原創(chuàng) 劉曉博

股市行情鮮花著錦、烈火烹油，樓市怎么辦？

種種跡象顯示：9月，中國樓市可能迎來不止一個(gè)利好。

昨天深夜，美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾口風(fēng)突變，他在杰克遜霍爾年會(huì)上表示：盡管通脹仍受關(guān)注，但就業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)上升可能使美聯(lián)儲(chǔ)在9月降息。他強(qiáng)調(diào)，在政策維持緊縮的背景下，經(jīng)濟(jì)前景及風(fēng)險(xiǎn)變化或需調(diào)整政策立場(chǎng)。

這意味著，美聯(lián)儲(chǔ)在暫停降息8個(gè)月后將重啟降息。美國貨幣政策再次發(fā)生重大變化。

受這個(gè)消息的影響，美國三大股指上漲，中概股也表現(xiàn)非常好。

下圖是9月的日歷，華盛頓時(shí)間16日到17日，美聯(lián)儲(chǔ)將召開9月議息會(huì)議。北京時(shí)間9月18日凌晨，將宣布最終決定。

我的預(yù)判是：美聯(lián)儲(chǔ)將降息25個(gè)基點(diǎn)。

如果降息50個(gè)基點(diǎn)，意味著鮑威爾跪了，他丟不起人。如果不降息，則特朗普必然啟動(dòng)對(duì)他的彈劾，理由是美聯(lián)儲(chǔ)裝修工程嚴(yán)重超支、進(jìn)展緩慢。降息25個(gè)基點(diǎn)，大家面子都過得去。

中國9月LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）的發(fā)布時(shí)間是9月22日早上9點(diǎn)，也非常有可能降息。

下圖是中國LPR的利率走勢(shì)圖，上次降息是今年5月20日，降息幅度為10個(gè)基點(diǎn)。到目前為止今年只降息過一次。

如果美聯(lián)儲(chǔ)能在9月降息25個(gè)基點(diǎn)，則中國LPR利率有望在9月22日降息10到15個(gè)基點(diǎn)。

如果降息10個(gè)基點(diǎn)，算中規(guī)中矩；如果超過10個(gè)基點(diǎn)，算力度超過預(yù)期。

在全球各地，央行一次標(biāo)準(zhǔn)降息幅度一般是25個(gè)基點(diǎn)。只有中國多次把一次標(biāo)準(zhǔn)降息，拆分為2到3次“小碎步降息”。

主要原因是，中美利率出現(xiàn)了倒掛。

按照中國央行行長(zhǎng)前幾年的表態(tài)，我們的基準(zhǔn)利率高于美國80個(gè)基點(diǎn)左右，是“比較舒服”的。這樣資金不僅不會(huì)外流，國際熱錢可能還希望流入中國。

但近年來，中美利率出現(xiàn)了顯著倒掛。比如中國10年期國債收益率為1.7%左右，美國為4.2%左右，中國連美國的一半都沒有。中國的房貸利率，也只有美國的一半左右。

發(fā)展中國家利率如果明顯低于發(fā)達(dá)國家，就可能出現(xiàn)資金外流。即便有外匯管制，仍然無法完全避免。

所以，當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)暫停降息的這幾個(gè)月，雖然中國經(jīng)濟(jì)體感偏冷，但降息幅度非常小、非常慎重。

現(xiàn)在，美聯(lián)儲(chǔ)即將開啟新一輪降息，而且到明年6月之后可能加速。特朗普希望美國的基準(zhǔn)利率，能從當(dāng)前的4.25%到4.5%降低到2%以內(nèi)。

特朗普是開發(fā)商出身，天生喜歡低利率。目前美國房貸利率達(dá)到了驚人的6.7%左右，這對(duì)房地產(chǎn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)都不利。

特朗普面臨2026年11月的中期選舉。如果選舉失利，丟掉參議院、眾議院的多數(shù)席位，他后面2年任期將變成跛腳總統(tǒng)，日子非常難過，甚至可能被彈劾。也不利于幾年之后的大選。

他一旦失去總統(tǒng)職位，或下任總統(tǒng)不是他的親信，就將面臨牢獄之災(zāi)。民主黨不僅會(huì)調(diào)查他諸多舊案底，還會(huì)調(diào)查他是否在第二任期利用內(nèi)幕消息炒股、炒幣。

