齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 李夢瑤

當(dāng)前，濟(jì)南商業(yè)綜合體的形態(tài)與功能正經(jīng)歷著深刻的 “新陳代謝”，新項(xiàng)目扎堆入市，老項(xiàng)目則加速升級求變。然而，繁榮背后的矛盾同樣顯著：一方面，各區(qū)縣商業(yè)綜合體的布局已漸趨飽和，市場空間面臨擠壓；另一方面，在同質(zhì)化競爭的窠臼中，仍缺乏具有全國影響力的商業(yè)地標(biāo)，難以形成獨(dú)特的城市商業(yè)辨識度。

飽和與稀缺并存，濟(jì)南的商業(yè)綜合體如何突圍？

商業(yè)頂流 “逐鹿” 濟(jì)南

歷史悠久的緯十二路，見證著這座千年古城的繁華與滄桑，如今再度成為各大商業(yè)綜合體的角力場。

8月5日，槐蔭區(qū)經(jīng)一路與緯十二路交會處的施工工地上，“MixcMarket 萬象里” 的標(biāo)識悄然掛上外立面。據(jù)悉，這里將誕生全國首座 “萬象里” 社區(qū)商業(yè)綜合體，為西市場商圈注入新活力。一路之隔，36 層的壹合廣場已完成招商，華潤萬象匯即將落子于此，與萬象里形成 “雙星閃耀” 之勢。

老商圈也在迎來 “新力量”。萬象匯官宣后，和諧廣場迅速啟動室內(nèi)改造升級，劍指下一個(gè)輝煌十年；京東電器城市旗艦店簽約入駐連城廣場，為片區(qū)商業(yè)添注新動能。

一路向西，龍湖西城天街即將啟幕；第四代萬達(dá)廣場將串聯(lián)起宜家、印象濟(jì)南、弘陽廣場等商業(yè)巨頭，共同勾勒西客站超級商圈的版圖。

濟(jì)南東部及老城核心區(qū)的商業(yè)升級同樣看點(diǎn)紛呈。上周末，泉城路商圈改造設(shè)計(jì)方案公布，計(jì)劃對標(biāo)杭州湖濱步行街，通過系統(tǒng)性更新鞏固商業(yè)核心地位；洪樓商圈借勢城市更新推出 “洪樓 1905” 項(xiàng)目，取代昔日老百貨大樓，以新姿態(tài)登上歷史舞臺。

天橋區(qū)，濟(jì)濼路與北園大街交叉口西南角的萬虹廣場計(jì)劃于今年亮相，為北部片區(qū)注入消費(fèi)新活力；市中區(qū)上新街已率先完成升級并于今年開街；高新區(qū)山姆濟(jì)南首店自招商起便牽動市民目光；CBD 內(nèi)的綠地國金天地，正打造濟(jì)南版 “太古里”，劍指東部高端商業(yè)與時(shí)尚文化新地標(biāo)……

這不僅是商圈的更迭，更是一座城市商業(yè)基因的重組?！俺鞘械陌l(fā)展史，往往也是一部商圈的更迭史?！?濟(jì)南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院黨委副書記、院長吳學(xué)軍指出，當(dāng)前濟(jì)南商業(yè)呈現(xiàn)多中心發(fā)展的特征。

這種轉(zhuǎn)變體現(xiàn)在兩個(gè)維度：一方面，伴隨濟(jì)南 “東強(qiáng)、西興、南美、北起、中優(yōu)” 城市發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)，新興區(qū)域成為商業(yè)布局的熱土，各家商管公司試圖以差異化定位搶占市場先機(jī)；另一方面，在土地資源緊約束背景下，商業(yè)發(fā)展邏輯已從 “增量擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “存量更新”，盤活老商圈、舊廠區(qū)等存量空間，成為老牌商圈延續(xù)輝煌的必然選擇。

同質(zhì)化下的“流量”和“留量”

商業(yè)綜合體為何如此受熱捧？2025 年，“以提振消費(fèi)為重點(diǎn)全方位擴(kuò)大內(nèi)需” 成為各城市發(fā)展的核心命題，而商圈提質(zhì)升級正是這一戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵落子。

“商以城在，城以商興。商業(yè)綜合體是吸引大眾敢消費(fèi)、愿消費(fèi)的重要載體?！?山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授王晨光認(rèn)為，作為樓宇經(jīng)濟(jì)的重要形態(tài)，商業(yè)綜合體聚合了商貿(mào)服務(wù)、金融、文旅休閑等多元第三產(chǎn)業(yè)，它如同城市的 “衣裳”，外在風(fēng)格與質(zhì)感，恰是衡量城市活力的生動注腳。

對于濟(jì)南而言，在強(qiáng)省會戰(zhàn)略驅(qū)動下，城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?，面貌日新月異。近兩年，?jì)南文旅產(chǎn)業(yè)突破顯著，節(jié)假日 “人擠人” 成常態(tài)，但如何將短期流量轉(zhuǎn)化為長期消費(fèi)“留量”，仍是共性課題。

王晨光指出，盡管近十年濟(jì)南商業(yè)綜合體建設(shè)如火如荼，卻難掩 “量增質(zhì)滯” 的瓶頸 —— 商業(yè) “老態(tài)”“守舊” 的印象未完全褪去，對外來品牌首店的吸引力尚缺 “火候”，文旅與商業(yè)的融合也顯不足。

