2017年的烏鎮(zhèn)互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)上,馬云那句"未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)像蔥一樣便宜"的預(yù)言,就像往沸騰的油鍋里潑了一瓢冷水,瞬間在人群中炸開(kāi)了鍋。說(shuō)實(shí)話,當(dāng)時(shí)聽(tīng)到這句話的人,十個(gè)有九個(gè)都在心里暗自發(fā)笑。那會(huì)兒正是房地產(chǎn)市場(chǎng)最風(fēng)光的時(shí)候,北上廣深的房?jī)r(jià)像坐火箭似地往上躥,二三線城市的房?jī)r(jià)也是節(jié)節(jié)攀升。誰(shuí)要是敢說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)跌,準(zhǔn)會(huì)被當(dāng)成瘋子看待。
記得那時(shí)候,我身邊有個(gè)朋友剛在北京買(mǎi)了套房,首付就掏空了六個(gè)錢(qián)包。他聽(tīng)到馬云的預(yù)言后,笑得直拍大腿:"馬云懂什么房地產(chǎn)?他一個(gè)做電商的,還是專心賣(mài)他的淘寶去吧!"這話道出了當(dāng)時(shí)大多數(shù)人的心聲。畢竟在那個(gè)全民炒房的狂熱年代,誰(shuí)會(huì)把一個(gè)"外行人"的預(yù)言當(dāng)真呢?
可誰(shuí)能想到,命運(yùn)的齒輪就這樣悄然轉(zhuǎn)動(dòng)。從2022年開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)就像被戳破的氣球,開(kāi)始慢慢泄氣。最先撐不住的是鄭州、武漢這些二線城市,房?jī)r(jià)一個(gè)接一個(gè)地往下掉。緊接著,連向來(lái)堅(jiān)挺的北上廣深也扛不住了,房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。說(shuō)實(shí)話,這場(chǎng)景就像看著一個(gè)趾高氣昂的壯漢突然病倒,讓人既驚訝又唏噓。
現(xiàn)在回頭看看,全國(guó)房?jī)r(jià)平均跌了30%多,這數(shù)字聽(tīng)著就讓人心驚。特別是環(huán)京那些地方,像廊坊、涿州,房?jī)r(jià)直接腰斬還不止,跌了60%多。我認(rèn)識(shí)一個(gè)在燕郊炒房的老哥,前些年還意氣風(fēng)發(fā)地炫耀自己手握五套房,現(xiàn)在整天愁眉苦臉,說(shuō)房子都快成燙手山芋了。
更讓人咋舌的是,有些小城市的房?jī)r(jià)真跌到"蔥價(jià)"了。鶴崗、阜新這些地方,幾萬(wàn)塊就能買(mǎi)套房,跟白撿似的。我有個(gè)大學(xué)同學(xué),去年在鶴崗花5萬(wàn)買(mǎi)了套兩居室,把照片發(fā)到同學(xué)群里,大家都驚呆了。這要擱五年前,誰(shuí)能想到中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)變成這樣?馬云的預(yù)言,在這些小城市居然一語(yǔ)成讖。
現(xiàn)在走在大街上,經(jīng)常能聽(tīng)到人們?cè)谧h論:"早知道當(dāng)初就不急著買(mǎi)房了""現(xiàn)在賣(mài)房都找不到接盤(pán)的人"。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向變得太快,讓很多人都措手不及。那些高杠桿炒房的人,現(xiàn)在怕是腸子都悔青了。
說(shuō)到這兒,我想起前兩天遇到的一個(gè)房產(chǎn)中介。他苦笑著跟我說(shuō):"現(xiàn)在帶客戶看房,十有八九都是來(lái)砍價(jià)的。以前是我們挑客戶,現(xiàn)在是客戶挑我們。"這話聽(tīng)著就讓人心酸。曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)行業(yè),如今卻成了這副模樣。業(yè)內(nèi)專家們現(xiàn)在都在預(yù)測(cè),說(shuō)2025年下半年,若不出意外,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)將發(fā)生重大改變。讓我們一起來(lái)了解一下:
