8月合肥土拍市場迎來久違的高潮！網(wǎng)傳4宗優(yōu)質(zhì)居住用地計劃入市，總面積近200畝，覆蓋蜀山、包河、瑤海三大熱門區(qū)域。其中最引人矚目的是政務(wù)東板塊蟄伏多年的“巨無霸”地塊，容積率2.0，預(yù)計供應(yīng)超2000套房源，堪稱年度壓軸級土拍。隨著煙廠宿舍拆遷最后障礙清除、東部新中心首開項目低價入市，合肥樓市正迎來新一輪供需重構(gòu)的關(guān)鍵節(jié)點。

NO.1|壹

網(wǎng)曝8月4宗地塊入市

蜀山“黃金三角”地塊

長江西路以南、西二環(huán)以西約44.62畝地塊，緊鄰城建星啟錦宸項目，因煙廠宿舍拆遷僵持多年。而根據(jù)近日最新消息，最后一戶以2.7萬/㎡補(bǔ)償價簽約，掃清入市障礙。該地塊大概率還是城建拿地，從星啟錦宸規(guī)劃來看，地塊東北角規(guī)劃商業(yè)綜合體和高層住區(qū)。

包河政務(wù)東“巨無霸”

龍川路以北、桐城南路以西地塊堪稱年度“王炸”，容積率2.0，按套均130㎡計算可供應(yīng)超2000套住宅。地塊坐擁“政務(wù)東”核心區(qū)位，北側(cè)規(guī)劃36班初中，西鄰中海臻如府及規(guī)劃小學(xué)，南靠胡大郢體育公園。稀缺的規(guī)模與配套，注定引發(fā)房企激烈角逐。

包河高鐵城市更新地塊

該地塊位于祁門路以北、潛口路以東，是6月份供應(yīng)的BH202519號地塊延期至8月入市，占地49畝，容積率2.0。

地塊屬于十五里河片區(qū)城市更新項目，根據(jù)出讓要求，需保障十五里河片區(qū)被征遷群眾房票持有人優(yōu)先購買該地塊住宅，另外也可以由征收人回購商品房。

瑤海東部新中心地塊

地塊位于和平路以南、龍崗路以西，占地面積約52.23畝，地塊北側(cè)是合肥一中瑤海校區(qū)，西側(cè)是和平小學(xué)第二小學(xué)，教育資源優(yōu)越，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。作為東部新中心稀缺住宅用地，將與周邊龍湖璟云上府、和光峯境等項目形成集群效應(yīng)，加速區(qū)域價值兌現(xiàn)。

NO.2|貳

延期地塊能否“重生”？

除此之外，6月及7月流拍地塊是否也有望重新拍賣？

包河區(qū)BH202508號6月份因無人報名流拍，地塊屬于高鐵板塊，西側(cè)緊鄰中海臻如府項目，緊鄰地鐵4號線站點，距離合肥南站約900米，地塊周邊匯集城市快速路、高速、地鐵、高鐵，市內(nèi)、城際出行便捷，周邊配套完善，價值潛力大。

經(jīng)開區(qū)JK202505號該宗地塊屬于經(jīng)開南艷湖板塊，處于駱崗公園、政務(wù)東、南艷湖三大核心板塊交匯處，周邊配套成熟，地塊南側(cè)是皖投萬科產(chǎn)融中心，西側(cè)是泓泰苑別墅，東側(cè)公園萬象和中海上東區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢比較明顯。

經(jīng)開區(qū)JK202504號地塊7月份因無人報名流拍，該宗地塊是經(jīng)開區(qū)寶龍達(dá)地塊，根據(jù)片區(qū)控規(guī)規(guī)劃來看，這也是寶龍達(dá)地塊最后一宗居住用地，而就在6月份，華潤競得了寶龍達(dá)的兩宗居住用地。

經(jīng)開臨湖片區(qū)三宗地塊，6月份因無人報名流拍，地塊緊鄰168玫瑰園南校教育集團(tuán)臨湖學(xué)校，周邊僅有華潤昆御府一個居住項目，該項目銷售還不錯，周邊配套待完善中，而且此次三宗地塊代建公園、道路、幼兒園，雖然可以進(jìn)一步完善配套，但后期銷售壓力很大。

NO.3|叁

總結(jié)

8月土拍不僅是土地市場的風(fēng)向標(biāo)，更是合肥城市發(fā)展軌跡的縮影——政務(wù)區(qū)外溢需求向東延伸，東部新中心以價換量爭奪剛需，城市更新用“房票”縫合新舊片區(qū)。當(dāng)巨無霸地塊遇上政策工具箱，合肥樓市正在書寫新一輪周期法則。

第一房智庫觀點：

政務(wù)東2000套房源入市將顯著緩解板塊“房荒”，但高地價必然導(dǎo)向高總價產(chǎn)品，預(yù)計精裝均價突破3萬/㎡。這一價格帶將加速市場分化：一方面，高端改善客群繼續(xù)爭奪核心區(qū)稀缺資源；另一方面，被價格擠壓的剛需客群加速外溢至近郊板塊，形成“核心區(qū)豪宅化、近郊剛需化”的斷層趨勢。

與此同時，包河兩宗地塊推行的“房票優(yōu)先”政策，標(biāo)志著合肥城市更新模式的質(zhì)變——從貨幣補(bǔ)償?shù)亩唐诜桨?，轉(zhuǎn)向“定向供應(yīng)+政府回購”的長效機(jī)制。這一創(chuàng)新既保障了拆遷群體的購房權(quán)益，避免安置房品質(zhì)塌陷問題，又通過鎖定房票客源為開發(fā)商提供去化保障，實現(xiàn)民生與市場穩(wěn)定的雙贏。

更深層的影響在于：

土地市場預(yù)期重塑：房企對核心地塊的爭奪將更趨理性，高總價項目需匹配頂級產(chǎn)品力，而“房票地塊”因政策保障降低流拍風(fēng)險；

城市發(fā)展邏輯轉(zhuǎn)變：合肥正通過土地供應(yīng)策略推動“多中心發(fā)展”，政務(wù)東與東部新中心的同步發(fā)力，打破單核集聚的痼疾；

購房決策鏈重構(gòu)：剛需客群需在“地段降級”和“通勤成本”間權(quán)衡，而改善客群更看重資產(chǎn)抗跌性，板塊價值差距將進(jìn)一步拉大。