放眼全國，成都太古里以 “傳統(tǒng)街巷 + 現(xiàn)代商業(yè)” 模式，既保留川西民居歷史肌理，又引入全球首店與潮流業(yè)態(tài)，成為本地消費(fèi)與游客打卡的雙重目的地；西安大唐不夜城以唐文化為內(nèi)核，將商業(yè)消費(fèi)與沉浸式文旅體驗(yàn)深度綁定；長沙文和友以城市記憶為主題重構(gòu)消費(fèi)空間，將老長沙場景與網(wǎng)紅餐飲、娛樂結(jié)合，激活城市夜經(jīng)濟(jì)與青年文化消費(fèi)。

對濟(jì)南而言，這些案例恰是破題的鏡鑒：商業(yè)綜合體的價(jià)值早已超越單純消費(fèi)功能，而是 “消費(fèi)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) + 消費(fèi)核心承載地 + 城市活力空間塑造” 的多元融合。近兩年，各地主政者也已意識到這一點(diǎn)，正站在這一高度推動商業(yè)升級。

濟(jì)南亦不例外。近年來市區(qū)各級政府工作報(bào)告中，商圈發(fā)展始終是高頻詞 —— 這既體現(xiàn)對商業(yè)迭代的重視，也為未來突破埋下伏筆。

從“購物場”到“生活引力場”轉(zhuǎn)變

商業(yè)綜合體密集開業(yè)，新老項(xiàng)目 “混戰(zhàn)” 加劇，如何突圍？或許該回歸本質(zhì) —— 一座城市的商圈，終究要服務(wù)于生活在這里的人與慕名而來的客。

王晨光認(rèn)為，兩類需求最值得關(guān)注：一類是本地居民，講究消費(fèi)的舒服、松弛與節(jié)奏感；另一類是外地游客，渴望在商圈中感受獨(dú)特文化魅力，體驗(yàn)極具濟(jì)南特色的在地表達(dá)。

當(dāng)下，年輕人想打卡藝術(shù)展覽，乘高鐵奔赴北京 SKP-S；想體驗(yàn)沉浸式劇場，上海 TX 淮海是優(yōu)先選擇。重慶解放碑步行街憑借山城風(fēng)貌與豐富業(yè)態(tài)，成為游客與本地人的匯聚地；廈門中山路步行街將閩南風(fēng)情與現(xiàn)代商業(yè)融合，展現(xiàn)獨(dú)特魅力…… 這些 “網(wǎng)紅城市” 精準(zhǔn)抓住了 “Z 世代” 的流量密碼。

“如今年輕人的消費(fèi)習(xí)慣已改變，不再滿足于單純購物，逛吃、休閑娛樂，體驗(yàn)式消費(fèi)已成為主流；在此基礎(chǔ)上，開放式體驗(yàn)街區(qū)若能兼顧休閑、賞景訴求，將更具吸引力?！眳菍W(xué)軍說。

吳學(xué)軍建議，地標(biāo)性商業(yè)綜合體需要加大對國際首店的引入。還可以元宇宙主題街區(qū)，通過AI導(dǎo)覽、AR試穿、裸眼3D全息投影等技術(shù)升級消費(fèi)體驗(yàn)，滿足Z世代對新鮮、沉浸、社交化消費(fèi)的需求。“當(dāng)下綜合體內(nèi)規(guī)劃藝術(shù)展覽空間、沉浸式劇場、互動娛樂區(qū)是不錯(cuò)的引流形式，可以填補(bǔ)‘體驗(yàn)式消費(fèi)’供給缺口。”

“濟(jì)南亟待 ‘洋氣’ 起來?！蓖醭抗鈩t認(rèn)為，當(dāng)前，濟(jì)南尚未形成具有全國影響力的地標(biāo)性商業(yè)綜合體，而這個(gè)載體，將是提升城市形象，吸引外來游客的關(guān)鍵引力。

王晨光建議，要在重要景區(qū)附近的重要商圈內(nèi)深挖“泉城”IP，比如泉水文化、老街記憶等，在商圈中融入泉水景觀、非遺元素、《老殘游記》等在地?cái)⑹?，打造“一店一景一故事”的特色空間，增強(qiáng)文化辨識度與情感共鳴。

值得關(guān)注的是，地鐵等軌道交通建設(shè)正在催生樞紐型綜合體，重塑城市空間結(jié)構(gòu)。記者注意到，目前這些在建的綜合體中，多數(shù)都是TOD項(xiàng)目。

“以前，去商場就只能購物。而現(xiàn)在，商場的功能邊界在拓展，不再是孤立的消費(fèi)載體，而是與辦公、居住、文化、生態(tài)公園等元素深度綁定。”吳學(xué)軍說，越來越多的商業(yè)綜合體搭載配套設(shè)施，也成為“15分鐘生活圈”的重要元素，讓商業(yè)融入城市肌理與市民日常。

從 “四處奔走” 到 “舉步即達(dá)”，從 “單純消費(fèi)” 到 “沉浸體驗(yàn)”，濟(jì)南商業(yè)綜合體的 “新陳代謝”，正在書寫這座城市更鮮活的商業(yè)故事。

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