01 各地房?jī)r(jià)調(diào)整會(huì)出現(xiàn)分化
說(shuō)實(shí)話,作為一個(gè)經(jīng)常跑市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士,我最近走訪各地的感受特別明顯。那些二三線城市,比如我上個(gè)月剛?cè)ミ^(guò)的成都、武漢這些地方,雖然前兩年房?jī)r(jià)確實(shí)跌了不少,但現(xiàn)在的市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。記得在武漢的一個(gè)樓盤(pán),銷售經(jīng)理苦笑著跟我說(shuō):"現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)跌到2018年的水平了,再跌的空間真的不大了。"這話讓我深有感觸。
但反觀上海、深圳這些一線城市,情況就完全不同了。前幾天我在陸家嘴和一位資深投資客喝咖啡,他憂心忡忡地說(shuō):"現(xiàn)在最擔(dān)心的不是郊區(qū)的房子,反而是那些市中心'老破小'。"確實(shí)如此,從去年開(kāi)始,這些一線城市的房?jī)r(jià)下跌就像傳染病一樣,從遠(yuǎn)郊慢慢向市中心蔓延。最讓人擔(dān)心的是,那些之前一直很"抗跌"的次新房和新房,很可能在2025年下半年迎來(lái)補(bǔ)跌行情。我認(rèn)識(shí)的好幾個(gè)投資客都在悄悄出貨,生怕成為最后的接盤(pán)俠。
02 房地產(chǎn)救市力度還會(huì)增加
說(shuō)實(shí)話,這兩年出臺(tái)的救市政策已經(jīng)多得讓人眼花繚亂了。記得去年底,我和幾個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友吃飯時(shí),他們還在抱怨政策力度不夠。但今年開(kāi)年以來(lái),從放開(kāi)限購(gòu)到降低首付比例,再到下調(diào)房貸利率,政策工具箱里的工具幾乎用了個(gè)遍。
不過(guò)最讓我感慨的是,即便是這樣,市場(chǎng)反應(yīng)依然不溫不火。上周我去參加一個(gè)行業(yè)論壇,聽(tīng)到最扎心的一句話是:"現(xiàn)在不是政策不給力,而是老百姓真的沒(méi)錢(qián)了。"這話雖然殘酷,但確實(shí)反映了現(xiàn)實(shí)。據(jù)我了解,如果下半年市場(chǎng)還是這么低迷,像上海、深圳這樣的城市很可能會(huì)放開(kāi)核心區(qū)域的限購(gòu),這可是以前想都不敢想的事情。
稅務(wù)方面的優(yōu)惠也在加碼。我有個(gè)客戶上個(gè)月買(mǎi)房,光契稅就省了好幾萬(wàn)。但即便如此,他還是跟我說(shuō):"省下來(lái)的錢(qián)還不夠裝修的。"這種心態(tài)在現(xiàn)在的購(gòu)房者中相當(dāng)普遍。說(shuō)實(shí)話,看著這些政策一個(gè)個(gè)出臺(tái)卻收效甚微,作為業(yè)內(nèi)人士,我的心情也很復(fù)雜。
說(shuō)到這里,不得不提一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí):這些救市政策恐怕很難真正扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)。前幾天和一個(gè)銀行的朋友聊天,他說(shuō)現(xiàn)在房貸審批通過(guò)率很高,但真正來(lái)貸款的人卻不多。這讓我想起去年底看過(guò)的一份調(diào)查報(bào)告,顯示現(xiàn)在年輕人更愿意把錢(qián)花在提升生活品質(zhì)上,而不是背上沉重的房貸。
我深切感受到這次的市場(chǎng)調(diào)整與以往任何一次都不同。這不是簡(jiǎn)單的周期性波動(dòng),而是整個(gè)行業(yè)在經(jīng)歷深刻的轉(zhuǎn)型。每次和同行聊天,大家都會(huì)不約而同地感嘆:"這次真的不一樣了。"
03 房企將面臨大洗牌
