周五，北京發(fā)布了新一輪房地產(chǎn)政策。主要是放松了五環(huán)外的限購。

這會讓北京的房價企穩(wěn)回升嗎？

其實政策早就給了答案。

政策的原話是：房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)。

你看，根本沒有提房價。

實際上，政策所說的止跌企穩(wěn)，指的是成交量。

回顧一下，最近三年歷次政策出手，大都是在成交量下滑到警戒點的時候，而不是房價下跌的時候。

當(dāng)下，北京二手房成交量下滑到了最近5年的倒數(shù)第二位。

此外，政策已經(jīng)明確了房子向消費屬性回歸，那么去庫存將以降價的方式展開。

而如果成交量起來了，房價下跌的趨勢就還會繼續(xù)。

為啥呢？不是說量在價先嗎？量起來后，價格應(yīng)該逐漸企穩(wěn)才對呀。

我們今天就來討論一下這個話題，里面藏著很多不為人知的事。

一 、用PEG的視角看房價

在估值體系里，彼得林奇喜歡用PEG，也就是PE（市盈率）和G（盈利增速）進(jìn)行對比。

兩者比值小于1，說明股票低估，反之則是高估。

假設(shè)一只股票的PE是100倍，看起來估值很高。

但如果未來三年盈利增速是200%，在股價不變的情況下，三年后PE就降低到3.7倍了。

這就是高成長可以化解高估值。

同理，如果現(xiàn)在PE是100倍，盈利增速從100%降低到50%，股價至少都得腰斬。

之前鋰電，光伏和醫(yī)藥跌這么狠，就是因為在高估值下，盈利增速降低，導(dǎo)致戴維斯雙殺。

對應(yīng)到房子上，我們用租金回報率的倒數(shù)代替PE，用租金增速代替盈利增速。

雖然房價已經(jīng)跌了不少了。但租金還沒有停止下跌。

新一屆大學(xué)生畢業(yè)后，租金往往還有慣性下跌。

北京的租金算是比較堅挺了，那些房價下跌比較狠的城市，租金下降就很恐怖。比如，東莞，廈門，青島。

用PEG的角度來理解房價，我們看到了另一番景象。

但有一個問題，租金跟房價有什么關(guān)系？

二、供需關(guān)系決定租金

把房屋出租當(dāng)做一種產(chǎn)品，那么其價格就是由供需關(guān)系決定的。

租金下降，要么是供給增加了，要么是需求減少了。

這跟房價又什么關(guān)系呢？

我們知道，買房的人無非分兩種：買來自己住和買來投資。

投資方面，在中國人的思想里，買房用來收租的人其實很少。（尤其是新房，害怕被租客破壞了裝修和設(shè)施）

中國人在房子上的投資往往是買來放在那里，不住也不租，坐等升值。

過去十幾年是城市化大發(fā)展的時間，外來進(jìn)城的人口很多，需求增加，而供給沒有跟上，房租就跟著房價一起漲。

這還只是從房東的角度進(jìn)行分析。

實際上，很多城市為了抬高房價，都有捂盤惜售的行為，甚至有些開發(fā)商拿了地都不捂著不開發(fā)，就等著地價和房價升值。

后來三道紅線劃下來，開發(fā)商急著變現(xiàn)，開始打折拋售，供給一下子就被逼出來了，房價就挺不住了。

房價下跌導(dǎo)致房東們也緊張了。這個時候，他們開始逐漸拋售屯在手里的房子。

然而，現(xiàn)在買房的人以剛需為主（這也是國家的導(dǎo)向）。那么剛需買房后，租賃需求就減少了。

于是租賃市場就從供不應(yīng)求變?yōu)楣┻^于求了，租金當(dāng)然就會不斷下降了。

我們還可以看看寫字樓的租金。

與住宅不同的是，即便是一線城市，租金從2019年開始就在不斷走低了。

為什么寫字樓租金下滑的時間早于住宅呢？

因為買寫字樓的人不可能屯在那里不出租。所以修了多少寫字樓，市場就會增加多少供給。換句話說，供給沒有被人為扭曲。

由于寫字樓的租金回報率很早就開始降低了，所以價格也比住宅下降得早。

其實現(xiàn)在住宅的空置率一點都不低，只不過以前有房價上漲的預(yù)期，所以擁有多套房的房東就捂著不賣也不租。

三、限購政策放松會帶來什么？

現(xiàn)在我們可以思考限購政策會帶來什么了。

很明顯這是增加了剛需。那么成交量大概率會上行。

但剛需接手了空置的住宅后，租賃市場的需求就減小了。

隨之而來的就是租金會進(jìn)一步下降，同時帶動房價繼續(xù)下降。（類似股票的戴維斯雙殺，盈利增速下降，帶動殺估值）

實際上，這正是決策層想看到的。

只有房價和租金降下來以后，才能提振內(nèi)需。

而且，未來政府收儲才有利可圖。

房價啥時候能企穩(wěn)呢？

估計要等到租金下降趨于企穩(wěn)的時候。

現(xiàn)在北京的租金回報率已經(jīng)在回升到2%以上了。相當(dāng)于50倍PE。

這個估值顯然也不低。不過由于在回升，說明房價下降的速度比租金快。那么距離企穩(wěn)的時間就短。

相反，深圳和成都的租金回報率還在下跌過程中。

說明房價下降的速度比租金下降的速度慢，那么殺估值估計還會繼續(xù)。

四、股市助攻

對于樓市來說，還有一個更為強(qiáng)大的敵人--股市。

短期內(nèi)，資金是有限的，流進(jìn)了股市，樓市的資金就少了。

過去十幾年，樓市搶奪了大部分社會資金，所以股市的估值中樞不斷下移。

然而，現(xiàn)在管理層的導(dǎo)向已經(jīng)變了。

中央城市會議已經(jīng)定調(diào)了房子的居住屬性，而政治局會議上有提出：增強(qiáng)國內(nèi)資本市場的吸引力和包容性，鞏固資本市場回穩(wěn)向好勢頭。

很明顯，政策是要促進(jìn)股市繼續(xù)漲的，成為居民新的財富蓄水池。從而解放出土地這個生產(chǎn)要素。

今年以來，股市持續(xù)上漲，已經(jīng)開始逐漸吸引社會的注意力了。

那些賣掉房子的人，內(nèi)心是怎么想的呢？

肯定在想應(yīng)該把錢放在哪里。

人在突然多了一大現(xiàn)金后，往往都是拿不住的。

想想股市里空倉的人吧，有幾個能忍住不買入的？

所以，樓市的資金或多或少已經(jīng)開始往股市搬家了。

今年以來，私募的發(fā)行最為火爆。而私募都是有門檻的。

大家想想看，誰在買私募，錢從哪里來？

未來，隨著慢牛行情的持續(xù)，這種搬家會愈演愈烈。

時代已經(jīng)變了！聞出味來沒？