在政策引導與市場自我調節(jié)的雙重作用下，鄭州樓市正朝著更健康的方向演進。

于帥卿/發(fā)自北京

“一攬子”政策持續(xù)發(fā)力下，鄭州房地產(chǎn)市場正呈現(xiàn)出積極發(fā)展態(tài)勢。

多位當?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)者對記者表示，他們的業(yè)務在持續(xù)好轉，客戶咨詢量與帶看量都有增加，市場熱度升溫明顯，工作日日均成交七八十套，最低不低于 60 套；周末成交量更高，基本破百套。

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局數(shù)據(jù)亦顯示了這一變化。1~6月份，鄭州商品房銷售面積實現(xiàn)997萬平方米，增速高于全國平均水平 0.6個百分點；商品房銷售價格為10659元/平方米，同比增長 1.42%。

二手房市場同樣表現(xiàn)出色，交易占比穩(wěn)步提升。2025年上半年，二手房累計交易面積達 518.89 萬平方米，同比增長1.08%，較新房交易量多出93.93 萬平方米，在市場中的占比達到55%。其中，二手住宅累計成交489.7萬平方米，同比增長1.21%。

“2025年開年以來，鄭州樓市整體穩(wěn)定，止跌回穩(wěn)基礎鞏固。”鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關負責人表示，政策保持寬松導向下，改善型項目入市帶動價格微漲，商品住房庫存持續(xù)減少，優(yōu)質地塊搶手，市場信心穩(wěn)步提升。

河南省商業(yè)經(jīng)濟學會會長宋向清認為，“2025年以來，鄭州樓市呈現(xiàn)出了‘供增銷穩(wěn)、區(qū)域分化、產(chǎn)品升級’的態(tài)勢。”

改善型需求主導新房市場

“2025年金茂在鄭州有2個在售項目，分別是金茂璞逸云湖、金茂越秀未來府，其中，璞逸云湖6月20日首開實現(xiàn)銷售11.6億元，是鄭州近3年首開成交金額第一名；單周接待客戶超300組、接待同行超50組，”金茂相關負責人表示，璞逸云湖從4月11日展廳開放至7月末來訪客戶超4200組，璞逸云湖“三開三罄”，實現(xiàn)網(wǎng)簽金額全市TOP1。

作為金茂在北龍湖打造的第3個科技豪宅項目，璞逸云湖的熱銷直接帶動金茂在鄭州主城區(qū)市場地位躍升，在今年上半年銷售額即達17.91億元，主城銷售排名升至 TOP3，較去年同期的第29名提升了26個名次。

中海峯境叁號院的表現(xiàn)同樣搶眼。6月底首次開盤即成交5億元，登頂2025年6月鄭州主城總價400萬元級改善項目榜首。據(jù)中海地產(chǎn)中原公司相關業(yè)務負責人介紹，2025年上半年企業(yè)在鄭州銷售的云著湖居、時光之境及峯境叁號院三大項目合計銷售名列全市第1，市占率及排名較去年同期均有提升，整體銷售額小幅增長。

“好房子”成為市場聚焦熱點。泰辰顧問數(shù)據(jù)顯示，受“好房子”項目帶動，2025年上半年新房開盤去化率達54%，較去年下半年上漲26個百分點，創(chuàng)近5年新高，如SIC 潤府二期、金茂璞逸云湖等項目，首開去化率分別達到82%、91%；通派·龍湖中原頌首開3分鐘即售罄，招商林嶼境6次開盤6次售罄，久違的 “日光盤” 現(xiàn)象重現(xiàn)。

數(shù)據(jù)更能直觀地反映出市場結構的轉變。2020年80~100平方米剛需戶型占比34%，2025年降至23%；130~160平方米剛改及改善型產(chǎn)品占比從2022年的19%升至27%，“為高品質買單”成共識。