說(shuō)實(shí)話,這兩年我們經(jīng)常能在新聞里看到某某房企又撐不下去的消息,這背后藏著多少家庭的悲歡離合啊。記得去年就親眼目睹了一家本地房企倒閉后,那些付了首付卻拿不到房的業(yè)主們無(wú)助的眼神。根據(jù)最新統(tǒng)計(jì),光是今年前幾個(gè)月,全國(guó)就有近300家房企宣布破產(chǎn),這個(gè)數(shù)字比去年同期飆升了40%多。更讓人揪心的是,業(yè)內(nèi)朋友透露,明年這種情況可能會(huì)愈演愈烈。
究其原因,就像我們小區(qū)門(mén)口那位干了十幾年房產(chǎn)中介的老張說(shuō)的:"這些倒下的房企,多半都是被自己的貪婪給害的。"他們盲目舉債拿地,把杠桿玩得太高,結(jié)果現(xiàn)在房子賣(mài)不動(dòng),銀行又收緊貸款,債務(wù)到期時(shí)只能眼睜睜看著資金鏈斷裂。
但話說(shuō)回來(lái),那些穩(wěn)扎穩(wěn)打、量入為出的房企反而在這場(chǎng)風(fēng)暴中顯得游刃有余。我認(rèn)識(shí)的一位房企高管就常說(shuō):"做房地產(chǎn)就像跑馬拉松,比的是耐力而不是爆發(fā)力。"現(xiàn)在看來(lái),這番話確實(shí)很有遠(yuǎn)見(jiàn)。
04 保障房入市步伐會(huì)加快
第四個(gè)變化可能會(huì)給普通老百姓帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的福音——保障房建設(shè)即將全面提速。作為一個(gè)曾經(jīng)也租過(guò)五年地下室的城市打工者,我特別能體會(huì)低收入群體對(duì)安居的渴望。去年國(guó)家宣布的那個(gè)五年600萬(wàn)套保障房計(jì)劃,就像一場(chǎng)及時(shí)雨,平均每年120萬(wàn)套的供應(yīng)量,意味著更多像我過(guò)去那樣的"蝸居族"終于能看到希望了。
有朋友告訴我,他之前去參觀過(guò)一個(gè)新落成的保障房小區(qū),遇到一對(duì)年輕夫婦正在看房。妻子摸著樣板間的墻壁,眼眶都紅了。而這樣的房子,價(jià)格只有周邊商品房的一半,這樣的場(chǎng)景,讓人真切感受到政策溫度。不過(guò)話說(shuō)回來(lái),保障房大量入市也確實(shí)會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。我家樓下那家開(kāi)了十年的房產(chǎn)中介最近就在發(fā)愁,說(shuō)很多原本準(zhǔn)備買(mǎi)商品房的客戶都轉(zhuǎn)去申請(qǐng)保障房了。這種變化,既讓人歡喜又讓人憂。
總的來(lái)說(shuō),當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著前所未有的轉(zhuǎn)型陣痛。那些高歌猛進(jìn)的瘋狂年代已經(jīng)一去不復(fù)返,取而代之的是一個(gè)更加理性、更加注重民生的新時(shí)代。作為普通老百姓,我們既為房企洗牌帶來(lái)的市場(chǎng)規(guī)范感到欣慰,又為保障房政策惠及更多家庭而由衷高興。不過(guò)話說(shuō)回來(lái),任何變革都難免伴隨著陣痛,關(guān)鍵是要讓老百姓真正得到實(shí)惠。
說(shuō)到這里,我突然想起經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉老先生說(shuō)過(guò)的一句話:"房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,最終要靠供需關(guān)系的良性互動(dòng)。"現(xiàn)在看來(lái),這場(chǎng)深刻的行業(yè)變革,正是在重塑這種良性互動(dòng)。對(duì)于我們每個(gè)人來(lái)說(shuō),既要對(duì)行業(yè)變革保持關(guān)注,更要根據(jù)自身實(shí)際情況做出明智選擇。畢竟,房子不只是冰冷的鋼筋混凝土,更是承載著千萬(wàn)個(gè)家庭幸福生活的溫暖港灣。
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