2025.08.12

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作者 |第一財(cái)經(jīng) 鄭娜

8月11日晚，深圳房地產(chǎn)開發(fā)商華南城（01668.HK）對(duì)外披露，該公司于8月11日被高等法院下令清盤。同時(shí)，富事高咨詢有限公司的周偉成及潘路洋獲高等法院委任為公司的共同及各別清盤人。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，在本輪行業(yè)的深度調(diào)整中，已有包括新力、大發(fā)、佳源國際和中國恒大等在內(nèi)的4家內(nèi)房企業(yè)被頒令清盤。華南城是截至目前的第5家內(nèi)房企，更是首家有國資背景的開發(fā)商。

早在2022年時(shí)，華南城就引入了國資力量，在后者支持下進(jìn)行了一系列資產(chǎn)處置和融資活動(dòng)，并推進(jìn)境外債務(wù)展期。但歷經(jīng)近三年努力，華南城仍未能得到根本性恢復(fù)，如今仍走向了清盤的終局。目前，華南城的股票暫停買賣，并將繼續(xù)停牌。

走向清盤

此次清盤由花旗國際在2025年1月27日提出，事關(guān)一筆于2024年4月到期的美元債，欠款共約3.06億美元。

這筆美元債的違約情況最早發(fā)生在2024年2月初。彼時(shí)，華南城表示，近年來，因外部因素變化，公司銷售不及預(yù)期，現(xiàn)金流只能保證日常經(jīng)營所需。上述因素的疊加效應(yīng)導(dǎo)致該公司流動(dòng)資金日趨緊張，因此在債務(wù)上面臨著非常大的還本付息壓力。

“我們自2022年以來采取了各種積極措施，并成功將境外美元債進(jìn)行了幾次展期。但公司經(jīng)營以及資金狀況未能及時(shí)改善，”基于此，華南城坦言，不會(huì)就2024年10月票據(jù)于2024年2月9日到期的強(qiáng)制贖回款項(xiàng)進(jìn)行支付；也不會(huì)就2024年4月票據(jù)于2024年2月12日到期的一筆利息進(jìn)行支付。上述舉措分別導(dǎo)致兩筆美元發(fā)生違約事件。

正式出現(xiàn)違約之后不久，華南城就開啟了境外債務(wù)重組的進(jìn)程。2024年4月份，華南城宣布已委任了財(cái)務(wù)顧問和法律顧問，并持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供全面解決方案，緩解流動(dòng)性問題。但直至花旗國際方面提出清盤呈請(qǐng)，華南城尚未披露一份完整的境外債務(wù)重組方案。

自今年1月份的清盤呈請(qǐng)?zhí)岢鲋?，華南城方面表示極力反對(duì)。清盤聆訊歷經(jīng)三次延期，但目前仍未能與債權(quán)人達(dá)成一致。

如今，清盤令已下達(dá)，匯生國際資本總裁黃立沖向記者表示，對(duì)于債權(quán)人與受托人而言，應(yīng)該盡快組建具代表性的臨時(shí)債委會(huì)，確立信息披露頻率、處置費(fèi)用上限與競價(jià)機(jī)制，優(yōu)先實(shí)現(xiàn)有抵押、可快速變現(xiàn)資產(chǎn)的處置，提升時(shí)間加權(quán)回收率。

在黃立沖看來，以花旗國際（美元債受托人）主導(dǎo)的清盤呈請(qǐng)，是當(dāng)前內(nèi)房離岸重組“拖而不決—法院介入—加速出清”的典型縮影，反映出多數(shù)個(gè)案在現(xiàn)金流枯竭、支持函弱執(zhí)行、關(guān)鍵債權(quán)人未背書下的普遍困境與法院對(duì)“拖延戰(zhàn)術(shù)”的容忍度下降。

“這種從單個(gè)龍頭到更廣泛發(fā)行人的司法化出清趨勢，已在恒大后得到強(qiáng)化?！秉S立沖表示，市場普遍預(yù)期更多發(fā)行人將面臨清盤壓力，尤其是中小開發(fā)商與再融資能力弱、抵押薄弱的主體。

短暫“續(xù)命”

