昨天深夜，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布通知：五環(huán)外購(gòu)房不再限制套數(shù)。說(shuō)實(shí)話，這個(gè)大招遠(yuǎn)超預(yù)期，北京作為風(fēng)向標(biāo)，也終于放開限購(gòu)了。

這政策來(lái)得有多急？8月8日發(fā)布，8月9日就開始施行，連個(gè)緩沖期都沒(méi)有。北京的開發(fā)商和中介們昨晚肯定都沒(méi)睡好覺(jué)，忙著調(diào)整銷售策略呢！

01政策組合拳，力度超預(yù)期

這次北京出臺(tái)的“房地產(chǎn)新政”可不止一個(gè)文件，而是一套組合拳。限購(gòu)松綁和公積金優(yōu)化兩招齊發(fā)，力度之大遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。

五環(huán)外不限購(gòu)套數(shù)，這是最引人注目的變化。

具體來(lái)說(shuō)，京籍居民家庭、在北京連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿2年及以上的非京籍家庭，在五環(huán)外買房不再限套數(shù)了。

有意思的是，政策還特別提到：成年單身人士在北京購(gòu)買商品住房的，按照居民家庭執(zhí)行限購(gòu)政策。這一條，你品，你細(xì)細(xì)品。

公積金政策調(diào)整也是實(shí)打?qū)嵉睦谩?/p>

二套房公積金貸款最高額度從60萬(wàn)提到100萬(wàn)，一下子增加了40萬(wàn)！二套房最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%，不再區(qū)分五環(huán)內(nèi)外。

還有更實(shí)在的——每繳存公積金一年可貸額度從10萬(wàn)提到15萬(wàn)。這意味著你想貸120萬(wàn)，原來(lái)需要繳存公積金11年零1個(gè)月，現(xiàn)在只需7年零1個(gè)月。門檻大大降低了！

02市場(chǎng)反應(yīng)，立竿見(jiàn)影？

政策一出來(lái)，市場(chǎng)馬上就有反應(yīng)了。由于政策自8月9日起實(shí)施，預(yù)計(jì)在這個(gè)周末，政策的效果就會(huì)立竿見(jiàn)影地體現(xiàn)在市場(chǎng)的到訪量和認(rèn)購(gòu)量的提升上。

數(shù)據(jù)最有說(shuō)服力。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月，北京新建商品住宅銷售套數(shù)中，五環(huán)外占比超80%，是新房市場(chǎng)的絕對(duì)成交主力地區(qū)。二手住宅成交套數(shù)五環(huán)外占比也超50%。

目前從北京新房庫(kù)存來(lái)看，7.19萬(wàn)套的庫(kù)存中，78.7%都是在五環(huán)外，這次新政非常聚焦當(dāng)下市場(chǎng)的核心痛點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)局部市場(chǎng)的需求、緩解開發(fā)商的庫(kù)存壓力，能夠起到有效的作用。

但市場(chǎng)真的會(huì)如預(yù)期般火熱嗎？別忘了，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)掛牌量已突破16萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。7月北京市二手住宅網(wǎng)簽量12784套，環(huán)比下降15.6%，同比下降17.9%。

03全國(guó)一盤棋，冷熱不均

北京的新政不是孤例，而是全國(guó)樓市調(diào)整大棋局中的關(guān)鍵一步?？纯慈珖?guó)數(shù)據(jù)，你就能明白為什么政策這么急了。

2025年1-7月，35個(gè)城市商品房累計(jì)成交面積同比下降10.8%，降幅還在擴(kuò)大。7月當(dāng)月成交面積同比下降19.6%。分城市級(jí)別看，一線、二線、三線城市成交面積同比分別下降21.8%、15.8%、38.3%。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)的最新報(bào)告預(yù)測(cè)，今年內(nèi)地住宅市場(chǎng)的銷售總樓面面積將減少5%，平均售價(jià)下跌2%。他們指出的原因很直接：內(nèi)房仍面臨人口老化、住宅可負(fù)擔(dān)性低、以及大量庫(kù)存等結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。

