李嘉誠一聲令下，400套大灣區(qū)房源被貼上“骨折價(jià)”標(biāo)簽投向市場，最低40萬一套的噱頭震動(dòng)香港中產(chǎn)圈。

惠州瀧珀花園51平米戶型直降38%，東莞別墅價(jià)格腰斬60%，總價(jià)40萬起的房源廣告貼滿香港地鐵站。

長江實(shí)業(yè)推出的“大灣區(qū)雙居生活”計(jì)劃，短短數(shù)日吸引數(shù)百香港家庭包車跨境看房。這波操作背后是李嘉誠家族對非核心區(qū)房產(chǎn)的決絕清倉。

惠州300套、中山、廣州、東莞合計(jì)100套。這些躺在賬上二十余年的“老存貨”，正被以香港首付的價(jià)格打包拋售。時(shí)間點(diǎn)耐人尋味：正值中央強(qiáng)化“房住不炒”長效機(jī)制，多地試點(diǎn)取消公攤面積，非核心區(qū)樓市警報(bào)長鳴之際。

囤地二十載，40萬一套背后的商業(yè)玄機(jī)

東莞海逸豪庭別墅單價(jià)從6.8萬跳水至1.8萬，惠州瀧珀花園每平米跌破9000元。表面看是“揮淚大甩賣”，實(shí)則是李嘉誠“囤地慢開發(fā)”模式的終極收割。

這些地塊多數(shù)沉睡超過二十年：1999年東莞拿地成本不足5000元/平米，即便現(xiàn)在“腰斬價(jià)”出手，利潤率仍穩(wěn)穩(wěn)站在35%以上。

土地增值的時(shí)間魔法被李嘉誠玩到極致。如同北京姚家園地塊：2001年1750元/㎡入手，2025年七折拋售后利潤依舊高達(dá)40倍。

當(dāng)普通開發(fā)商為三年周轉(zhuǎn)期焦頭爛額，李嘉誠用二十五年等待，把土地成本稀釋到近乎歸零。這次低價(jià)策略精準(zhǔn)鎖定香港購買力。

香港均價(jià)19.6萬/㎡的環(huán)境下，40萬總價(jià)約等于香港首付的誘惑難以抗拒。長江實(shí)業(yè)配套開通跨境看房巴士，支持人民幣結(jié)算。

惠州項(xiàng)目開售即被港人買走80%，2024年上半年港澳居民內(nèi)地購房跨境支付金額突破30.8億元。這不是慈善，是精準(zhǔn)收割。

香港客包車看房的真相與本地市場的寒意

“香港客戶包車看房”的熱鬧場景登上熱搜，卻掩蓋不了大灣區(qū)樓市的真實(shí)溫度。當(dāng)港人為“首付變?nèi)睢迸d奮時(shí)，惠州本地購房者清楚看到：

所謂40萬房源多在澳頭等偏遠(yuǎn)地段，實(shí)際定價(jià)甚至高于當(dāng)?shù)厥袌鼍鶅r(jià)。更嚴(yán)峻的是供需失衡的現(xiàn)實(shí)。

惠州、中山等地庫存去化周期超過40個(gè)月，東莞臨深片區(qū)多個(gè)樓盤被迫跟進(jìn)降價(jià)15%，廣州增城區(qū)出現(xiàn)單周降價(jià)15%的案例。李嘉誠的拋售像一根針，戳破了非核心區(qū)樓市的泡沫幻象。

市場分化已成定局。當(dāng)廣州天河區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格堅(jiān)挺時(shí)，惠州海景房單價(jià)從過萬跌至五六千。這種分化被李嘉誠敏銳捕捉：

他甩賣的都是位置偏遠(yuǎn)或產(chǎn)品老化的非核心資產(chǎn)，而深圳前海、廣州珠江新城的項(xiàng)目紋絲不動(dòng)。

中央亮劍與市場變局，李嘉誠為何此時(shí)大甩賣？

今年中央城市工作會(huì)議釋放關(guān)鍵信號：終結(jié)棚改貨幣化，河北、湖南試點(diǎn)取消公攤面積。這些政策組合拳直指房地產(chǎn)增量時(shí)代落幕。