上述鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關負責人也表示，“4月以來，主城區(qū)多個優(yōu)質‘四代’住宅項目集中入市，帶動市區(qū)商品住房價格在4、5、6月實現(xiàn)環(huán)比‘三連增’，商品住宅在銷售結構中的占比也較去年提升2.29個百分點?！?/p>

從市場供需來看，供應端信心正在修復，需求端逐步企穩(wěn)。2025年上半年，鄭州新房供應量達186.2萬平方米，同比增長12.6%，開發(fā)商推盤積極性顯著提升；成交量259.4萬平方米，同比微增0.04%，雖增幅有限，但顯示需求在政策刺激下趨于穩(wěn)定。價格方面則呈現(xiàn) “內漲外降”分化特征，2025年上半年鄭州新房網(wǎng)簽均價12662元/平方米，同比下降 0.4%，但環(huán)比上漲5.4%。

在市場良性循環(huán)的推動下，庫存去化成效也逐步顯現(xiàn)。2025年上半年，鄭州商品住房供銷比為0.62:1，市區(qū)供銷比0.78:1，供應持續(xù)小于銷售，庫存總量保持減少態(tài)勢，為樓市的持續(xù)健康發(fā)展奠定了基礎。

二手房市場活躍度回升

“觀望一年后發(fā)現(xiàn)，房價下降空間已經(jīng)不大，就出手買了一套房。原來每月租房需要支出1700元左右，現(xiàn)在買的這套兩居室月供在2500元上下，每月就差幾百塊不如買一套?！?劉女士的選擇，道出了當下不少鄭州購房者的心態(tài)。對比前些年的高房價，如今購房壓力明顯減少，當租金與月供差距縮小時，“買” 比 “租” 更顯劃算。

這種心態(tài)的轉變，直接反映在二手房市場的交易上。2025年上半年，鄭州二手住宅市場整體向好，網(wǎng)簽套數(shù)31492套，同比上漲7.2%，環(huán)比上漲4.7%。這是自2023 年下半年以來，同環(huán)比數(shù)據(jù)首次同時回正，成為市場回暖的重要信號。

從月度走勢看，二手住宅成交套數(shù)整體平穩(wěn)，4月借助“陽春季”東風，網(wǎng)簽量創(chuàng)下上半年峰值；上半年月均網(wǎng)簽約5248套，較2024年同期上漲7.1%，市場韌性持續(xù)顯現(xiàn)。

價格端同樣釋放積極信號。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，6月鄭州二手房漲價房源178套，環(huán)比上漲10.6%，近兩個月漲價房源量均保持在161套以上，業(yè)主信心穩(wěn)步回升。

“二手房市場從2021年調整至今，價格并非階梯式下行，同一戶型成交價未必持續(xù)走低。” 一位鄭州地產(chǎn)從業(yè)者觀察到，隨著購房者對二手房接受度提升，市場活躍度正不斷提高。

這種活躍度的背后，與政策支持密不可分。上述鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關負責人表示，公積金首套利率降至2.6%、商貸利率下調至3%，顯著降低了購房成本；“以舊換新” 等政策更是激活了改善需求，舊房評估款作為首付，剩余房貸利率降低后，購房者既能減輕壓力，又可增加裝修預算，讓改善住房的愿望更容易實現(xiàn)。

政策紅利與市場需求的共振，讓鄭州二手房市場呈現(xiàn)出 “雙向賦能”的特征。一位資深地產(chǎn)從業(yè)者表示，一方面，二手房為居民改善住房提供了多元選擇，其成熟的配套、便利的交通和靈活的價格，成為吸引購房者的重要因素；另一方面，非核心區(qū)域的二手房憑借價格優(yōu)勢，對新房市場形成一定擠壓。

核心地塊遭爭搶

土地市場迎來熱度

2025年上半年，鄭州土地市場延續(xù)“控節(jié)奏”策略，呈現(xiàn)“量縮價升”特征。

據(jù)貝殼研究院鄭州分院統(tǒng)計，2025年上半年，鄭州全市累計成交15宗住宅地塊，數(shù)量與去年同期持平，合計成交建筑面積121萬平方米，同比下降23.6%；與之形成對比的是，成交溢價率攀升至12.2%，創(chuàng)下2023年以來新高，土地市場的價值分化愈發(fā)顯著。

