本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

市場疲軟，“超人”也得放下身段以價求市。

8月14日，李嘉誠家族旗下企業(yè)長實集團（01113.HK）公布2025年中期業(yè)績。在香港及內地樓市持續(xù)調整的背景下，長實集團上半年物業(yè)銷售收入雖較去年同期有所增長，但銷售收益下滑，投資物業(yè)價值重估亦錄得虧損。

8月14日，長實集團召開2025中期業(yè)績分析員會議

報告期內，集團實現營業(yè)收入253.86億港元，同比增長15.3%；股東應占溢利63.02億港元，同比下降26.7%，其中投資物業(yè)重估錄得虧損5.03億港元。

利潤下滑，一方面與投資物業(yè)公允價值重估虧損有關，另一方面則指向打折賣樓。

今年上半年，在市場情緒依然審慎的情況下，長實集團秉持貨如輪轉策略推售旗下住宅物業(yè)項目。

報告期內，長實集團已確認物業(yè)銷售收入約73.66億港元，較2024年同期的46.35億港元大幅增長58.92%。其中，內地市場增幅明顯，實現物業(yè)銷售收入約38.27億港元，同比增長117.32%，主要來自上海御沁園第5B-2a期和北京逸翠園第2期；香港市場實現物業(yè)銷售收入28.03億港元，同比增長7.77%。

物業(yè)銷售收入同比大增，但物業(yè)銷售收益有所下滑。

上半年，長實集團實現物業(yè)銷售收益17.68億港元，較2024年同期的18.21億港元下降2.91%。香港市場表現欠佳，在物業(yè)銷售收入同比上漲7.77%的情況下，物業(yè)銷售收益從上年同期的10.44億港元驟降92.91%至0.74億港元。

長實集團稱，上半年物業(yè)銷售收入較去年同期增加，但銷售收益減少，主要因為在市況疲弱下，集團為促進各項目的銷售而設立多項折扣優(yōu)惠，期內收益率因而較低。

據時代財經了解，2023年8月入市的香港發(fā)展項目親海駅II首批132套房，折實平均呎價14997港元，是2016年以來市區(qū)價格最低的新盤——2016年8月入市的啟德1號首批房源折實平均呎價約14472港元。長實集團執(zhí)行董事趙國雄將這個價格稱為“平爆價”。

在內地市場，長實集團在北京開發(fā)的網紅大盤御翠園（即逸翠園第2期）也曾多次降價。

2023年7月，御翠園473套房源獲批預售許可證，高層住宅備案均價約9.8萬元/平方米，聯排別墅備案均價約9.1萬元/平方米。這批房源曾分三次集中開盤——第一次原價銷售，去化有限；第二次7.5折銷售，因去化較好逐步恢復至8折順銷；第三次是今年5月，7折銷售，后因售價過低停止促銷活動。

北京御翠園，圖源：長實集團官網

打折賣樓蠶食部分利潤，但這一促銷手段仍在持續(xù)。

今年7月，為吸引港人北上購房，長實集團旗下和記地產在香港推出“大灣區(qū)雙居生活”計劃，推介位于粵港澳大灣區(qū)的4個樓盤，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭，合計400套房源。

和高峰期相比，這些樓盤的最新售價明顯走低。其中，海逸豪庭此次推出的住宅均價預估1.5萬元/平方米、別墅2.76萬元/平方米。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局顯示，在2021年11月和2023年5月兩批次的備案中，海逸豪庭的住宅售價在2.4萬元-4.4萬元/平方米之間；在2023年5月的備案中，別墅在4.4萬元-6.8萬元/平方米之間。

在8月14日召開的長實集團2025中期業(yè)績分析員會議上，長實執(zhí)行委員會及財務委員會委員兼企業(yè)業(yè)務發(fā)展部總經理馬勵志表示，雖然在HIBOR（香港銀行同業(yè)拆息）較低的環(huán)境支持下，一手市場主要是小戶型單位的成交量最近有所回升，但由于整體供應量大，價格上漲動力仍然不足。

“發(fā)展商仍專注于清理庫存，因此推出時的定價應該會繼續(xù)很優(yōu)惠?！瘪R勵志說。

上半年表現承壓，但下半年長實集團有望迎來收入集中確認的爆發(fā)期。

根據2025年中報披露數據，截至6月30日，長實集團已簽訂合約但尚未確認的物業(yè)銷售總額約285.53億港元，預計在2025年內確認的部分約228.98億港元。如這些項目在下半年陸續(xù)滿足入賬條件，將在下半年財報中顯著推高營業(yè)收入。

長實集團執(zhí)行委員會委員兼會計部總經理文嘉強表示，下半年，來自香港、新加坡和北京的多個項目將為物業(yè)發(fā)展業(yè)務帶來利潤，但Blue Coast虧損將抵消部分貢獻。集團已為Blue Coast計提足夠撥備，預計全年發(fā)展業(yè)務利潤率將因項目組合的混合表現而保持穩(wěn)定。

截至6月末，長實集團擁有可開發(fā)土地儲備約6700萬平方呎，其中中國香港、中國內地及海外分別為600萬平方呎、5800萬平方呎及300萬平方呎。文嘉強指出，未來幾年物業(yè)發(fā)展業(yè)務的盈利貢獻預計不會很大。

值得一提的是，近期有市場傳言李嘉誠擬50億港元（折合人民幣45.71億元）出售位于深水灣道79號的香港老宅，相關消息沖上多個平臺熱搜。對此，李嘉誠長子、長實集團主席李澤鉅在8月4日通過公司發(fā)布聲明稱：“個別網上及社交媒體有關出售深水灣道79號物業(yè)之報導及貼文內容全屬虛構，穿鑿附會，并無事實根據。”

盡管傳言得到辟謠，但外界對于李嘉誠家族在香港的投資仍十分關注。

馬勵志在回應集團投資策略等問題時表示，集團業(yè)務每年提供可觀現金收入，有充裕資源從事新投資項目?！敖找嘁娡忾g報道我們有意競投新項目或開展企業(yè)借貸業(yè)務，如果回報和價格具有吸引力，我們熱衷于在香港加大商業(yè)、零售物業(yè)或土地的投資。我們很有興趣在香港做多點投資?！?/p>

李澤鉅亦在財報中表示，憑借其財務實力及低水平資本負債比率之優(yōu)勢，以及可持續(xù)發(fā)展之投資策略，集團將一如既往，適時把握環(huán)球市場各類機遇。

財報顯示，截至今年6月末，長實集團銀行及其他借款總額為544億港元，銀行結存及定期存款330億港元，負債凈額與總資本凈額比率約為5%。

李澤鉅缺席今日的業(yè)績分析員會議。