與此同時(shí)，恒大退市、房企外債違約超1400億美元的行業(yè)危局，讓非核心區(qū)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陡增。李嘉誠嗅到的不僅是市場風(fēng)險(xiǎn)。

長實(shí)集團(tuán)2024年內(nèi)房銷售額暴跌87%，僅35億港元的業(yè)績亮起紅燈。更關(guān)鍵的是稅務(wù)壓力：多個(gè)項(xiàng)目存在土地增值稅未清算問題，此時(shí)拋售可將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給接盤方。

這波操作延續(xù)了他十年來的撤退路線：2013年拋售上海世紀(jì)匯廣場，2016年清倉廣州西城都薈，2024年五折甩賣北京御翠園。

至此，長實(shí)集團(tuán)內(nèi)地資產(chǎn)占比已從巔峰期的75%降至不足5%。拋售回籠的資金正急速流向歐洲。今年6月，李嘉誠旗下公司與沃達(dá)豐合并英國電信業(yè)務(wù)，承諾十年投入110億英鎊建設(shè)5G網(wǎng)絡(luò)。

從英國電網(wǎng)、自來水公司到通信基礎(chǔ)設(shè)施，這些受政策變動(dòng)影響小的壟斷性公用事業(yè)，成為資本新港灣。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移早有征兆。如今李嘉誠的海外資產(chǎn)占比已經(jīng)突破60%，重點(diǎn)布局三大領(lǐng)域：歐洲能源基建、生物科技與氫能產(chǎn)業(yè)、東南亞智慧港口。

與內(nèi)地房地產(chǎn)的不確定性相比，英國電信投資承諾的年協(xié)同效益7億英鎊顯然更具吸引力。這種轉(zhuǎn)向暗合美元加息周期的資本潮汐。

2022年美聯(lián)儲開啟加息后，新興市場資本外流壓力增大，歐洲公用事業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金流成為避險(xiǎn)選擇。李嘉誠的資產(chǎn)騰挪，本質(zhì)上是在全球利率波動(dòng)中尋找更平穩(wěn)的錨點(diǎn)。

普通人的機(jī)會(huì)與陷阱，低價(jià)房背后的冷思考

機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存是當(dāng)下樓市的真實(shí)寫照。一方面，中山部分項(xiàng)目月供可控制在3000元內(nèi)，廣州白云區(qū)出現(xiàn)八折“工抵房”。

另一方面，惠州有項(xiàng)目交樓延遲超18個(gè)月，非核心區(qū)二手房流動(dòng)性持續(xù)萎縮。地方政府已在行動(dòng)。

東莞推出“以舊換新”補(bǔ)貼，廣州優(yōu)化限購區(qū)域劃分，央行降息疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策延續(xù)。

更值得關(guān)注的是，李嘉誠拋售的房源中約30%符合保障房收購標(biāo)準(zhǔn)，可能通過地方收儲機(jī)制平抑市場。

香港中環(huán)的基金經(jīng)理們反復(fù)研讀長江實(shí)業(yè)年報(bào)時(shí)，東莞鳳崗鎮(zhèn)的售樓處外，粵Z牌照大巴已排成長龍。

賣掉了屯門公屋的香港夫婦拖著行李箱簽約，他們用半生積蓄換得惠州海景房鑰匙，而李嘉誠套現(xiàn)的資本正通過倫敦交易所流向英國電網(wǎng)和5G基站。

李嘉誠的每一次轉(zhuǎn)身，都在商業(yè)史上刻下印記。這次大灣區(qū)撤退，恰是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的注腳。當(dāng)“房住不炒”成為社會(huì)共識，當(dāng)高質(zhì)量發(fā)展成為主旋律，資本流動(dòng)的方向也在悄然轉(zhuǎn)變。

參考資料：
《最低40萬元一套，李嘉誠家族甩貨大灣區(qū)400套房源！一套房價(jià)格僅約香港同面積首付》——齊魯壹點(diǎn)