不過(guò)，市場(chǎng)分化嚴(yán)重。優(yōu)質(zhì)核心地塊熱度仍然較高，7月全國(guó)300城宅地平均溢價(jià)率為8.84%，環(huán)比有所提升。上海、蘇州、深圳拿地樓面價(jià)均突破區(qū)域紀(jì)錄。

克而瑞的報(bào)告說(shuō)得更直白：“核心一二線城市熱點(diǎn)恒熱是大概率事件，尤其是對(duì)于購(gòu)買力基礎(chǔ)相對(duì)雄厚的京滬深杭蓉等熱點(diǎn)城市而言。”

而三四線城市呢？報(bào)告用了個(gè)形象的描述：“跌無(wú)可跌有價(jià)無(wú)市?！?/p>

04政策大轉(zhuǎn)向，邏輯何在？

從去年開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策就在悄然轉(zhuǎn)向。2024年北京“9·30”新政將非京籍社保年限“五環(huán)內(nèi)5改3”、“五環(huán)外5改2”，已經(jīng)讓市場(chǎng)為之一振。

這次政策力度更大。為什么會(huì)有這樣的大轉(zhuǎn)向？根本原因在于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了根本性變化。

截至2025年6月，全國(guó)商品房待售面積已達(dá)驚人的6.8億平方米，其中70%以上集中在三四線城市。這堆積如山的房屋庫(kù)存已成為壓垮市場(chǎng)的最后一根稻草。

城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩也是一個(gè)關(guān)鍵因素。城鎮(zhèn)化率已超過(guò)65%，但增速卻從2015年的1.2%驟降至去年的0.5%，意味著新增住房需求大幅萎縮，曾經(jīng)的“缺房時(shí)代”徹底終結(jié)。

中央的政策導(dǎo)向已經(jīng)明確轉(zhuǎn)變。7月30日Z(yǔ)ZJ會(huì)議提出“高質(zhì)量開展城市更新”，而不再提“房住不炒”。

2025年5月1日正式施行的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，從多個(gè)維度對(duì)住宅品質(zhì)進(jìn)行了全面升級(jí)。政策明確重點(diǎn)支持綠色建筑、智能家居、適老化改造項(xiàng)目。這意味著未來(lái)市場(chǎng)上的住房產(chǎn)品將更加注重品質(zhì)和居住體驗(yàn)。

05購(gòu)房指南，實(shí)用建議

面對(duì)新政，不同人群該如何應(yīng)對(duì)？這里夕語(yǔ)給大家?guī)讉€(gè)實(shí)在建議：

剛需購(gòu)房者：現(xiàn)在是個(gè)好時(shí)機(jī)。公積金政策大幅放寬，首付比例降低，貸款額度提高。以購(gòu)買五環(huán)外總價(jià)360萬(wàn)元的剛需住房為例，新政下月供可減少93元左右，全周期利息降低2.77萬(wàn)元。

改善型需求：特別是想“一買一賣”置換的人群，受益最大。新政前會(huì)被認(rèn)定為二套購(gòu)房者，公積金貸款上限僅60萬(wàn)；新政后則可認(rèn)定為首套，貸款上限大幅提升至120萬(wàn)！

五環(huán)外二手房業(yè)主：政策帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)。想賣出五環(huán)外二手房改善住房的需求，此次政策也帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)，促進(jìn)這部分改善需求釋放。

投資型買家：謹(jǐn)慎入局。雖然五環(huán)外不限購(gòu)套數(shù)了，但需要清醒認(rèn)識(shí)到，核心區(qū)域與非核心區(qū)域的分化將持續(xù)加劇。

那些等著政策刺激房?jī)r(jià)大漲的人可能要失望了。玩笑的背后，是市場(chǎng)回歸理性的必然之路。房子終究要回歸居住本質(zhì)。