市場信心的缺失、對復(fù)雜債務(wù)關(guān)系的擔(dān)憂、高昂的交易成本以及對資產(chǎn)本身價值和位置的重新評估，共同導(dǎo)致了這些法拍商辦資產(chǎn)“有價無市”、無人接盤的流拍局面。

中房報記者 付珊珊 上海報道

爛尾4年之久的上海青浦正榮中心項目迎來司法拍賣。盡管起拍價相較于評估價已經(jīng)打了七折，但該項目仍然流拍了。

據(jù)阿里法拍平臺公布的信息顯示，上海青浦正榮中心在建工程及相應(yīng)的國有土地使用權(quán)，于2025年8月4日至8月7日進行拍賣。阿里法拍給出的項目評估價為9.31億元，而項目此次起拍價為6.52億元，相當(dāng)于評估價的約7折，折合樓板價約為10853元/平方米。

值得注意的是，此次拍賣的并非外界傳言的正榮地產(chǎn)總部大樓。

公開資料顯示，該項目土地用途為餐飲旅館業(yè)及商業(yè)用地，使用權(quán)面積24039平方米，總建筑面積106111平方米（其中地上建筑面積63331平方米、地下建筑面積42780平方米）。項目所有人為正榮御天（上海）置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“正榮御天”）。企查查顯示，正榮御天為正榮地產(chǎn)控股有限公司全資子公司，而后者為正榮地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“正榮地產(chǎn)”，06158.HK）在境內(nèi)的主體。

2014年2月，正榮地產(chǎn)以25.6億元競得該地塊，樓面價為15786元/平方米，溢價率達59.4%。時移世易，隨著正榮地產(chǎn)爆發(fā)債務(wù)和資金危機，上海青浦正榮中心也陷入停工爛尾狀態(tài)。

阿里資產(chǎn)平臺顯示，此次拍賣吸引了5512次圍觀，但最終無人報名、無人出價，項目首拍即宣告流拍。

首拍即流拍

該項目可謂命途多舛。

當(dāng)時正榮地產(chǎn)拿地時，項目規(guī)劃為融合購物中心、高端辦公、星級酒店、精品公寓等多元業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，并于2019年5月舉行開工奠基儀式。

但在施工期間，項目被傳出酒店規(guī)劃變更為長租公寓，引發(fā)周邊業(yè)主維權(quán)。盡管后續(xù)仍按原規(guī)劃建設(shè)，但2022年正榮地產(chǎn)爆發(fā)資金危機，項目隨之陷入停工狀態(tài)。

據(jù)周邊中介從業(yè)人員透露，該項目主體結(jié)構(gòu)已基本完工，市場曾傳言僅需約3億元資金即可完成內(nèi)部裝修建設(shè)。此前亦有消息稱華潤可能接盤，但均無下文。周邊居民反映，該項目的長期爛尾嚴重影響了區(qū)域房價和形象，期望拍賣能為項目找到新東家。

然而，盤活該項目并非易事。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，該項目尚處于待建狀態(tài)，后續(xù)仍需大量資金投入。其地理位置優(yōu)勢并非特別突出，且為商業(yè)性質(zhì)，潛在買家不僅要考慮建設(shè)成本，更需評估未來商業(yè)運營的盈利前景。若拍賣價格缺乏足夠吸引力，項目成功盤活的難度較大。

對于陷入困境的正榮地產(chǎn)而言，盤活項目、償還債務(wù)及推進債務(wù)重組是其核心任務(wù)。此前，正榮地產(chǎn)表示，一直與多家金融機構(gòu)磋商，力求以合理成本獲得新貸款，確保在建物業(yè)項目的交付，但今年以來尚未新增任何借貸。在債務(wù)重組方面，正榮地產(chǎn)披露正與法律及財務(wù)顧問商討境外整體債務(wù)管理方案。其最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2025年7月銷售額約3.36億元，今年前7月累計銷售額約27.01億元，整體經(jīng)營狀況不佳。

法拍資產(chǎn)困境

青浦正榮中心的流拍并非孤例。近年來，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，多家民營房企出險，其總部或核心城市商辦資產(chǎn)被債權(quán)人處置并進入法拍程序的現(xiàn)象增多。這些被法拍的資產(chǎn)難逃兩類結(jié)局：要么折價轉(zhuǎn)讓，要么流拍。

不久前，京東司法拍賣平臺交易記錄顯示，泰禾集團上?？偛看髽亲罱K以起拍價6.597億元成交。這座位于上海市靜安區(qū)恒豐路232-262號、漢中路233-247號的建筑，作為泰禾集團華東總部所在地，曾是這家閩系房企在全國激進擴張的重要據(jù)點。但如今也難逃被拍賣的境地。這筆交易的買家為上海舜晟建設(shè)集團有限公司，外界給予其的標簽是“低調(diào)務(wù)實”。6.597億元成交價相較于評估價9.424億元，已縮水3億元，較開發(fā)成本13.5億元而言更是價格“腰斬”。

相比之下，更多資產(chǎn)面臨“有價無市”的局面。

就在今年7月12日，陽光城上?？偛看髲B“濱江國際廣場1號樓”第三次拍賣，起拍價較一拍再打七折，最終仍因無人出價而流拍。

一位長期跟蹤商業(yè)地產(chǎn)市場的人士認為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場整體低迷，一線城市如上?？罩寐噬仙饨鹣禄?，投資回報率下降。疊加經(jīng)濟下行壓力，大型企業(yè)普遍收緊投資預(yù)算，大宗資產(chǎn)交易遇冷。

戴德梁行研究顯示，2025年上半年上海大宗物業(yè)成交總額158億元，完成交易37宗，同比顯著回落，不足往年同期一半水平，印證了市場的寒意。

“其次是資產(chǎn)本身問題。”上述人士進一步解釋稱，諸如此類的法拍資產(chǎn)往往伴隨著復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買家也會擔(dān)心“買樓送債”的問題。總的來說， 市場信心的缺失、對復(fù)雜債務(wù)關(guān)系的擔(dān)憂、高昂的交易成本以及對資產(chǎn)本身價值和位置的重新評估，共同導(dǎo)致了這些法拍商辦資產(chǎn)“有價無市”、無人接盤的流拍局面。

一些業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，根據(jù)規(guī)定，此類流拍資產(chǎn)通常會降價進行二拍或三拍，甚至進入變賣程序。最終能否成交，取決于降價幅度是否足夠吸引買家入場，以及整體市場環(huán)境能否有所改善。目前來看，大幅降價成交或繼續(xù)流拍的可能性并存。