全國樓市這盤大棋中，西安市場這兩年似乎都是一個獨特的存在。

一方面，西安這個卷度十足的市場上，產(chǎn)品更新速度可以說是遙遙領先，很多城市還按部就班的常規(guī)升級時，西安就已經(jīng)掀起產(chǎn)品更新革命；另一方面城市人居生活體驗的升級度也超級快，僅僅回看兩年前的新房，現(xiàn)在的住宅更向享受化、精細化以及躍升化進發(fā)。

這兩大特質的背后，一個核心因素起著關鍵作用，那就是得房率。

有一組數(shù)據(jù)其實可以直觀的讓我們看到西安產(chǎn)品的卷度：克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年全國主要城市實得率超100%的項目共70個，其中西安獨占30%。而這還是去年，再看今年的西安，新盤已經(jīng)卷出新速度。

西安住宅已經(jīng)卷出新狀態(tài)

縱觀全國住宅市場，得房率往往和四代宅掛鉤，但在全國已經(jīng)開始全面進入四代宅的大環(huán)境下，爭議也隨之而出。

高得房率的房子雖好，但多城市還停留“得露臺”狀態(tài)中，約180㎡的房子得房率約110%，但多出來的都是露臺，而露臺隱私性一直以來都是大家詬病的問題。

不過，在經(jīng)歷了1.0的錯層露臺和2.0的雙露臺后，西安如今已經(jīng)卷出了新狀態(tài)。目前西安很多≥100%得房率的產(chǎn)品，贈送面積不再只是露臺，而是擁有室內空間的贈送，這自然意味著使用率和舒適度的增加。

一定程度來看，高贈送高得房率的戶型，實際上并不在于數(shù)字的領先，更在于通過空間重構、功能創(chuàng)新，重新定義了 “好房子” 的標準。

根據(jù)統(tǒng)計，目前西安已經(jīng)有40多盤近100種戶型，得房率≥100%。按照大小變化，我們（公眾號：四海為家）也做出了占比分析。

能發(fā)現(xiàn)≤110%得房率的戶型占比量較大，之后就呈現(xiàn)遞減狀態(tài)，而需要注意的是，8月之前西安住宅的得房率頂值還在140%以下，8月卻有項目突破這個數(shù)字，打造得房率約141%的戶型。

141%得房率的全維進化

先來看這個項目推出的戶型。建面約104㎡產(chǎn)品，直接打出真四房的概念。

丨建面約104㎡戶型裝修效果圖

非交付標準

就目前的西安市場來看，100㎡左右的戶型，基本都打造三室，四室少之又少，而這個戶型的四葉草布局，雖然每個房間面積不是特別大，但實用性有了。

對很多剛需家庭來講，這個戶型的優(yōu)勢很大，四室給到了多一個成長型空間，并且由于建面僅約104㎡，對比市場同樣的四室，性價比有了。

建面約125㎡的三套房設計，實際堪比約160㎡的空間。三套房可以滿足孩子、老人和男女主人的使用，如果是一家三口或四口，那用途就更靈活了，舒適度+空間的尺度感都很不錯，可以說是有顏有實力。

丨建面約125㎡戶型裝修效果圖

非交付標準

建面約139㎡更擁有此前約195㎡住宅才有的體驗。不只是空間大，更滿足了多樣生活場景。

作為今年開始的西安新卷王戶型，這個建面139㎡做到了270°采光，觀景的同時通風性也更強，社交聚廳、戀人主臥、暖心書房等等，場景化和家庭關系場的融合度更好。

丨建面約139㎡戶型裝修效果圖

非交付標準

這個得房率約141%的項目，最近市場議論度也很高，高科越秀星匯云瀾，地處融合區(qū)和軟新一路之隔，以15棟建面約104-143㎡的超四代住宅產(chǎn)品和約百畝體量，打出「全維進化」的slogan。