區(qū)域分化尤為突出。鄭州市區(qū)成交的9宗涉宅地塊中，7宗位于三環(huán)內，核心區(qū)土地成為房企爭奪的“香餑餑”，推動市區(qū)整體溢價率達到13%，創(chuàng)下近5年新高，典型如金水區(qū)司法警官學院地塊，經(jīng)8家知名房企激烈競價，最終中海地產(chǎn)以87%溢價率競得，刷新鄭州市金水區(qū)土地拍賣紀錄；中原區(qū)二環(huán)內地塊也因配套成熟引發(fā)爭搶。反觀遠郊及非核心區(qū)，地塊多以底價成交甚至流拍。

土地市場的供應節(jié)奏直接影響著新房市場的供給結構。上述鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局相關負責人表示，“去年以來，鄭州市房地產(chǎn)投放受優(yōu)質地塊供應節(jié)奏影響較大，特別是核心區(qū)域的改善項目入市節(jié)奏直接影響供給?！?/p>

據(jù)介紹，2025年上半年，鄭州商品房月度投放波動明顯，1月投放量達76.86萬平方米，為上半年最高，2~4月逐月遞增，5、6月份比較穩(wěn)定，整體和去年同期相比基本持平。整體來看，商品房累計投放239.45萬平方米，同比下降9.63%，商品住房累計投放213.8萬平方米，同比增長2.84%，庫存總量與結構在供需調節(jié)中不斷優(yōu)化。

面對土地市場的變化，房企的拿地邏輯與策略也在同步調整。“回歸主城已成為多數(shù)房企的投資共識?！敝泻５禺a(chǎn)中原公司相關業(yè)務負責人表示，當下開發(fā)商的拿地邏輯愈發(fā)清晰，即聚焦經(jīng)濟發(fā)展、國家戰(zhàn)略與人口流入三大核心要素，核心地塊因稀缺、不可復制、安全性高，成為穿越周期關鍵?；诖?，中海地產(chǎn)堅持“一盤一策”，在土地選擇上瞄準優(yōu)質資源，在產(chǎn)品打造上深挖客戶需求，力求實現(xiàn)土地價值與產(chǎn)品力的精準匹配。

金茂相關負責人也同樣表示，“預計供地會向主城優(yōu)質地塊傾斜，保障土地成交率，各房企在土地獲取方式上也會更多元化，公開市場之外也會從代建、合作開發(fā)、置換等形式獲取土地，且讓房子回歸居住屬性，開發(fā)好房子實現(xiàn)產(chǎn)品引領保證品牌影響力?！?/p>

展望下半年，中海地產(chǎn)中原公司相關業(yè)務負責人認為，“鄭州樓市將延續(xù)板塊與產(chǎn)品的雙重分化，主城區(qū)市場穩(wěn)中有進，高品質改善項目會持續(xù)受捧，郊區(qū)市場可能繼續(xù)承壓，二手房對新房的擠壓效應也將延續(xù)?！?/p>

宋向清則進一步分析表示，未來鄭州樓市將呈現(xiàn) “量縮價穩(wěn)與結構性分化” 態(tài)勢，市區(qū)新房價格或因土地稀缺與新品迭代保持上漲動能，二手房市場可能面臨量價承壓；與此同時，“四代宅”等高品質產(chǎn)品將引領市場，改善型產(chǎn)品存在結構性機會，但需警惕新規(guī)產(chǎn)品帶來的競爭加劇。

隨著 “金九銀十” 傳統(tǒng)銷售旺季臨近，多位鄭州地產(chǎn)從業(yè)者看好成交量的進一步回升，在政策引導與市場自我調節(jié)的雙重作用下，鄭州樓市正朝著更健康的方向演進。