羅志恒、馬家進（羅志恒系粵開證券首席經(jīng)濟學家、中國首席經(jīng)濟學家論壇理事）

目錄

一、當前房地產(chǎn)正逐步走出“硬著陸”風險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續(xù)的調整階段

二、當前房地產(chǎn)要高度重視的三個問題

三、房價何時見底：房價止跌回穩(wěn)所需的內(nèi)在支撐和市場信號

四、政策建議

房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻已由曾經(jīng)的正向拉動轉變?yōu)橐环N需要其他經(jīng)濟部門努力抵消的下行壓力。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從2020年高點的8.3%回落至2024年的6.3%。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的拉動也由正轉負，2021-2024年分別為0.34、-0.23、-0.05、-0.12個百分點。雖然2025年上半年房地產(chǎn)業(yè)對GDP增長的拉動回升至0.07個百分點，但仍處歷史低位，與其國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位不符，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比僅增長1.0%，低于GDP總體增速4.3個百分點。若考慮房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的建筑、建材、家電、家具以及金融、商務服務等行業(yè)，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累將更為明顯。

若是與前幾年市場深度調整、信心低迷的階段相比，隨著一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策落地顯效，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，其對宏觀經(jīng)濟的負向沖擊確有邊際緩和。但從經(jīng)濟全局考慮，房地產(chǎn)仍是最大的拖累項。在當前國內(nèi)消費仍有待提振、下半年出口可能面臨回落壓力的背景下，房地產(chǎn)調整導致的增長缺口，對中國經(jīng)濟的影響更加凸顯。綜上，對當前房地產(chǎn)形勢的準確判斷是：房地產(chǎn)市場正逐步走出“硬著陸”風險，進入一個周期更長、過程更為溫和但持續(xù)的調整階段。（詳見《房地產(chǎn)調整到了什么階段？對經(jīng)濟的影響有多大？》）

第二，房價下跌可能引發(fā)的金融風險和社會穩(wěn)定問題亟需高度關注。部分房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流較為緊張，如果銷售市場無法在短期內(nèi)迎來實質性好轉，房企的債務和流動性風險可能上升。房價下跌與居民就業(yè)收入不穩(wěn)疊加，需要高度關注和提前預判銀行金融風險和社會穩(wěn)定問題。

第三，當前地方政府難以走出“房地產(chǎn)調整—財力下降—推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)能力不足”的循環(huán)。地方政府長期以來對以土地出讓收入為核心的“土地財政”依賴度較高。房地產(chǎn)市場的下行直接導致土地出讓收入減少，地方財力隨之下降。這又進一步削弱了地方政府采取有效措施（如收購存量商品房、盤活存量土地）來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的能力，形成了一個難以自行打破的負向循環(huán)。

當前，中央層面已推出政策，允許地方通過發(fā)行專項債來支持收購存量土地和商品房用作保障性住房。然而，專項債的額度是有限的，并且會進一步加重地方政府債務負擔。更為關鍵的是，當前真正需要大規(guī)模去庫存的城市，多為二三線乃至更低能級的城市。但這些城市往往面臨人口流出壓力，對新增保障性住房的實際需求相對偏低，導致地方政府通過收購方式去庫存的積極性和可行性受到限制。因此，必須借助強有力的外部力量，幫助地方政府走出這一困境。

價格是房地產(chǎn)市場的核心指標，但是市場止跌回穩(wěn)的信號通常會遵循“量、價、預期”的先后順序出現(xiàn)，是一個多維度驗證的過程。

最早且最重要的先行指標是交易量的持續(xù)回暖。俗話說“量在價先”，當新建商品房和二手房的成交量擺脫持續(xù)下滑的態(tài)勢，連續(xù)3-6個月出現(xiàn)環(huán)比和同比的增長，這通常是市場需求開始被激活的第一個明確信號。

緊隨其后的是價格指標的企穩(wěn)。這表現(xiàn)為房價環(huán)比跌幅的持續(xù)收窄，直至趨近于零或在部分核心區(qū)域出現(xiàn)微弱上漲。同時，二手房市場上，掛牌量不再激增，議價空間縮小，買賣雙方的博弈態(tài)勢發(fā)生微妙變化，這些都是價格趨穩(wěn)的跡象。另一個關鍵信號來自庫存和市場活躍度的變化。當商品房待售面積連續(xù)數(shù)月下降，樓盤的去化周期縮短至18個月以下的健康區(qū)間，這意味著市場吸收能力正在恢復。與此同時，開發(fā)商的行為也會發(fā)生轉變，例如參與土地拍賣的積極性提高，土地溢價率回升，這反映了他們對未來市場的信心正在修復。

最后，市場情緒的轉變也是重要信號。當媒體的報道從悲觀轉向中性或正面，看房人數(shù)和中介的活躍度顯著增加，通常意味著市場已經(jīng)度過最困難的時期，正在筑底并準備進入一個新的穩(wěn)定階段。

第四，進一步優(yōu)化核心城市的限制性政策。建議進一步實質性放寬北京、上海、深圳等一線城市的住房限購等限制性舉措，以釋放被壓抑的真實需求，發(fā)揮其市場風向標作用，提振全國市場信心。

第五，進一步降低交易成本。繼續(xù)引導5年期以上LPR下行，進一步降低居民房貸利率，并削減購房交易環(huán)節(jié)的各項稅費成本，切實減輕購房者負擔。

第六，建立居民房貸彈性處理機制，防范社會風險。對于因經(jīng)濟環(huán)境變化而暫時出現(xiàn)個人房貸月供逾期的居民，建議金融機構在審慎評估的基礎上，建立規(guī)范化的申請與審批流程，適度予以展期或制定靈活的還款計劃，防止個人信用風險演變?yōu)樯鐣€(wěn)定風險。