對比周邊的不少項目，高科越秀星匯云瀾的產(chǎn)品，建筑面積雖小但場景卻直接碾壓，確實是一種生活的進化。

丨星匯云瀾鳥瞰示意圖

以實際現(xiàn)場呈現(xiàn)為準

最初，一直以為它進化的只有戶型，畢竟現(xiàn)在就是卷么，你不拿戶型抓住購房者的心，后面的什么園林啊、會所啊、大門啊，或許只是一時看完一時爽。

但有意思的是，這個項目其實在狂卷得房率的同時，因為自身約百畝的體量，也帶來了很豐富的配套資源。

丨園林&水景意境圖

以實際呈現(xiàn)為準

西安首座約5萬方海島主題園林里，基礎的健身瑜伽、咖啡讀書，孩子們的四點半課堂、奈爾寶同款樂園和劇場匯演廳等等，何嘗不是一種生活方式的進化。

警惕高得房率成為絕版產(chǎn)品

可以看到，西安現(xiàn)在產(chǎn)品力的內卷，已經(jīng)開始全方位升級，目前有約141%得房率的戶型出現(xiàn)，就是個很好的例子。

但這里不得不提一個現(xiàn)實。新規(guī)之下，目前已經(jīng)有城市如廣州出臺高得房率產(chǎn)品收緊政策，部分“高贈送”戶型確實會“再也不見”。那么本就產(chǎn)品進化度高、戶型增送率遙遙領先的西安，接下來會不會跟進這類限制政策？這種約141%得房率的產(chǎn)品會不會成為稀缺品，值得注意。

丨西安城市實景圖

對于購房者來講，現(xiàn)階段雖然西安暫時沒有這類政策出臺，但廣州的示范作用和借鑒性還需關注。那么在買房過程中則更需要優(yōu)先關注高贈送住宅產(chǎn)品。

一方面，它可能會成為未來市場上的稀缺品，正所謂稀缺即價值，這點大家都明白。

另一方面，這種產(chǎn)品實際可以得到的空間尺寸更大，相同價格下舒適度和空間感都更強，尤其在“好房子”趨勢下，這樣舒適度更高、性價比更高的房子，無論是現(xiàn)在居住還是未來置換，都擁有較高的潛力價值。

當然對于如星匯云瀾這樣的項目，也要提醒大家在關注戶型升級的同時，別忘了關注產(chǎn)品的安全保障和區(qū)域的價值能級，綜合進行考量。

就以高科越秀星匯云瀾這個項目為例，產(chǎn)品全維進化的同時，地段、資源、品牌等也較市場同類產(chǎn)品有所進化。

首先高科地產(chǎn)在本土的深耕能力+越秀地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新力保障了品質和安全性。西派天悅、樽樾、高新璞悅均是市場上叫座的熱銷實力派，而高科地產(chǎn)在西安城市共建和高新的深耕方面，也是實力可觀。

丨越秀地產(chǎn)西安項目實景圖

僅供參考，以交付呈現(xiàn)為準

其次，融合區(qū)一半灃東的產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源，一半高新軟西的外溢資源，再加上去年融合區(qū)本身官宣的名校+、游泳館商業(yè)綜合體、新建高速路口等，可以期待。

此外，項目與軟西本身就一路之隔，相對來講可以更好的享受到軟新的一些資源配套，例如云巴、地鐵、圖書館等，這點價值和之前的保利云谷和著一樣，同時結合此前土拍信息，這里還規(guī)劃了一宗高新系的灃東科創(chuàng)一中，名校+的資源也是吸引力。

丨高新一中灃東中學初中（科創(chuàng)）校區(qū)效果圖

最后，對比目前高新住宅約24702元/㎡的均價，和主力約140㎡起步、次主力約180㎡起步的戶型，這個項目無論是面積門檻還是總價門檻都會更友好一點，讓想扎根高新的精英更好地達成“職住平衡”。

丨前7個月西安各區(qū)供應樓盤均價趨勢圖

目前項目城市雙展廳已經(jīng)開放，后續(xù)可能也會通過實景示范區(qū)、實體樣板間等展示出這個項目更多的優(yōu)勢，感興趣同時也想在軟西置業(yè)，可以關注起來。