西安房?jī)r(jià)有泡沫嗎？

西安房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

當(dāng)前適合在西安買房嗎？

為啥要聊西安呢？

咱們之前幾期已經(jīng)聊過(guò)了多個(gè)高能級(jí)城市的房?jī)r(jià)泡沫情況，今天聊西安。

西安的城市地位，從樓市來(lái)看，在 2017 年之后快速崛起，與成都、重慶并列為西部三大都市，且都是國(guó)家級(jí)中心城市。

過(guò)去十年總體來(lái)看，成都樓市最強(qiáng)，其次是西安，重慶最弱。

對(duì)西安的朋友們，以及廣大西北地區(qū)想在西安置業(yè)的朋友們，可以耐心看看這篇文章。

房?jī)r(jià)泡沫指標(biāo)很重要，老楊體系是國(guó)內(nèi)最全面、最深入的衡量房?jī)r(jià)泡沫的指標(biāo)體系，主要有三個(gè)指標(biāo)：房?jī)r(jià)收入比、租金收益率、房?jī)r(jià)短期波動(dòng)因子。

房?jī)r(jià)收入比9倍

首先，我們看一下西安的房?jī)r(jià)收入比。

房?jī)r(jià)收入比，是拿西安 100 平米戶型的平均房?jī)r(jià)，除以西安城鎮(zhèn)地區(qū)平均家庭可支配收入。

其最低點(diǎn)在 2016 年，只有 6 倍；最高處是 2021 年的 13 倍。

2017 年之后，西安房?jī)r(jià)漲幅很大，反而推動(dòng)著房?jī)r(jià)收入比攀升。

2022 年之后西安房?jī)r(jià)走弱，房?jī)r(jià)收入比同步下跌，2024 年為 9 倍。

2024 年成都的房?jī)r(jià)收入比好像是 10 倍，重慶的是 8 倍，西安正好介于重慶和成都之間。

不同國(guó)家、不同能級(jí)的城市之間，房?jī)r(jià)收入比不相同是很正常的規(guī)律，高能級(jí)的國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)收入比往往比較高。

需要看西安房?jī)r(jià)收入比過(guò)去的走勢(shì)，我們最好把它指數(shù)化。

從過(guò)去十多年西安房?jī)r(jià)收入比的指數(shù)圖來(lái)看，2024 年雖延續(xù)此前的下滑趨勢(shì)，雖然只有 9 倍，但指數(shù)為 21。

處于零以上，這說(shuō)明該指標(biāo)偏高，或者說(shuō)，從房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)來(lái)看，西安人買房還是有點(diǎn)吃力的。

2011 年到 2017 年，西安房?jī)r(jià)收入比指數(shù)為負(fù)值，買房相對(duì)容易些。

租金收益率2.2%

第二個(gè)指標(biāo)，租售比，也即租金收益率，這在全世界都是衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫的關(guān)鍵指標(biāo)。

西安的租金收益率，過(guò)去十幾年比較高的時(shí)候是 2013 年到 2014 年，達(dá)到 4.2%。

2017 年之后，隨著房?jī)r(jià)大漲，租金收益率下降，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)高于租金漲幅。

最低點(diǎn)出現(xiàn)在 2023 年三季度，跌到了 1.9%，之后慢慢回升，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌幅大于租金跌幅。

最新數(shù)據(jù)，2025年二季度為 2.2%。

那么，2.2% 是高是低呢？有沒(méi)有泡沫呢？

我們還是得把它指數(shù)化，指數(shù)化之后看得更清楚。

基本上從 2017 年下半年開(kāi)始，指數(shù)就變成了負(fù)值，這說(shuō)明數(shù)據(jù)偏低，即房?jī)r(jià)水平相比租金水平偏高。

2025年6 月為- 85，目前來(lái)看，西安的租售比有點(diǎn)過(guò)低，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)泡沫還沒(méi)有擠完。

房?jī)r(jià)周期波動(dòng)已低估

第三個(gè)指標(biāo)，是老楊獨(dú)創(chuàng)的，我稱之為房?jī)r(jià)周期性波動(dòng)指數(shù)。

即把西安的房?jī)r(jià)漲幅或跌幅放在過(guò)去十幾年的周期性變化過(guò)程中衡量，看房?jī)r(jià)漲跌幅是大是小，是否有泡沫。

下圖顯示，2014 年四季度到 2015 年、2016 年，直到 2017 年上半年，波動(dòng)指數(shù)為負(fù)值，說(shuō)明西安的房?jī)r(jià)被低估。

2017 年下半年開(kāi)始，西安房?jī)r(jià)漲幅加大，開(kāi)始滋生泡沫。泡沫頂峰出現(xiàn)在 2021 年 9 月，最高達(dá)到 210 點(diǎn)。

之后，西安樓市走弱，房?jī)r(jià)漲幅回落并轉(zhuǎn)跌，房?jī)r(jià)開(kāi)始了擠泡沫的歷程。

終于，到了2024 年 11 月，西安房?jī)r(jià)周期波動(dòng)指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，也就是說(shuō)，按指標(biāo)來(lái)看，房?jī)r(jià)泡沫已擠完。

房?jī)r(jià)泡沫擠完半年了

最后，把三個(gè)細(xì)分指標(biāo)綜合起來(lái)，得出能夠衡量西安房?jī)r(jià)總泡沫波動(dòng)情況的指數(shù)。

下圖顯示，2014 年、2015 年、2016 年及 2017 年上半年，西安房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)為負(fù)值，即房?jī)r(jià)被低估，沒(méi)有任何泡沫。

2017 年下半年開(kāi)始小幅增長(zhǎng)，2018 年泡沫快速膨脹，直到 2021 年三季度達(dá)到頂峰。

之后，開(kāi)始了擠泡沫的進(jìn)程。

2025年2月，西安房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)開(kāi)始進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，終于把泡沫全部擠完。

相比全國(guó)很多城市，西安房?jī)r(jià)泡沫擠完的時(shí)間節(jié)點(diǎn)比較靠后。

主要是 2017 年到 2023 年一季度，西安房?jī)r(jià)上漲時(shí)間太長(zhǎng)，漲幅也非常大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比和租金收益率兩個(gè)指標(biāo)尚有點(diǎn)泡沫，但房?jī)r(jià)周期波動(dòng)因子指標(biāo)已明顯顯示泡沫擠完。

綜合來(lái)看，目前泡沫已擠完，但也只是剛剛擠完。

按照過(guò)去的規(guī)律，泡沫擠完后，房?jī)r(jià)未必會(huì)止跌，而是會(huì)繼續(xù)慣性下跌多個(gè)月份。

想在西安買房的朋友們，需要持續(xù)觀察一年左右，才可能出現(xiàn)較好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

好吧，一年之后我們?cè)賮?lái)重新分析。