室、展廳等功能模塊的有機整合，形成高端商務談判的閉環(huán)場景；面向產(chǎn)業(yè)中堅力量的“WAY 道”員工餐廳，2000平方米物理空間劃分四大餐區(qū)，滿足多樣化飲食需求，智能結算系統(tǒng)，這種對時間成本的極致優(yōu)化，是現(xiàn)代商務樓宇核心競爭力的隱性體現(xiàn)。

會議空間的創(chuàng)新配置，實質(zhì)是對產(chǎn)業(yè)協(xié)作模式的重塑。鈺珵大廈構建的多層級會議體系頗具戰(zhàn)略眼光，比如，B1層共享會議中心通過大小會議室與靈活空間的組合，形成適應不同協(xié)作規(guī)模的彈性場景，3層報告廳解決百人級論壇場地剛需，地下五層2700平方米專屬空間則為企業(yè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)與核心物資，提供定制化存儲方案。此外，空間服務的協(xié)同設計中，VIP停車場與專屬電梯的動線規(guī)劃，保障高端商務活動的專屬性，活動期間的穿梭巴士調(diào)度，體現(xiàn)對大規(guī)模人流組織的精細化管理能力。

對科技企業(yè)全生命周期的深刻理解，催生服務體系的革新。鈺珵大廈物業(yè)前介服務模塊中，涵蓋從空間規(guī)劃到軟裝配置的全鏈條支持，有效降低了企業(yè)入駐的隱性成本；入駐后的泛行政服務，通過空氣凈化、團建策劃等細節(jié)服務，幫助企業(yè)從非核心業(yè)務中解脫出來，更專注于主營業(yè)務；國際標準服務團隊的全天候響應機制，更構建起服務供給的“最后一公里”保障。“企業(yè)服務中心”的設立，則標志著服務維度的再次躍升——整合政務服務，解決企業(yè)運營中的制度性成本問題，定期舉辦的產(chǎn)業(yè)沙龍，則形成產(chǎn)業(yè)信息交互的“能量場”。

結語

鈺珵大廈的蛻變，不僅是亞奧板塊存量資產(chǎn)激活的縮影，更折射出北京城市更新的新方向——在“減量”中求“增量”，在“傳承”中謀“創(chuàng)新”。

正如業(yè)內(nèi)專家所言：“鈺珵大廈的價值，不僅在于其硬件設施的升級，更在于其通過數(shù)智化手段重構了商務空間的使用邏輯，為城市注入持續(xù)生長的活力?！?/p>

進一步而言，鈺珵大廈的建筑更新、內(nèi)容更新，也為國企的創(chuàng)新、存量商務樓宇的升級改造提供了可復制的方案。