所以他非常希望贏得中期選舉，并能把總統(tǒng)大位傳給共和黨內(nèi)的親信，以保證自己和家族的安全。

要贏得中期選舉，首先要在經(jīng)濟(jì)上取得成就，降低失業(yè)率，這就需要降息。而降息對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生效果，需要12個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間。所以他不能靜待鮑威爾任期結(jié)束（2026年6月），而是急于換人，或者讓鮑威爾屈服、聽話。

特朗普對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)搞了全面調(diào)查，用顯微鏡研究了每個(gè)理事，希望能找到短處，進(jìn)而控制這個(gè)人。

美聯(lián)儲(chǔ)有7名理事，包括1名主席、1名副主席、5名理事。美聯(lián)儲(chǔ)的理事任期長(zhǎng)達(dá)14年，一旦獲得任命很難罷免。總統(tǒng)只有提名權(quán)，而沒有罷免權(quán)，罷免需要參議院投票。

7名理事里，已經(jīng)有2名站隊(duì)特朗普。另外5個(gè)人，是特朗普重點(diǎn)研究的對(duì)象。其中兩名拜登時(shí)代任命的女理事，都被發(fā)現(xiàn)了“污點(diǎn)”。

拉丁裔女理事庫格勒，據(jù)說是因?yàn)檎煞蜻`規(guī)炒股可能被進(jìn)一步調(diào)查，主動(dòng)在8月初辭職了；黑人女性理事庫克，據(jù)稱在兩套房子的按揭中，都享受了“首套房+自用房”的利率和稅收優(yōu)惠，而其中一套房子只短暫自用后出租，正在被特朗普喊話，要求辭職。

特朗普徹底清洗美聯(lián)儲(chǔ)的意圖非常明顯。

而美國的失業(yè)率，也的確突破了4%的警戒線，穩(wěn)定在4.2%左右，有降息需求。只是美國的通脹率仍然高于2%，這是鮑威爾不愿意降息的原因。

胳膊畢竟扭不過大腿，特朗普全面掌控美聯(lián)儲(chǔ)是必然的。他還試圖對(duì)芯片企業(yè)設(shè)立國有管理股，這聽起來是不是很熟悉？

好了，說完美國，我們?cè)倏纯粗袊鴺鞘性?月可能有哪些利好。

7月末召開的政治局會(huì)議，沒有提及房地產(chǎn)，這讓一些人感到悲觀，認(rèn)為房地產(chǎn)不重要了。但這種理解是錯(cuò)誤的。

所以我們看到8月18日國務(wù)院全體會(huì)議，再次濃墨重彩提及了房地產(chǎn)，表述是：采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

而且這次會(huì)議還有一個(gè)重要表態(tài)：及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切。

在大家對(duì)房地產(chǎn)重要性產(chǎn)生歧義的時(shí)候，上述表態(tài)就是一種“及時(shí)回應(yīng)”！

對(duì)于房地產(chǎn)來說，9月很有可能降息，就是一個(gè)大利好。

其次，是上海和深圳可能跟隨北京，對(duì)樓市松綁。

北京是8月8日出臺(tái)的新一輪樓市新政，松綁了5環(huán)外。但令人困惑的是，上海和深圳至今沒有跟隨。

我的判斷是，滬深可能在9月中下旬出臺(tái)新政。深圳即將迎來“826”特區(qū)45周年紀(jì)念日，樓市新政或許要錯(cuò)后一些。接下來是“93活動(dòng)”，所以滬深可能需要再等等。

“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”肯定不是一句空話。繼續(xù)降準(zhǔn)、降息、降低公積金貸款利率，繼續(xù)優(yōu)化北上深的限購政策，給樓市松綁，都應(yīng)該是重要選項(xiàng)。

至于設(shè)立幾萬億的房地產(chǎn)穩(wěn)定基金，加大收儲(chǔ)力度，也有很多專家建議。如果股市持續(xù)回暖，恐怕這個(gè)利好落地的可能性會(huì)下降。

股市回暖，本身就是樓市的中長(zhǎng)期利好。未來，隨著股市不斷走高，市場(chǎng)出現(xiàn)分歧，會(huì)有一些資金回流樓市的。大城市、核心區(qū)、配套好的房子，還是有長(zhǎng)線價(jià)值的。