就今天早些時(shí)候，昌平南生命科學(xué)園B地塊報(bào)規(guī)了。此后為了省事兒我們簡(jiǎn)稱這個(gè)地塊為生B。

我簡(jiǎn)單查了一下土地資料，這塊地是今年6月5日由越秀、北京城建、未來科學(xué)城、貝好家四家聯(lián)合體競(jìng)得的商品住宅地塊。

因?yàn)檫@個(gè)地塊距離規(guī)劃的地鐵19號(hào)線北延生命谷站幾百米，外加之往南約1公里是超極合生匯以及生命科學(xué)園地鐵站，地理位置算不錯(cuò)，所以得到了較高的關(guān)注度。

我簡(jiǎn)單的給大家畫了一份該地塊的樓棟分布圖，可以拿這個(gè)圖簡(jiǎn)單參考。

0077(西)地塊8棟住宅樓，住宅建面40784.47平米，共400戶，套均面積約102平米；

0078(東)地塊7棟住宅樓，住宅建面37813.02平米，共372戶，套均面積約102平米。

之前道兒上傳的，該項(xiàng)目規(guī)劃有約80平米兩居、105平米三居、120多平米四居，按照?qǐng)?bào)規(guī)數(shù)據(jù)算出來的套均102平米看，應(yīng)該是對(duì)的上的。

來看我截取的部分規(guī)劃圖。從這個(gè)樓棟我們能看出點(diǎn)內(nèi)容來。

①中戶三面寬、邊戶兩面寬；

②邊戶陽(yáng)臺(tái)比中戶陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深更大；

③疑似有較大面積的邊飄窗。

按著三條我們來分析：

中戶三面寬、邊戶兩面寬，面積多少？

圖上有這棟樓的整體面寬51.38米，也有中單元與西單元的面寬35.28米，所以我們能夠算出來東單元面寬16.1米。

然后我們忙猜邊戶兩面寬面寬6.7米，因?yàn)?.7米乘以11.93米圖上所示的進(jìn)深，差不多就是80平米。

那么中戶大致就有9.4米左右的面寬，之前的三面寬小三居咋做的南向各房間面寬？主臥3.2、客廳3.4、次臥2.8米面寬，合起來正好9.4米。

中戶因?yàn)檫M(jìn)深沒有11.93米那么大，按11米進(jìn)深猜著算就是大約103平米的面積。

所以我上來就說，100平米小三居，就這么猜著算出來的。

邊戶陽(yáng)臺(tái)比中戶陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深更大，為什么？

因?yàn)椴剿闶强ê梅孔颖容^嚴(yán)格的地方，就讓做陽(yáng)臺(tái)面積是套內(nèi)面積的10%以內(nèi)。

邊戶就一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，為了盡量占滿10%的面積，所以進(jìn)深肯定要比中戶兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深更長(zhǎng)，這件事從邏輯上看，是合理的。

疑似有較大面積的邊飄窗

這個(gè)沒法多解釋，但我看了半天，總覺得規(guī)劃圖的樓棟邊側(cè)黑色實(shí)線外的留白都是飄窗…

同理，按我這個(gè)算法或者邏輯去看其他樓棟，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)的事兒還挺多的。比如：

①11層以內(nèi)能做一梯兩戶的樓棟，大部分都是100平米左右的中戶，邊戶基本也都是100平米或者80平米的面積。所以小面積基本上都是一梯兩戶的樓棟。

②18層的樓，算了算基本都是120來平米的面積。這也符合開發(fā)商用更大的戶型面積做均衡得房率的邏輯。

當(dāng)然以上都是我個(gè)人的胡亂分析，僅供參考，最終還是要以開發(fā)企業(yè)公示為準(zhǔn)。

也說點(diǎn)旁的。

之前我寫過一篇文章，大致說過，道兒上傳生B準(zhǔn)備賣5.5萬元/平米，邊上某湖的新盤可能會(huì)很難受。

有個(gè)姐們兒跟我說，估計(jì)某湖的人看你的小道兒消息了，還是聽勸的，這不最近賣4.9、5萬一平米了。

我問姐們兒真的假的…姐們兒甩給我一個(gè)開發(fā)企業(yè)常用的系統(tǒng)導(dǎo)出來的數(shù)據(jù)…

我本來想給那姐們說一聲，這個(gè)系統(tǒng)導(dǎo)出來的數(shù)據(jù)也是靠算法的，不一定準(zhǔn)。結(jié)果我一看，31號(hào)那天一共成交兩套，一套5萬出頭，一套4.9萬多…那也就真是賣到了5萬甚至不到5萬的價(jià)格了…

所以，問題來了~生B有沒有可能與時(shí)俱進(jìn)給更合理的銷售價(jià)格？或者通過追加更高的精裝、園林等品質(zhì)讓大家覺得價(jià)格合理？

不管怎么樣，生B開始出牌了。昌南的未來如何，拭目以待。

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