2002年在香港注冊(cè)成立的華南城，是一家綜合物流及商品交易中心開發(fā)商及運(yùn)營商，其首個(gè)項(xiàng)目正是于2004年投入運(yùn)營的深圳華南城，曾是最大的跨境電商產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。以此為根基，華南城“南拓北進(jìn)”，并于2009年登陸資本市場，業(yè)務(wù)遍及深圳、南寧、西安、鄭州、重慶等城市。

盡管業(yè)務(wù)涉獵范圍廣泛，但物業(yè)開發(fā)和銷售依舊是華南城的業(yè)績主要來源，近年來該項(xiàng)業(yè)務(wù)提供的收入占比都保持在7成左右。于是，在2021年房地產(chǎn)行業(yè)初現(xiàn)爆雷之時(shí)，華南城也未能幸免于難。為應(yīng)對(duì)這一狀況，2021年底，華南城成功引入深圳國資特區(qū)建發(fā)進(jìn)行紓困。

2022年5月，特區(qū)建發(fā)斥資超19億港元， 完成華南城發(fā)行及配發(fā)33.5億股新股份的認(rèn)購，以29.28%的持股比例成為華南城主要股東兼單一最大股東。此次發(fā)行股份所得款項(xiàng)也被華南城用來償還現(xiàn)有債務(wù)。與此同時(shí)，華南城創(chuàng)始人鄭松興的持股比例也由此前的28.5%稀釋至20.16%，成為第二大股東。

背靠國資大股東，華南城與債權(quán)人很快達(dá)成了協(xié)議。2022年7月，作為華南城大股東的特區(qū)建發(fā)與債權(quán)人簽訂了維好協(xié)議，推動(dòng)華南城5只2022 年、2023年到期的美元債展期至 2024 年，展期期間分期償付一小部分本金，并統(tǒng)一將10%以上的票面利率調(diào)整至 9%。

不止于此，特區(qū)建發(fā)在資產(chǎn)變現(xiàn)和融資貸款方面，也持續(xù)給予華南城許多支持，例如以超12億港元的現(xiàn)金收購華南城旗下深圳第一亞太物業(yè)管理有限公司的50%股權(quán)、以50億港元的現(xiàn)金對(duì)價(jià)認(rèn)購“西安華南城”項(xiàng)目約69%的股權(quán)，推動(dòng)華南城與多家銀行簽訂60億港元流動(dòng)資金銀團(tuán)貸款合同等。

這一系列動(dòng)作并未能從根本上改變?nèi)A南城的處境。據(jù)華南城財(cái)報(bào)，其2023財(cái)年錄得公司擁有人應(yīng)占虧損43.2億港元；計(jì)息負(fù)債即期部分總額為港幣162.95億港元，而其現(xiàn)金及銀行存款為11.43億港元。

依舊有較大負(fù)債壓力的華南城，在2023年底再度發(fā)起對(duì)5只美元債的展期，以進(jìn)一步延長票據(jù)期限、降低票據(jù)利率及分期支付票據(jù)本金，加強(qiáng)流動(dòng)資金及現(xiàn)金流量管理。但5筆債券的展期中有4筆債券被債權(quán)人否決，僅1筆獲得展期；2024年2月有兩筆債券違約，其中有一筆正引發(fā)了此次清盤。

華南城在2024年的境況并未得到改善，反而每況愈下。截至2024年底，該公司總計(jì)息負(fù)債約302億港元，其中即期部分約182.4億港元；而此時(shí)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約0.4億港元；期內(nèi)，還有約157.42億港元有息負(fù)債的本金或利息出現(xiàn)違約。再加上高達(dá)89.76億港元的凈虧損，核數(shù)師對(duì)這份財(cái)報(bào)“無法表示意見”。

值得一提的是，由于前述維好協(xié)議，早在2024年6月，花旗國際就起訴了維好協(xié)議提供方特區(qū)建發(fā)，申索不少于14.07億美元的賠償。

如今，華南城面臨清盤的命運(yùn)，對(duì)于原本身為“白武士”的特區(qū)建發(fā)而言，大約是遠(yuǎn)超預(yù)期的結(jié)果。黃立沖表示，對(duì)于管理層與股東而言，若尋求清盤后重整或資產(chǎn)包交易，應(yīng)盡快與清盤人就項(xiàng)目層面的延續(xù)運(yùn)營、現(xiàn)金池隔離、處置節(jié)奏達(dá)成可披露的里程碑，避免價(jià)值流失與供應(yīng)鏈斷裂。

微信編輯| 七三

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